Как продать долю в коммунальной квартире?

Как продать долю в коммунальной квартире?

Особенности продажи доли в коммунальной квартире: правовая база и порядок действий

Продажа комнаты в коммунальной квартире зачастую усложняется не только поиском покупателя, но и юридическими тонкостями.

При реализации частной собственности приходится учитывать общие интересы других собственников, что бывает не всегда легко. Попытаемся разобраться, как можно легче всего оформить продажу комнаты в коммуналке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Согласно ст.209 ГК РФ продажа неприватизированного жилья запрещена. Это значит, что продажа может быть осуществлена только собственником или его законным представителем. Жилплощадь, находящуюся в социальном найме или же аренде, продать нельзя, т.к. у нее уже есть другой собственник – муниципалитет, физическое или юридическое лицо.

Также в соответствии со ст. 42 ЖК РФ при продаже коммунальной квартиры действует принцип приоритетной продажи другим жильцам. Перед тем, как оформить покупку третьему лицу, необходимо предложить личную собственность или долю по одинаковой стоимости и на аналогичных условиях остальным собственникам. Только в случае их письменного отказа в течение 30 дней (ст. 250 ГК РФ) можно организовывать куплю-продажу на стороне.

Как осуществить продажу?

Данная процедура проходит в несколько этапов. Рассмотрим каждый из них подробнее, чтобы соблюсти очередность и предусмотреть все возможные нюансы.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Соблюдение права преимущественной покупки

Все собственники, обладающие долями или частной собственностью в коммунальной квартире, должны быть уведомлены в любой форме.

Если в течение месяца с получения вашего уведомления ответа от других собственников не было, то можно приступать к продаже.

Процесс уведомления соседей

Способ извещения Плюсы Минусы Возникающие сложности
Устный Относительно легко можно найти контакт с человеком, не зная его адреса. При заключении сделки нужно иметь документальные подтверждения, об устной форме извещения письменные свидетельства получить сложнее. Не всегда бывает легко найти собственника, чтобы просто поговорить с ним.
По почте России Заказное письмо можно предъявить как факт извещения. Бывает сложно найти адрес собственника. Иногда нужно обращаться ко многих источникам, чтобы найти адрес.
Через нотариуса Высокая степень надежности. Оплата услуг нотариуса – дополнительные расходы. Только денежный вопрос.

В случае, если контакты и местонахождение других собственников неизвестны, нужно:

    Заказать выписку о владельцах своей коммунальной квартиры в Росреестре, ЕГРН или ФМС (к заказу должно прилагаться заполненное заявление и оплаченная госпошлина).

Отправить заказные письма с уведомлениями о продаже комнаты по адресу последней регистрации каждого собственника и повторное уведомление на адрес коммунальной квартиры с указанием имени каждого адресата.

  • Обратиться к нотариусу, который самостоятельно отправит уведомления всем собственникам за вас. Если по истечению 1 месяца ни одного ответа не поступит, то можно приниматься за продажу.
  • Подать в суд на имя отсутствующего собственника, чтобы признать его безвременно отсутствующим. Обязательно нужно указать мотивацию своего иска – необходимость обеспечить право собственника на преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире.

    Суд назначит статус безвременно отсутствующего только лицу, о котором нет никаких данных в течение 1 года и более. Уполномоченные судом сотрудники проведут опросы, узнают максимально возможное количество информации о собственнике.

    В случае, если на его прямой контакт выйти так и не удастся, то суд назначит ответственное за владельца комнаты лицо, которому вы сможете адресовать уведомление о продаже. Тогда, как и в стандартном порядке, он сможет написать согласие или отказ, а может быть и вовсе проигнорировать ваше уведомление, после которого вы можете приступить к продаже.

    Необходимые документы

    Полный пакет документов состоит из:

    • Договора купли-продажи, заверенного у нотариуса.
    • Акта передачи денежной суммы (расписка с подписями обеих сторон, другие формы).
    • Письменного согласия супруга продавца на продажу (при условии, что продавец находится в браке и не имеет брачного договора; при его наличии – также должен быть приложен к общему пакету).
    • Сведения о соблюдении преимущественного права (письменные извещения о факте уведомления соседей по почте России или нотариально оформленные отказы).
    • Выписка из ЕГРН (или другое правоустанавливающее свидетельство о праве собственности).
    • Тех.план комнаты или нескольких комнаты (площадь общего пользования коммунальной квартиры в план не включается).
    • Справка из паспортного стола, подтверждающая факт выписки всех жильцов.
    • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
    • Квитанция оплаты госпошлины 2 000 рублей в МФЦ для оформления сделки.

    К обременяющим обстоятельствам при продаже относится не только количество жильцов, но и их состав. При наличии несовершеннолетних детей или недееспособных лиц в составе собственников, то также должно быть предоставлено разрешение на проведение сделки из территориальных органов опеки.

    Составление договора

    Для продажи комнаты в коммунальной квартиры будет достаточно стандартного договора купли-продажи, в котором обязательно должны быть указаны эти пункты:

    1. ФИО продавца и покупателя.
    2. Описание объекта с его техническими характеристиками.
    3. Цена сделки.
    4. Список лиц, имеющих право на использование жилплощади (при условии, что собственник был один и все жильцы на момент покупки уже были выписаны, эта графа будет пустой).
    • Скачать бланк договора купли-продажи доли в коммунальной квартире
    • Скачать образец договора купли-продажи доли в коммунальной квартире

    Дополнительно по желанию сторон в договоре также можно указать специальные требования, которые не являются обязательными:

    • Условия оплаты, возможность и порядок рассрочки платежа.
    • Условия передачи жилплощади.
    • Сроки осуществления передачи денег и доли в квартире.
    • Ответственность сторон перед друг другом.

