Как продать кооперативную квартиру без согласия проживающих?
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных
При покупке квартиры покупатель хочет получить жильё без обременений. Одним из таких являются прописанные в ней жильцы. Следовательно, и продавец страдает от наличия прописанных, несогласных на продажу данной недвижимости. Это отпугивает покупателей и снижает цену квартиры. Как выйти из такой ситуации – поговорим об этом в данной статье.
Основные моменты
Несмотря на теоретическую возможность продать квартиру с прописанным человеком, на практике это весьма проблематично. Чтобы понять сложности стоит обратиться к определению самого понятия прописки.
Определения
Прописка – документальное доказательство проживания и регистрации человека по определённому адресу.
Собственник – обладатель всех прав на данную жилплощадь. Права должны быть подтверждены соответствующими документами.
Кто может быть зарегистрирован по адресу?
В квартире могут быть зарегистрированы родственники собственника, а также посторонние лица, которые он прописал на временной основе.
Если они согласны выписывать добровольно, то проблем при продаже жилья не возникнет. Но часто бывает, что они выписываться отказываются.
В такой ситуации выкупить проблемную квартиру могут предложить агентства недвижимости. Но сделают они это по заниженной стоимости, да и сами сделки такого плана часто сопряжены с рисками.
Правовые аспекты
Проблема кроется ещё и в том, что законодательство РФ не определяет однозначно можно ли продавать квартиру с прописанными жильцами. Закон требует от каждого гражданина иметь регистрацию. В случае временной регистрации, при продаже квартиры, такие лица должны быть выписаны. 
А вот обладатели постоянной регистрации могут создать проблемы.
Их выписка должна соответствовать определённым правилам. Эти правила определяет Жилищный кодекс РФ. Если прописанные отказываются выписываться добровольно, собственник имеет право подать иск в суд о принудительной выписке.
Как правило, суды принимают решения по таким делам в пользу собственника недвижимости.
Как продать квартиру с прописанным человеком
При продаже такой квартиры нужно внимательно изучить все нюансы сложившейся ситуации.
Принудительная выписка
Как уже отмечено выше, возможна выписка жильцов по решению суда. При заключении договора купли-продажи владелец квартиры не должен указывать всех прописанных в ней. Но это не означает, что их там нет или что они добровольно выпишутся.
При добровольной выписке, сами прописанные обращаются в миграционную службу с заявлением. В течение трёх дней оно будет рассмотрено, и их снимут с регистрационного учёта.
Если же они отказываются, то владельцу нужно незамедлительно обращаться в суд. На основании решения суда с регистрационного учёта таких прописанных граждан выпишут принудительно.
Но для того, чтобы суд принял такое решение, необходимо доказать, что:
- Прописанный проживает по другому адресу.
- У него есть другая жилплощадь.
- Он не участвует в оплате коммунальных услуг за данную квартиру.
- Или переехал на работу в другой город на длительный срок.
То есть важно показать отсутствие связей человека с данной квартирой. Если же это для него единственное жильё, суд вряд ли примет решение о принудительной выписке.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Порядок снятия с регистрации
Выписка через суд имеет недостаток, связанный с возможностью обжалования решения. Это приводит к оттягиванию продажи квартиры и дополнительным тратам времени на судебные заседания.
Поэтому нужно стараться добиться добровольной выписки жильца. В некоторых случаях, он может попросить за это компенсацию. Обычно на такие условия стоит согласиться, так как разовая выплата является меньшей потерей в сравнении с судебными затратами.
Кто не подлежит выписке?
После покупки квартиры новый собственник имеет право потребовать всех жильцов выписаться из неё. Но есть исключения:
- Те, кто прописался в квартире в процессе её приватизации. Поскольку до приватизации они имели равные права с собственником квартиры, то и после приватизации их выписать нельзя.
- Если квартира перешла по завещанию и в нём указано право пожизненного проживания в ней конкретного человека.