    В случае если эти пункты не были специально прописаны в договоре купли-продажи, то по умолчанию будут действовать общие законы ЖК РФ, предполагающие передачу денег сразу при сделке и т.д.

    Регистрация сделки

    Она происходит поэтапно в несколько шагов:

    1. Запись на прием в МФЦ. Выберите подходящее для себя время, забронируйте талон и сохраните его до назначенной даты.
    2. Совместное посещение МФЦ и подача заявления. Сотрудник выдаст фирменный бланк стандартного заявления на оформление имущественных отношений, обе стороны (продавец-покупатель) должны его заполнить и закрепить подписями. Без посещения отделения оформить сделку не удастся.
    3. Назначение даты завершения работы над новыми документами. Оператор МФЦ назовет вам дату, когда новый владелец сможет получить документ о праве собственности. Обычно процесс занимает 2-4 недели.
    4. Получение новых документов. Стороны могут получить свидетельство о купле-продаже в любой срок с момента назначенной даты. Оно будет храниться в отделение в течение 1 месяца, затем оно уйдет в архив, если не будет вовремя забрано.

    Так, основная сложность при продаже комнаты в коммунальной квартире – это получение официальных отказов от других собственников. В остальном процесс реализации жилплощади в коммуналке аналогичен с тем, что действует и при продаже комнат, квартир и участков с единоличными хозяевами.

    Полезное видео

    В видео рассказано о том, каким способом можно уведомить соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире, а также о том, какими законодательными нормами это регулируется:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Продажа доли в коммунальной квартире

    Задайте вопрос юристу бесплатно!

    Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

    Все данные будут переданы по защищенному каналу

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    Коммунальные квартиры в РФ являются пережитком эпохи СССР. В тот период власти, желая удовлетворить потребности большинства семей в жилье, подселяли в большие квартиры новых жильцов. Это называлось уплотнением. В результате в одной квартире могли проживать несколько семей, не являющихся родственниками. Объект предоставлялся по договору социального найма. Особенностью жилья являлось наличие у семьи индивидуальной изолированной комнаты, но кухня, коридор и санузел находились в общем пользовании. Рассмотрим, как оформить продажу доли в коммунальной квартире.

    Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

    Законодательство РФ не содержит сведений о коммунальных квартирах. Однако в период приватизации, многие семьи успели оформить право собственности на свои комнаты.

    Если участниками приватизации являлись члены семьи, то объект оформлялся в долевую собственность. Однако продать долю в коммунальной квартире можно исключительно в том случае, если продается комната целиком.

    Закон не запрещает гражданину, владеющему долей в комнате, выставить ее на продажу. Однако если сособственники откажут в выкупе, то найти покупателя из числа третьих лиц будет непросто. Фактическое вселение в такое жилье невозможно. Единственным вариантом является покупка для оформления регистрации.

    Как продать долю в комнате в коммунальной квартире

    Продать долю в коммунальной квартире можно при соблюдении следующих условий:

    • доля выражена в виде отдельной комнаты;
    • продавец является единственным владельцем (или все сособственники согласны на продажу);
    • объект находится в собственности продавца;
    • квартира имеет статус коммунальной (разделены лицевые счета для оплаты коммунальных услуг).

    Алгоритм действий

    Процесс продажи доли в коммунальной квартире можно разделить на несколько этапов.

    Порядок действий:

    1. Оформление права собственности
    2. Подготовка документов
    3. Уведомление сособственников
    4. Договор купли-продажи
    5. Обращение к нотариусу
    6. Государственная регистрация

    Оформление права собственности

    Для того чтобы продать долю в коммунальной квартире необходимо оформить право собственности на нее. Процедура напрямую зависит от основания проживания в жилом помещении.

    Возможные варианты:

    1. Договор социального найма. В таком случае нанимателю необходимо оформить приватизацию. Это возможно исключительно, если лицо ранее не воспользовалось правом на выкуп государственного имущества или являлось участником приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
    2. Наследование. Если наследник ранее не оформил документы или принял имущество фактически, то нужно обратиться к нотариусу и в суд. Продажа возможна только после регистрации права собственности на долю в Росреестре.

    В случае если доля была приобретена по договору купли-продажи или по контракту дарения, то процедура дополнительного оформления не требуется.

    Важно! Для продажи доли в коммунальной квартире необходимо, чтобы продавец является собственником данного имущества. Информация о право собственности должна быть внесена в ЕГРН.

    Подготовка документов

    Подготовить документацию целесообразно заблаговременно. Так как процесс может занять длительное время.

    Перечень документов для продажи:

    • гражданский паспорт;
    • согласие на продажу от супруга (если покупка была оформлена в браке);
    • правоустанавливающий документ (если сособственников несколько – то документы-основания от каждого);
    • выписка из ЕГРН;
    • выписка с лицевого счета об отсутствии долгов;
    • выписка из домовой книги о прописанных;
    • технический паспорт из БТИ.