- Иждивенец, получающий содержание пожизненно на основании сделки. У него останется право проживать в квартире до конца жизни.
- Если прописанный пропал без вести. В этом случае нужно разрешение суда на его выписку.
- Бывший супруг. Если у него (неё) нет другого жилья и денег на переезд, то суд может дать годовую отсрочку. По истечении этого времени супруга выпишут.
- Граждане, которые вносили платежи за кооперативную квартиру. Даже если они не являются официальными владельцами, наличие документов, доказывающих платежи, даёт им право пожизненного проживания в данной квартире.
- Несовершеннолетние. Выписать их можно только в случае предоставления взамен соответствующей по параметрам жилплощади. При этом нужно получить согласие органов опеки и попечительства.
Собираясь купить квартиру, нужно внимательно изучить состав прописанных лиц, чтобы убедиться в отсутствии среди них данных категорий населения.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
Сделка происходит на основании договора. Он должен быть заверен у нотариуса. Также к договору прилагается передаточный акт. Перед составлением договора купли-продажи продавец должен выписать всех жильцов.
В самом договоре важно указать:
- Данные сторон сделки.
- Подробные характеристики квартиры.
- Данные прописанных и даты снятия их с учёта.
- Стоимость жилья и способ передачи денег.
- Договорённость о разделе оплаты регистрационных услуг.
Завершить договор нужно датой и подписями всех участников сделки.
Риски продажи квартиры с обременением
Главный риск касается сложностей с выпиской этих лиц новым владельцем и возможностью оспорить решение суда с их стороны. Но самый главный риск в том, что среди этих лиц могут оказаться люди, которых по закону выписать невозможно. В этом случае покупатель получит квартиру с обременением на долгие годы.
Кого выписать из квартиры без согласия не получится
Доброго времени суток, уважаемые читатели Habrealty.ru!
Поговорим в этот раз о том, кого выписать из квартиры без согласия может и не получиться. Да, и такое бывает…
Мы, в прошлый раз, говорили о том, как выписать бывшего мужа из квартиры, подробно остановившись на этом случае. Так же беседовали на тему «Как выписать человека без его согласия» и, вполне закономерно, хочется рассмотреть такие случае, когда выписать из квартиры без согласия просто нельзя.
Нередко возникают ситуации, когда появляются причины срочно продать недвижимость.
В этом случае, как роковая случайность, могут появиться люди, которые не то, чтобы против, но и не особо ЗА, эту идею. Вам бы их выписать и реализовать квартиру, но не всегда это представляется возможным. Вот 5 таких случаев и рассмотрим сегодня.
Перед заключением договора о покупке квартиры нужно обратить внимание на следующий момент: могут возникнуть ситуации, когда выписать предыдущего жильца из квартиры становиться невозможно.
Если при оформлении договора купли-продажи предыдущий владелец квартиры не поставил покупателя в известность о лицах имеющих право пользования жилплощадью даже в случае смены собственника, то такой договор вполне можно признать не заключенным и покупатель может вернуть продавцу его квадратные метры и получить назад свои деньги.
Иногда предыдущие хозяева, зная такую ситуацию, выставляют квартиры на продажу по заниженной стоимости. Низкую цену они объясняют нехваткой времени для решения вопросов с выпиской всех прописанных граждан.
Прежде, чем согласиться на такую сделку, следует понимать, что может возникнуть вариант, при котором прописанных жильцов невозможно выписать из квартиры без согласия. При этом такое согласие должно быть в обязательном порядке заверено нотариально и отмечено в Едином Реестре прав на недвижимость.
Рассмотрим случаи, когда граждане получают своеобразный иммунитет на выписку, т.е. когда их выписать из квартиры без согласия не представится возможным.
5 случаев, когда выписать из квартиры без согласия нельзя
отказавшиеся от приватизации
Невозможно выписать из квартиры без согласия граждан, которые отказались от приватизации жилой площади в пользу других лиц.
По российскому законодательству такие лица сохраняют право пользования жилплощадью даже после смены собственника квартиры. Такая ситуация является одной из самых распространенных, так как почти девяносто процентов квартир переданы в собственность жильцам после приватизации.
Государство предает жилплощадь в собственность всем прописанным на момент приватизации жильцам. Если кто-либо из таких жильцов отказался от приватизации, то он получает пожизненное право пользования квартирой, даже при смене ее собственника.
Такое положение предусмотрено пунктом четвертым тридцать первой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации, и статьей девятнадцатой Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Выписать такого жильца без добровольного согласия не сможет ни один суд.
получившие наследство
Такой же «иммунитет» на лишение прописки возникает при передаче наследства. Лица, получившие право на проживание в квартире по завещанию, сохраняют это право в течение срока, который прописан в завещании.
На практике это право передается пожизненно. Такая ситуация может возникнуть не только для прямых наследников. Может возникнуть, к примеру ситуация когда умерший родственник в своем завещании указывает на обязательность предоставления жилплощади какому-либо лицу.
В этом случае, такого человека выписать из квартиры без согласия будет не возможно. И наследник получивший жилье с таким завещанием, даже продав квартиру, не может лишить права на пользование жилплощадью человека указанного в завещании.
члены жилищного кооператива
Пожизненное право на пользование квартирой получают также члены жилищных кооперативов и лица, состоящие с ними в браке.
Другими словами, если житель кооперативной квартиры внес любую часть пая, то он поучает право пользования жильем и его невозможно выселить.
Для получения такой возможности у жильца должен быть документ подтверждающий внесение пая в кооперативную квартиру. Если он есть на руках, то такого жильца выписать из квартиры без согласия не получится.
одна из сторон брачного контракта
Без согласия невозможно выписать и граждан получивших право на проживание в квартире по брачному контракту или по соглашению о разделе имущества.
Даже, если человек получивший право на пользование жилплощадью не является собственником квартиры, выселить его не получиться даже после обращения в суд.
несовершеннолетние из детдома
Еще один случай, на который следует обратить внимание это наличие несовершеннолетних детей, которые при проживании в детдомах и других учреждениях имеют право на вынужденно оставленную жилплощадь.
Лишить их этого права и лишить квартирной регистрации также невозможно.
обращать внимание на вышеперечисленные категории граждан, имеющих право пожизненного пользования жилой площадью, при приобретении квартиры. Тщательно изучайте всех зарегистрированных жителей.
Если же среди бывших жителей есть лица, попадающие под одну из вышеперечисленных категорий, то никаких других вариантов, кроме как договариваться с ними о добровольном отказе от права пользования квартирой, найти не удастся.
Самым надежным вариантом покупки жилой недвижимости является приобретение квартиры без зарегистрированных жильцов.
Да и еще, если вы сомневаетесь, можно ли доверять своему чутью, знаниям или опыту — обратитесь к профессиональному юристу и пусть он работает на вас.
Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»
Считаю, что тема о том, кого выписать из квартиры без согласия нельзя — раскрыта:)
Статьи о недвижимости в Донецке
Как продать кооперативную квартиру
Проживая в кооперативной квартире, ее обитатели считают себя ее совладельцами, поскольку человеку, далекому от юридической практики сложно разобраться чем процедура приватизации квартиры отличается от оформления прав собственности по договору купли-продажи недвижимости или от оформления прав собственности на кооперативную квартиру. А разница есть и существенная.
Что такое кооператив и зачем он нужен мы уже писали.
При советской власти человек, желающий получить квартиру, должен был стать членом жилищно–строительного кооператива, сделать вступительный и паевой взнос, определяемый уставом или собранием кооператива.
После окончания строительства член кооператива получал квартиру в бесплатное пользование для своего проживания и его семьи.
Теперь настал черед поговорить о формах собственности на недвижимость.