    Пример. Супруги Т. Приватизировали комнату в коммунальной квартире. Через 10 лет они оформили развод. Женщина вступила в повторный брак. После ее смерти наследником ½ доли комнаты стал ее второй супруг. Таким образом, у одного мужчины в качестве правоустанавливающего документа вступает акт о приватизации, а у второго – свидетельство о правах на наследство.

    Если одним из собственников является несовершеннолетний, то для продажи необходимо приложить:

    • разрешение отдела опеки;
    • документ, подтверждающий полномочия законного представителя.

    При продаже доли в коммунальной квартиры, принадлежащей малолетнему (от рождения до 13 лет), необходимо согласие двух родителей или другого законного представителя. Интересы ребенка представляет один из родителей. Согласие ребенка и его личное присутствие на сделке не требуется.

    Если сделка осуществляется в отношении имущества несовершеннолетнего (от 14 до 17 лет), то ребенок самостоятельно представляет свои интересы. Однако его родитель должен дать согласие на оформление сделки.

    Уведомление сособственников

    В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имущества имеют преимущественное право выкупа. В коммунальной квартире таким правом наделяются не только сособственники комнаты, но и владельцы других комнат квартиры.

    Уведомление должно содержать следующие сведения:

    • информацию о продаже;
    • размер доли;
    • стоимость;
    • дату вручения.

    Продавец должен подготовить уведомление о продаже и направить его совладельцам. Если они отказываются получать заказное письмо или уклоняются от вручения, возможно обратиться к нотариусу.

    За отдельную плату нотариус оформит письменное уведомление и направит совладельцам. В случае отказа получателей от вручения. Нотариус выдаст соответствующий документ. Он используется при оформлении сделки вместо официального отказа сособственников.

    У совладельцев есть 30 дней для принятия решения. Они должны или выразить согласие на выкуп в устной форме, или отказ в письменной форме. Отказ должен иметь нотариальное удостоверение.

    Читать еще:  Что значит переуступка прав при покупке квартиры?

    Важно! Отсутствие согласия на выкуп в течение 30 дней с момента вручения трактуется как отказ.

    С этого момента гражданина имеет право предложить выкуп третьему лицу. При получении согласия на покупку совладельцы оформляют сделку.

    Договор купли-продажи

    Для оформления контракта продажи доли в коммуналке можно обратиться к специалисту. Целесообразно привлечь к этому вопросу юриста. Он не только подготовит документы, но и проверит юридическую чистоту сделки. Расходы за услуги специалиста можно поделить между сторонами.

    Документ должен включать следующие сведения:

    • наименование договора;
    • дата оформления;
    • населенный пункт, в котором заключается сделка;
    • данные сторон и их представителей;
    • предмет сделки (описание комнаты, квартиры, дома, этажность, этаж);
    • величина доли;
    • стоимость;
    • порядок расчета;
    • права и обязанности сторон;
    • сведения об акте приема-передачи;
    • заключительные положения;
    • реквизиты сторон;
    • подписи.

    Образец договора продажи доли в коммуналке

    Обращение к нотариусу

    С августа 2019 года не требуется нотариальное удостоверение всех сделок, которые проводятся в отношении долевой собственности. Поэтому обращение в нотариальную контору потребуется в следующих ситуациях:

    • доля продается совладельцам;
    • в качестве продавца выступает несовершеннолетний;
    • продается только доля комнаты в коммунальной квартире;
    • одна из сторон настаивает на участии нотариуса.

    Пример. Гражданин Б. покупал комнату в коммунальной квартире. Собственником жилья являлась гражданка Р., 75 лет. Женщина не использовала представителя, однако совместно с ней присутствовала ее племянница. Гражданка Р. являлась единственным собственником. Поэтому внешне сделка выглядела привлекательно: отсутствие совладельцев, единственный собственник. Покупатель был смущен престарелым возрастом женщины, поэтому настаивал на наличии сведений из психиатрического и наркологического диспансера и участии нотариуса. Продавщица отказалась от сделки.

    Хотя участие нотариуса значительно увеличивает расходы на сделку, обращение к нему защищает покупателя от риска. В данной ситуации племянница женщины могла впоследствии признать ее недееспособной и отменить сделку. Суд конечно назначит возврат денежных средств. Однако они будут удерживаться с пенсии женщины в количестве, не превышающем 50% от суммы дохода.

    С 2019 года на нотариуса также возложена обязанность по предоставлению договоров по сделкам в отношении недвижимости в Росреестр. Информация передается по заявлению сторон в электронной форме. После регистрации, нотариус распечатывает для нового собственника выписку из ЕГРН.

    Государственная регистрация

    Если сделка проводилась без участия нотариуса, то обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на стороны. Право собственности переходит только с момента государственной регистрации.

    Обязательным условием является оплата госпошлины. В 2020 году стоимость госрегистации составляет 2 000 р.

    Процедура может быть проведена непосредственно в отделении Росреестра или через МФЦ. Заявление на регистрацию заполняет каждая из сторон.

    К заявлению необходимо приложить всю документацию и договор купли-продажи. Квитанция об оплате пошлины предоставляться не должна. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде.

    Договору купли-продажи предоставляются по количеству участников сделки + 1 – для Росреестра.

    Пример. При совершении сделки купли-продажи доли в коммуналке в качестве продавца выступал единственный собственник, а в качестве покупателей – семейная пара. Для них потребовались 3 экземпляра договора + 1 – для уполномоченного органа.