Согласно Жилищному Кодексу Украины, жилые дома и жилые помещения, находящиеся на территории Украины, составляют жилищный фонд, который включает:
жилые дома и жилые помещения, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);
жилые дома и жилые помещения, принадлежащие жилищно–строительным кооперативам (фонд жилищно–строительных кооператива) (ст. 4).
На самом деле в этой статье указано больше форм собственности, но для наших целей важны только эти две.
Проще говоря, дом со всеми пристройками, построенный кооперативом, и придомовая территория – это частная собственность кооператива и к государственному имуществу никакого отношения не имеет.
Отсюда происходит различие с приватизацией жилья. Приватизация – это отчуждение государственного жилья в пользу граждан, проживающих в нем (всех «прописанных»).
Согласно Закону о собственности, принятому в СССР в 1990 году, член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай, мог оформить это жилье в свою собственность.
На сегодняшний день в Украине это можно сделать на основании ст. 191 Закона Украины «О кооперации».
Обратите внимание: только член кооператива может стать собственником жилья, а члены его семьи, «прописанные» на этой площади останутся нанимателями жилья!
Если член кооператива выплатил пай будучи в браке, то жилье будет общей совместной собственностью супругов и, в случае раздела имущества, супруга/супруг члена кооператива может получить право собственности на долю в квартире или по обоюдному согласию, оформив договор у нотариуса или, если согласия нет, через суд. Дети супругов имеют только право на проживание в этой квартире.
Член кооператива, если это предусмотрено уставом, по согласию собрания членов кооператива может передать свой пай другому лицу, которое станет членом этого кооператива. Если кооперативная квартира является общей совместной собственностью супругов, она может быть передан другому лицу только с согласия супруги/супруга.
Если член кооператива завещал свой пай или появился наследник по закону, то, в зависимости от того, что написано в уставе кооператива, наследник может или получить денежную стоимость пая, или стать членом кооператива и пользоваться имуществом.
Чтобы продать что-либо, нужно иметь право на это, т. е. можно продать то, что принадлежит продавцу.
Ошибка большинства наших граждан заключается в том, что они считают кооперативную квартиру своей собственностью только потому, что ими полностью выплачен пай, но, как мы помним, право собственности возникает и прекращается только после его государственной регистрации. В случае кооператива – регистрации перехода права собственности от кооператива к члену кооператива.
Часто «владельцы» кооперативных квартир узнают об этой норме закона только после отказа нотариуса от заверения договора купли-продажи этой недвижимости.
В ДНР для ведения хозяйственной деятельности требуется перерегистрировать юридические лица, если они были созданы до войны по законам Украины, в т. ч. и кооперативы, согласно законодательству Республики. Многие кооперативы не прошли перерегистрацию, т. е. формально их нет и выдаваемые ими справки незаконны.
Если сложилась такая ситуация, то «владельцу» нужно будет напрячься, чтобы оформить право собственности на квартиру, поскольку, если нет собственника дома, то это жилье может стать, говоря юридическим языком вымороченным, и попасть на баланс министерства доходов и сборов ДНР. В этом случае, как и в случае смерти члена кооператива придется «владельцу» или его наследникам признавать право собственности на квартиру через суд.
Продажа кооперативной квартиры
- Какие документы нужны для продажи кооперативной квартире?
- Ответьте, пожалуйста, есть ли сейчас гос. налог на продажу кооперативной квартиры?
- Скачать договор купли-продажи 2/3 кооперативной квартиры.
- Продажа или договори дарения квартиры в кооперативном доме.
- Нужно ли приватизировать квартиру для купли-продажи в кооперативном доме? Спасибо.
- Документы для продажи квартиры
- Договор купли-продажи квартиры
- Покупка и продажа квартиры
- Право продажи доли в квартире
- Продажа доли собственности в квартире
Советы юристов:
1.1. Добрый день, Тинатин Гивиевна!
Для продажи кооперативной квартиры Вам необходимо:
Получить справку у председателя ЖСК о полной выплате пая.
Зарегистрировать на основании этой справки право собственности на квартиру, если оно не было зарегистрировано ранее.
Заключить договор купли-продажи на квартиру, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
С Уважением к Вам, юрист Полина Меркеева.
4.1. Здравствуйте, Марина!
Если Вы полностью выплатили пай за квартиру, то значит являетесь собственником данного жилого помещения, что дает Вам правомочия по распоряжению квартирой по своему усмотрению.
Если на момент отчуждению квартиры кто-то зарегистрирован в ней, то это не является препятсвием к отчуждению. К тому же новый собственник, вправе в последующем выселить данное лицо, если оно в добровольном порядке не снимется с учета.
С уважением, Семенов Т.В.
7.2. Ирина, если квартира приобретена на личные денежные средства мужа, до брака, то данная недвижимость будет считаться личной собственностью супруга.
Но.
В судебном порядке можно попробовать признать квартиру общим имуществом (если, например, в период брака квартира была существенно улучшена и из-за этого выросла в цене). На это основании можно и оспорить сделку по отчуждению квартиры без согласия второго супруга.
В Семейном кодексе РФ (ст. 37):
Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
8.1. 1.Имущество считается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства, независимо от времени получения свидетельства у нотариуса или выписки в Росреестре, то есть с момента смерти наследодателя. Минимальный предельный срок владения 5 лет. Для Вашего случая 3 года (статья 217.1 Налогового кодекса). Если владеете менее 3-х лет. и наследодатель умер после 1 января 2016 года, то применяется понижающий коээфициент 0,7.
2. Налоговая база стоимость (доход) полученный от продажи объекта недвижимости уменьшенный на 0,7 это если доход не освобождается от налогообложения, то есть он у Вас в собственности менее 3-х лет. Стоимость – указанная в договоре, но она не может быть меньше кадастровой стоимости. Ставка НДФЛ – 13 %. Но можете применить имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 Налогового кодекса РФ. Самый первый – это 1 000 000 рублей. То есть, на 1 000 000 рублей еще раз уменьшить налогооблагаемую базу. Есть и други виды налогового вычета до 3 000 руб. Но они предоставляются только один раз в жизни, хотя могут переносится остаток на следующие налоговые периоды.
12.2. Добрый день, уважаемая Гость
Если квартира оформлена на вас то ничего делать не надо, если на двоих то договор купли или дарения
Удачи Вам и Вашим близким!
16.2. Уважаемая Маргагарита г.Уфа!
В данной ситуации рекомендую отцу заключить с дочерью Договор дарения данной кооперативной квартиры (ст.572 ГК РФ).
Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 19.03.2017 г.
18.1. Добрый вечер
если квартира кооперативная то она уже в собственности выплатившего пай ни о какой приватизации речь не идет
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
19.4. Добрый день
Вы будете налогоплательщиком и должны оплатить 13% от стоимости продажи или кадастровой стоимости.
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
21.1. могут ли приставы отследить эту оплату и добраться до этих денег??
Не могут. Потому что это уже будут не ваши деньги. А застройщика.
21.2. Я покупаю квартиру в новостройках как кооперативный дольщик, оплата будет не через аккредитив, я кладу деньги на счет застройщика и потом буду владеть квартирой по договору купли продажи, могут ли приставы отследить эту оплату и добраться до этих денег??
Здравствуйте. После поступления денежных средств на счет застройщика, денежные средства уже принадлежат не вам, а застройщику. В том случае, если у вас есть существенная задолженность, то пристав имеет право наложить арест на недвижимое имущество.
23.1. законны ли её действия и как поступить, чтобы получить эту выписку?
Здравствуйте выписку данную она имеет право вам предоставить, но вопрос вам, для чего выписка нужна вам при продаже? Кто ее требует от вас?