    Расходы

    Основные затраты на оформление сделки

    № п/п Вид затрат Примерная цена
    1 Предпродажная юридическая консультация 3 000 р. (на нашем сайте – бесплатно)
    2 Подготовка договора нотариусом В зависимости от региона обращения (от 5 000 р.)
    3 Нотариальное удостоверение От 0,5% от суммы сделки
    4 Государственная регистрация 2 000 р.

    Дополнительные расходы могут понадобиться на проведение оценки доли, оформление права собственности, обращение к нотариусу для направления уведомления, подготовку технического паспорта.

    Налоги

    При оформлении купли-продажи коммунальной квартиры необходимо помнить о необходимости оплаты налогов. Продавец обязан до 01.04 следующего года подать налоговую декларацию и оплатить налог. Его сумма составляет 13% от стоимости доли.

    Сбор не оплачивается в следующих случаях:

    • с момента возникновения права собственности прошло более 5 лет (если право владения возникло в результате купли-продажи, приватизации);
    • с момента возникновения прав прошло более 3 лет (если право было получено в результате наследования или дарения.

    Сроки исчисляются с момента приобретения права собственности. В случае приобретения объекта в период брака, право владения возникает у супругов одновременно, вне зависимости от того, на имя кого из них оформлены документы. Если супруги оформляют соглашение о выделении долей, то срок продолжает исчисляться с момента основного появления права.

    При передаче в дар долей детям или оформлении соглашения о выделении долей, срок исчисляется с момента государственной регистрации.

    Если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то он обязан выплатить сбор вне зависимости от срока приобретения права собственности.

    Хотя законодатель пытается избавиться от пережитков в виде коммунальных квартир, на рынке недвижимости можно найти множество вариантов. При оформлении сделки стороны должны соблюсти ряд нюансов. Чтобы не допустить ошибок, целесообразно получить предпродажную консультацию юриста. Специалист не только предупредит о подвижных камнях, но и предложит варианты оплаты. Получить бесплатную консультацию можно прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Продажа доли в коммунальной квартире

    Зачастую можно встретить объявления с текстом «продам комнату/долю в коммунальной квартире». Желающие приобрести такое жилье руководствуются прежде всего экономией – содержать одну комнату гораздо дешевле, чем квартиру целиком. Ну а к общей кухне, ванной и туалету можно со временем привыкнуть. И неважно, что придется жить в «сталинке» или в «хрущевке» советских времен.

    Основная задача продавца – найти покупателя на долю или комнату в коммунальной квартире. Многие до сих пор путают эти понятия, не зная, является ли доля отдельной комнатой? Важно учитывать и право преимущественной покупки. О том, как правильно продать долю в коммуналке мы разберем в нашем материале.

    Что такое коммунальное жилье?

    Формально в законе нет понятия «коммунальная квартира». Термин устарел вместе с советской эпохой, но до сих пор на слуху у обычных граждан. Коммунальная квартира – это жилье, имеющее несколько изолированных комнат с проживающими в них семьями. Использование жилых помещений происходит на разных основаниях: договор социального найма, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор залога и т.д.

    Различают старые коммуналки и жилье, которое принято называть «современными коммуналками» (малосемейки). Разделение на комнаты происходит в результате подселения посторонних людей. Например, в случае развода супругов один из них может продать долю третьим лицам.

    Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

    Собственник доли в комнате в коммунальной квартире имеет полное право реализовать ее в рамках купли-продажи. Характер сделки практически не отличается от продажи доли в общедолевой собственности на недвижимость, но есть и отличия.

    Основные условия продажи:

    1. Определение предмета сделки – комната в коммунальной квартире или доля в праве собственности на отдельную площадь в коммунальном жилье (отличаются).
    2. Право собственности – продавец должен быть собственником доли (комнаты), которую выставляет на продажу. Об этом свидетельствует запись в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН (см. «Как узнать, какая доля в квартире вам принадлежит«).
    1. Преимущественное право выкупа – соседи продавца по коммунальной квартире имеют приоритет в покупке. Причем важно учитывать, что:
    • если продается комната целиком – извещения рассылаются всем собственникам жилых помещений в коммуналке (п. 6 ст. 42 ЖК РФ);
    • если фигурирует доля в общем праве на эту комнату – уведомление только другим держателям долей (ст. 250 ГК РФ).

    Пример:

    Яков и Андрей имеют в собственности по ½ доле на комнату в 3-комнатной квартире коммунального типа. Отдельно от них живут индивидуальные собственники двух других комнат – Ольга и Никита. Если Яков захочет продать ½ долю жилого помещения, ему предстоит составить письмо-предложение в адрес Андрея – сособственника этой же комнаты. Ольга и Никита на долю не претендуют, извещать их не нужно. Однако, если Яков и Андрей захотят продать комнату целиком, им нужно предложить выкуп в первую очередь другим собственникам комнат – Ольге и Никите. И только потом начинать искать покупателя на стороне.

    Отказ или истечение 30-дневного срока дает право искать постороннего покупателя. Если кто-то из собственников изъявит желание выкупить долю, продавец может заключить сделку с ним. Если согласие выразят сразу несколько владельцев, придется выбирать – обычно устраивают аукцион в формате «кто больше предложит».

    Как продать долю в комнате в коммунальной квартире

    И так, напомним, что коммунальная квартира (малосемейка) относится к общей долевой собственности. Отличие в том, что за каждым из владельцев закреплена комната или доля в ней. Разберемся с нюансами продажи второму собственнику.

    Нужен ли нотариус?

    Большинство сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Требуется ли нотариус в вашем случае, зависит от характера сделки. Нужно понять, что именно является предметом сделки:

    • если в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРН) указана комната целиком – вы можете ее продать без обращения к нотариусу. Однако придется предложить выкуп соседям по коммунальной квартире;
    • если объектом права является доля в праве на комнату, придется извещать о продаже остальных сособственников изолированного помещения – значит не обойтись без нотариуса (нововведение с 2016 года).

    Таким образом, отчуждение долей предполагает нотариальную заверку договора купли-продажи. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации права собственности в ФКП «Росреестра».

    Порядок продажи: поэтапно

    Примерная инструкция по продаже ½ доли в комнате в коммунальной квартире:

    1. Определиться с предметом сделки

    Продавцу нужно запросить выписку из ЕГРН, где указана его доля в общем праве собственности на комнату. Объектом является не вся комната, а некая абстрактная доля (в нашем случае – ½). Именно она отчуждается в пользу покупателя.

    1. Установить цену

    Продавец может рассчитать ее самостоятельно, не обращаясь в оценочные фирмы. Например, заказав кадастровую выписку из ЕГРН. Однако нужно учесть, что реальная цена доли будет ниже ее рыночной стоимости где-то на 30-40%. Гораздо выгоднее продать комнату целиком. Желающих приобрести долю в комнате не очень много, т.к. придется делить помещение с другим сособственником.

    1. Разослать уведомления о продаже доли в комнате

    Помним, что в сделке фигурируют доли в общем праве, а значит нужно известить о продаже остальных совладельцев комнаты (не квартиры).

    1. Заключить договор купли-продажи

    Вероятно, долю выкупит второй собственник комнаты. Если этого не произошло или он отказался, можно приступать к поиску постороннего покупателя (но рынок ограничен). Далее, стороны идут к нотариусу и составляют предварительный договор купли-продажи доли в комнате (ПДКП), а после обсуждения условий сделки – основной договор. Нотариус проверит чистоту сделки, притязания сторон и юридические документы на объект – после чего заверит ДКП своей подписью и печатью.

    1. Регистрация права собственности

    С недавних пор, а именно с 1 февраля 2019 года, нотариусы стали выполнять бесплатную услугу в отправке документов на регистрацию. Это происходит через электронный ЛК на сайте Росреестра. Кроме того, у нотариуса есть электронная цифровая подпись (ЭЦП) – на тот случай, если у участников сделки ее вдруг не окажется для онлайн заявки. Спустя 1-3 дня нотариус получит электронные выписки из ЕГРН и передаст их участникам купли-продажи.

    1. Взаиморасчеты и налоги

    Окончательные расчеты покупателя с продавцом доли в комнате (например, через депозит нотариуса или ячейку в банке). Затем продавцу нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в Налоговую службу. На ее основании будет рассчитан налоговый сбор для оплаты.

    Уведомление о продаже доли в комнате в коммунальной квартире

    Избежать оповещения совладельцев комнаты не получится. Прежде чем выставить объект на рыночную продажу, продавец обязан предложить выкуп второму собственнику. Причем сделать это нужно не в устной, а в письменной форме – чтобы адресат дал согласие или отказ в приобретении (ст. 250 ГК РФ).

    Содержание уведомления о продаже доли в комнате в коммуналке:

    • ФИО второго сособственника, адрес проживания;
    • название документа;
    • населенный пункт и дата составления;
    • ФИО продавца, адрес, паспортные реквизиты;
    • сведения о праве собственности на долю в комнате;
    • сообщение о продаже, указать размер доли, цену;
    • напоминание о преимущественном праве выкупа адресатом – отметить срок, в течение которого действительно предложение (30 дней), а также характер обратного ответа (письмо);
    • иные сведения (например, о предоставлении рассрочки);
    • подпись продавца.

    Образец договора купли-продажи доли в комнате в коммунальной квартире

    Составляется минимум в 4-х экземплярах – по одному для продавца и покупателя, один нотариусу и еще один в Росреестр. Совместно с договором нужно подготовить акт приема-передачи и соглашение об определении порядка пользования комнатой. Если из двух собственников в ней проживает один – вероятно, в соглашении прописан размер денежной компенсации.

    Текст ДКП имеет стандартные условия, на которых заключается сделка. Участникам нужно вписать ФИО, сведения о праве собственности, размере доли, способе расчетов, правах и обязанностях, обременениях и т.д.

    Ознакомьтесь с примерным шаблоном договора:

    Какие нужны документы?

    Одного договора купли-продажи недостаточно. Вместе с ним в пакет входят и документы на сделку:

    • копии паспортов – покупателя и продавца;
    • квитанция о внесении госпошлины за регистрацию купли-продажи;
    • 3 экземпляра ДКП – один останется у нотариуса;
    • подтверждение факта извещения остальных совладельцев комнаты;
    • кадастровая выписка или план;
    • акт приема-передачи доли в комнате;
    • правовые документы – о получении доли и ее регистрации в ФКП «Росреестра» – обычно их запрашивает нотариус;
    • нотариальное согласие супруга – если доля находится в их совместной собственности;
    • согласие органа опеки – при участии детей до 18 лет;
    • копия доверенности + паспорт представителя – при необходимости.

    Сведения предоставляются в электронном варианте. Нотариус отсканирует оригиналы и сформирует пакет из документов. Далее, они уходят на регистрацию в Росреестр, откуда придут готовые выписки о праве собственности.