Продать квартиру без согласия прописанного
Последние вопросы по теме «продать квартиру без согласия прописанного»
Можно ли, вступив в наследство, продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?
Мой родной брат вступил в наследство но прописан в квартире я и мой несовершеннолетний сын. Сможет ли он продать квартиру без моего согласия?
Может ли собственник кооперативной квартиры продать/подарить ее без согласия прописанного там сына?
2х – комнатная кооперативная квартира была приобретена родителями , сын был несовершеннолетний , родители развелись , сейчас собственником является мать. У сына это единственное жилье , в квартире прописана его мать и он. В момент окончания .
Может ли собственник продать квартиру без согласия жены?
Здравствуйте.Находясь в официальном браке купили квартиру в долевом строительстве на ипотеку. Собственником квартиры записали только мужа. Может ли он без моего разрешения продать квартиру? Какие права я имею на эту квартиру и как она будет делиться .
Можно ли продать квартиру без согласия одного из прописанных, который отказался от приватизации?
Ситуация: в квартире прописаны я, моя мама и её брат, при приватизации я и дядя подписывали отказ от приватизации в ползу мамы, то есть она единственный собственник. Планируем продать квартиру, можно ли это сделать без дядиного согласия, если ему .
Можно ли продать квартиру без согласия человека, прописанного в ней?
Добрый вечер! Хотела бы уточнить следующий вопрос: можно ли продать квартиру без согласия человека, прописанного в ней, если я являюсь единственным собственником?
Может ли собственник продать квартиру без согласия всех прописанных в ней?
Здравствуйте! В моей кооперативной квартире прописаны я, две дочери и несовершеннолетняя внучка. Собственником жилья являюсь только я одна. Имею ли я право продать квартиру без их согласия и без представления им другой жилплощади?
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанной в ней несовершеннолетней?
Здравствуйте! В квартире зарегистрированы отец и дочь, но собственником жилья является только отец. Может ли он продать квартиру без согласия дочери? Дочь пока несовершеннолетняя, а когда ей исполнится 18 лет?
Как продать квартиру, если прописаны несколько человек, а собственник один?
Если в квартире прописаны четверо человек (один инвалид IIгруппы), но собственником является только один из них. Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных лиц?
Могут ли продать квартиру, без согласия одного из проживающих родственников?
Здравствуйте. Меня зовут Кристина. Я бы хотела у вас проконсультироваться, по поводу продажи квартиры. Дело в том, что я живу в 4-х комнатной квартире приватизированной, в этой квартире проживает 5 людей, 4 из которых прописаны в эту квартиру, 3 .
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанного в ней родственника(в данном случае сына)
Насколько реальна продажа приватизированной квартиры собственником без согласия прописанного в ней родственника.
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, может ли мать продать квартиру если она собственник и выписать меня и брата без нашего согласия (мне 30, брату 25)? Заранее спасибо за ответ!
Можно ли продать квартиру без согласия одного из прописанных людей?
В квартире прописаны трое мать и два сына. Собственником является мать и только на нее приватизирована. Можно ли продать квартиру без согласия одного из сыновей. Цель продажи, переселение одного из сыновей в другую жил площадь (в коммунальную .
Продажа квартиры без согласия прописанного
Сможет ли мать продать 2х комнатную квартиру в МО,оформленную на нее,если там прописан сын без его согласия?
Можно ли продать квартиру без согласия соседей?
Здравствуйте. Имею квартиру в Подмосковье в 2хэтажном 4хквартирном доме . Дом муниципальный, в 2010 году все квартиры были приватизированы. Общедомовой книги нет ,платежки остались как и ранее. По данным городского плана дом не причислен к частным. .
Нужно ли согласие на продажу квартиры прописанному в ней?
Здравствуйте! В 1993 году я приватизировала квартиру. Сыну тогда было 15 лет. Квартира приватизирована только на меня, сын прописан. Сейчас сын требует продажи квартиры и разделения денег. Как поступать в этом случае? Спасибо!