    Сложности и проблемы

    Совладельцы могут иметь разные интересы на комнату. Если один вдруг захочет продать свою долю, ему придется считаться с мнением другого собственника. Нередко возникают проблемы, которые могут вылиться в открытую вражду и судебные тяжбы.

    Какие трудности могут возникнуть:

    • Отказ получать уведомление

    Затаив обиду, сосед может не принимать извещение о продаже доли в комнате. Если письмо не будет получено адресатом, оно вернется обратно продавцу по истечении 30 дней. Почта ставит пометку «отказ в получении». Отправителю останется приложить этот корешок к пакету с документами. Правда, здесь может возникнуть недоверие у нотариуса и он потребует нового извещения.

    • Игнорирование писем

    Наравне с отказом совладелец может попросту молчать в ответ на уведомление. Как вариант, обратиться к нотариусу, чтобы тот направил официальное письмо. Если ответа по-прежнему не последует, нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма. Второй вариант – выждать 30 дней и приступать к поиску покупателя «на стороне».

    • Неизвестное местонахождение

    Собственники-«потеряшки» доставляют немало хлопот продавцам долей. Если сосед отсутствует в течение года и у вас нет сведений о его местонахождении, есть один выход – подать иск с целью признания человека умершим (ст. 45 ГК РФ). Также нужно предпринять попытки его разыскать. Для этого можно подать заявление в УВД или направить запрос в адресное бюро. «Корешки» с пометкой обращения прикладываются к пакету с документами.

    • Собственник умер

    Случается, что обладателя второй доли уже нет в живых. Обычно в таких случаях открывают наследство. Родственники и иждивенцы умершего вступают в права наследников, в том числе и на долю в комнате. Договариваться о сделке придется уже с новым правообладателем из числа наследников. Если их несколько – всем высылаются уведомления.

    Пример:

    Зайцев и Соболев имели равные права на комнату в коммуналке – по ½ доле на каждого собственника. Соболев переезжал в другой город. Он решил продать свою долю, поэтому выслал уведомление на имя Зайцева. Однако письмо не дошло до адресата – вдова Зайцева сообщила, что совладелец скончался. Открылось наследство, на которое претендовало 5 человек. Вскоре имущество было поделено – ½ долю в комнате получила вдова Зайцева. Она встретилась с Соболевым, но сразу отказалась от выкупа, поскольку деньги ушли на похороны мужа. Женщина согласилась посетить нотариуса и написать отказ от преимущественного права покупки. Финансовые расходы взял на себя Соболев – как заинтересованное лицо. Уже через пару дней объявился покупатель и собственник заключил сделку с ним. Спустя месяц вдова Зайцева также продала ½ долю этому собственнику.

    И так, делаем вывод, что продажа доли в праве отличается от продажи целой комнаты в малосемейке. Уведомления рассылаются только в адрес других совладельцев. Их согласие означает готовность выкупить долю, отказ – нежелание. В случае игнорирования достаточно выждать 30-дневный срок и начинать поиск покупателя из числа третьих лиц. Оформление сделки происходит в кабинете у нотариуса. Без его подписи и печати операция с жильем недействительна.

    Смотрите о том, как продать комнату в коммуналке без согласия других собственников:

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

    Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

    Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

    Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

    Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

    В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

    Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

    Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

    1. Определить условия продажи, включая цену;
    2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
    3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
    4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
    5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
    6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

    Как получить согласие соседей

    В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

    Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

    • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
    • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
    • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

    Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

    • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
    • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

    Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

    Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

    Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

    Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

    Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

    Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

    В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

    Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

    Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

    Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

    • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
    • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
    • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
    • договор купли – продажи;
    • выписку из БТИ с экспликацией;
    • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
    • акт приема – передачи комнаты;
    • правоустанавливающую документацию на комнату;
    • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
    • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

    Если соседи препятствуют продаже комнаты

    Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

    Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

    Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

    В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

    • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
    • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

    Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

    Продажа доли в коммунальной квартире

    Коммунальная квартира представляет собой многокомнатное жилье, в котором сожительствуют несколько человек из разных семей. Каждому такому человеку и/или семье принадлежит отдельная комната, в то время как пользование кухней, санузлом и другими местами общего пользования осуществляется совместно, по принципу равных прав.

    У жильца коммунальной квартиры может возникнуть желание продать принадлежащую ему комнату или ее долю. Вправе ли он провести данную процедуру, и какой порядок действий предусматривает такая купля-продажа?

    Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

    Собственник может продать долю в комнате в коммунальной квартире. В этом смысле владелец комнаты никак не ограничивается в правах, – он имеет возможность распорядиться личным имуществом по своему усмотрению в рамках закона. Однако ему потребуется соблюсти ряд правовых и юридических нюансов. В противном случае проведенная сделка может быть признана недействительной.

    Первоочередное условие – Продавец должен числиться собственником той жилой комнаты, которую он собирается реализовать в пользу Покупателя. Такое помещение должно быть приватизировано. Если Продавец проживает в своей комнате по договору социального найма, то он не сможет провести сделку по возмездному отчуждению доли в комнате – для этого у него не будет иметься никаких правомочий.

    Как продать долю в комнате в коммунальной квартире: начальные действия

    В целом продажа доли в комнате похожа на продажу доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности нескольких лиц. Для того, чтобы сделка прошла успешно, владельцу понадобится выполнить ряд обязательных шагов.

    Соблюдение преимущественного права покупки

    Согласно ст. 250 ГК РФ, соседи Продавца по коммунальному жилью имеют возможность выкупить его долю в первоочередном порядке. Они имеют преимущество перед посторонними покупателями, ведь сначала Продавец обязан предложить отчуждаемый объект недвижимости именно им.

    Предложение о выкупе должно иметь форму письменного уведомления, где указывается цена доли комнаты и другие важные условия сделки. Эти условия должны быть аналогичны тем, что собственник впоследствии предложит 3-им лицам. Если выяснится, что в процессе владелец доли изменит существенные условия купли-продажи (например, снизит цену для посторонних покупателей), сделка может быть признана ничтожной в судебном порядке.

    Подать соответствующее исковое заявление сможет любой из обманутых соседей по коммунальной квартире. На оспаривание неправомерной сделки у жильцов будет иметься 3 месяца с момента ее заключения. В случае удовлетворения исковых требований права и обязанности Покупателя будут перенесены на обратившегося в суд заявителя.

    Направлять письменные извещения необходимо тем жильцам, которые владеют комнатами на правах собственности (т.е. их комнаты приватизированы). Если же Продавец проживает в квартире с жильцом, чья комната не приватизирована, уведомление о планируемой продаже понадобится направить в адрес местного муниципалитета. Именно администрация числится фактическим владельцем неприватизированного имущества. Соответственно, и право преимущественной покупки понадобится учитывать в пользу этого органа.

    Уведомления не требуют обязательного нотариального заверения, однако обращение к услугам нотариуса все же может оказаться полезным для Продавца. Нотариус не только самостоятельно подготовит документ, но и разошлет его от своего имени с просьбой выслать официальные ответы. Обычно это эффективно влияет даже на несговорчивых соседей.

    Далее ситуация может оказаться следующей:

    1. Совладельцы отказываются от преимущественного права приобретения доли комнаты. Продавец сможет начать поиск заинтересованного Покупателя из числа посторонних лиц сразу же после того, как получит письменные отказы от всех сособственников.
    2. Совладелец или сразу несколько совладельцев, получивших извещения о планируемой продаже доли, решают воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В этом случае Продавец просто заключает с заинтересованным Покупателем договор купли-продажи доли в комнате. Если потенциальных покупателей несколько, Продавец получает возможность выбрать любого из них для проведения сделки.
    3. Совладельцы отвечают молчанием и никак не изъявляют свою волю. Здесь Продавцу понадобится выждать срок, равный 1 месяцу, – после этого он получит автоматическое разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами.

    Однако владельцу комнаты также потребуется подтвердить факт того, что он приложил все усилия для поиска и вручения письменных уведомлений сособственникам по коммунальному жилью. Для этого рекомендуется отправлять уведомления ценными письмами с уведомлением о вручении и описью вложения. В случае неполучения адресатом письмо возвращается к отправителю со специальным почтовым штемпелем «отказался от получения».

    Образец письменного уведомления

    В качестве примера письменного уведомления, предназначающегося для сособственников, может использоваться нижеприведенный документ.

    Возможные проблемы при соблюдении преимущественного права покупки

    Некоторые сложности могут возникнуть, если соседи по коммунальной квартире отсутствуют, а адрес их местонахождения неизвестен. Сначала рекомендуется обратиться в адресное бюро или в полицию с заявлением об их розыске, однако при отсутствии результата ситуацию понадобится разрешать через суд.

    Единственный вариант – признание соседей пропавшими без вести. Это оказывается возможным, если сведений о сожителях нет уже более 1 года. В исковом заявлении, подаваемом в судебную инстанцию, нужно указать, что основанием для обращения послужила необходимость соблюсти преимущественное право покупки при продаже доли комнаты.

    Продавец может подтвердить факт безвестной пропажи соседей путем приложения к делу:

    • ответов адресных бюро и полицейских органов;
    • выписки из домовой книги;
    • письменных запросов по местам вероятного нахождения сожителей и пр.

    Другая спорная ситуация – это смерть сособственника, а также отсутствие наследника, вступившего в свои законные права. В таком случае Продавцу снова понадобится обратиться в суд, однако уже с другой просьбой – «о признании комнаты покойного выморочным (государственным) имуществом и обязательстве местных властей принять ее на баланс». В ходе судебного процесса будет установлен фактический наследник комнаты. Им может стать либо физическое лицо, либо государство. От постановления суда будет зависеть то, в чей адрес Продавцу понадобится направить письменное извещение о планируемой продаже – это может быть как новый собственник комнаты, так и местная администрация.

    И, наконец, последняя ситуация, которая может стать проблемной для Продавца, – это затрагивание интересов несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица при совершении сделки. Если такой гражданин выступает соседом Продавца по коммунальной квартире, письменное уведомление понадобится направить не только его законным представителям (например, родителям), но и Органам опеки и попечительства. Они контролируют ход процесса и следят за тем, чтобы права опекаемого лица не оказались нарушены и ущемлены.

    Составление договора купли-продажи и сбор документов

    Как только преимущественное право покупки будет учтено, рыночная стоимость отчуждаемого объекта – рассчитана, а Покупатель – найден, сторонам понадобится перейти к составлению договора купли-продажи. Необходимо обратить внимание на то, что в качестве предмета сделки может указываться:

    Вся комната в коммунальном жилье.

    У комнаты фактически появляется новый владелец, а прежний хозяин утрачивает на нее все права.

    Доля в праве собственности на комнату в коммунальном жилье.

    Продавец может оставить за собой определенную долю, в то время как другую долю (например ½ от своей комнаты) – продать Покупателю. В итоге получается, что помещение становится более дробным, в нем появляется больше сожительствующих лиц. Также доля может быть продана полностью, но без привязки к конкретным квадратным метрам.

    И все же договор купли-продажи доли комнаты рекомендуется всегда подкреплять нотариально заверенным Соглашением об определении порядка пользования квартирой всеми соседями. В таком документе, составляемом в добровольном порядке, указывается, что определенная комната и площадь закрепляется за конкретным жильцом.

    При отсутствии такого Соглашения подселение в жилье еще одного соседа может привести к конфликтам и даже затяжным судебным тяжбам. Если все жильцы будут числиться собственниками не конкретных метров, а абстрактных долей, им понадобится обращаться в суд для определения порядка пользования общей квартирой.

    В остальном договор купли-продажи составляется по стандартной схеме – он должен иметь письменную форму, нотариальное удостоверение и исключать наличие формальных и содержательных ошибок. Необходимо указать точную персональную информацию о сторонах сделки (Продавце и Покупателе), техническую характеристику отчуждаемого объекта недвижимости, его стоимость, сведения об остальных соседях-собственниках и зарегистрированных в квартире лицах. Помимо этого участники купли-продажи на бумаге описывают взаимные права и обязанности, способ и порядок расчета, порядок передачи объекта (закрепляется в специальном передаточном акте) и пути разрешения спорных моментов.

    Договор составляется минимум в 4 экземплярах – для Продавца, Покупателя, нотариуса и Росреестра. Дополнительные экземпляры могут быть выданы лицам, косвенно вовлеченным в сделку, – например, супругу Продавца, если они владеют комнатой на правах совместно нажитой собственности (как муж и жена).

    Договор купли-продажи доли потребуется дополнить следующим комплектом материалов:

    • паспорта всех лиц, непосредственно участвующих в сделке;
    • документальное подтверждение соблюдения преимущественного права покупки (подтверждать соблюдение данного права не понадобится, если объект отчуждается в пользу соседа-сособственника);
    • выписка из Бюро технической инвентаризации;
    • выписка из ЕГРН, содержащая сведения обо всех собственниках коммунальной квартиры;
    • правоустанавливающая документация на комнату или долю комнаты (например, предыдущий договор купли-продажи);
    • кадастровый план жилища;
    • акт-приема передачи комнаты или доли комнаты;
    • выписка из домовой книги, содержащая информацию о проживающих/прописанных в квартире лицах (может быть заменена на справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире);
    • нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки, если комната принадлежит партнерам на правах совместно нажитой собственности;
    • согласие на проведение сделки от ООП, если купля-продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.

    Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

    Чтобы договор купли-продажи целой комнаты или ее доли оказался составлен правильно, сторонам рекомендуется обратиться к нижеприведенному документу.

    Завершение сделки: обращение в Росреестр и уплата налога

    После составления договора купли-продажи и сбора необходимых документов Покупателю понадобится обратиться в МФЦ или местное отделение Росреестра. Сюда приносится не только полный комплект материалов, но и заявление о перерегистрации права собственности на отчужденный объект. За проведение процедуры понадобится уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Выписка, содержащая информацию о новом собственнике, будет готова в срок от 1 до 9 дней. После получения данной бумаги сделку можно считать официально завершившейся.

    В свою очередь Продавцу потребуется посетить отделение налоговой службы и уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки (если гражданин относится к категории резидентов РФ). Полученную сумму можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета, составляющего до 1 млн. рублей. Однако получить данную налоговую льготу не удастся, если Продавец и Покупатель считаются взаимозависимыми лицами и приходятся друг другу (ст. 105.1 НК РФ):

    • супругами;
    • родителем и ребенком (в т.ч. приемными);
    • полнородными и неполнородными братьями/сестрами;
    • опекуном (попечителем) и подопечным.

    Юридическая практика

    Коммунальные квартиры все еще продолжают оставаться популярным видом жилья. По данным последней Всероссийской переписи населения 2010 года, в таких жилых помещениях проживает порядка 2,8 млн. человек (т.е. каждый 11-ый гражданин страны). Вот почему в юридической практике довольно часто встречаются ситуации, связанные с отчуждением долей в коммунальных квартирах.

    Пример. Гражданин О. получил 1/3 долю в праве общей долевой собственности на 3-комнатную квартиру по договору дарения. Помимо него дольщиками в данном жилом помещении числились еще 2, посторонних для О., гражданина – каждому также принадлежало по 1/3 доли в праве общей долевой собственности. Все 3 собственника заключили Соглашение об определении порядка пользования квартирой. В результате каждый сосед получил по 1 изолированной комнате. Обязательства по оплате коммунальных счетов разделились пропорционально между всеми жильцами. Общая квартира фактически превратилась в коммунальную.

    Спустя время гражданин О. решил продать и принадлежащую ему комнату, и автоматически 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Он в письменной форме известил о намерении соседей-сособственников, однако они не изъявили желания выкупить объект в первоочередном порядке. Тогда гражданин О. получил возможность найти заинтересованного покупателя из числа 3-их лиц и заключить с ним договор купли-продажи.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector