Как продать 1/10 долю квартиры?

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Как и кому продать свою долю в квартире?

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.

Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.

В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.

По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.

«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Можно ли продать долю в квартире? Как продать долю в квартире?

Квартира или иной объект недвижимости может находиться в собственности сразу нескольких человек. Если один из них решит продать свою часть имущества, ему придется соблюсти ряд требований. Поэтому важно изучить, как продать долю в квартире: пошаговая инструкция по отчуждению, необходимые документы и подводные камни процедуры – все то, что позволит избежать ненужных сложностей при заключении сделки.

Как выделить свою долю в натуре?

Доля в недвижимости может быть выражена в двух вариантах: идеальная и натуральная. В первом случае не предполагается фактический выдел части имущества – речь идет о процентном определении права собственности. Второй вариант имеет строгие характеристики – за владельцем закрепляется отдельное помещение (обычно это жилая комната) и право на пользование общим имуществом (санузел, кухня, коридор и т.п.).

Рекомендуемая продажа доли в квартире – после проведения процедуры выдела в натуре. Тогда в результате сделки покупатель получит право на отдельную комнату, что позволит избавиться от возможных спорных моментов, связанных с распределением собственности. Продавец же может рассчитывать на продажу недвижимости по более высокой стоимости и в более краткие сроки. Выдел осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства либо при достижении соглашения между всеми совладельцами квартиры, либо через суд – без согласия других собственников.

Первый способ подразумевает необходимость в:

• подготовке договора с учетом действующих требований к подобного рода сделкам;
• обращении в Росреестр для регистрации соглашения;
• оформлении кадастрового паспорта на выделенные доли.

При отсутствии возможности заручиться согласием иных совладельцев нужно обращаться в суд, предварительно собрав пакет обязательных документов:

• гражданский паспорт заявителя;
• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости. В качестве подтверждения могут выступать: дарственная, договор купли-продажи доли в квартире, дарственная, свидетельство о наследстве и т.п.;
• техническая документация: кадастровый паспорт, акты независимых экспертов, технический план сооружения и иные важные сведения;
• иск об инициации процедуры выделения доли в натуре, составленный в соответствии с общими требованиями ГПК РФ.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире?

Текущие нормы законодательства предусматривают необходимость в заблаговременном извещении сособственников о намерении продать недвижимость и предложении выкупить объект, если в качестве объекта сделки выступает доля квартиры в долевой собственности.

Уведомление о продаже доли в квартире должно выполняться в соответствии с предусмотренным регламентом. Недопустимо лишь устное донесение информации о проводимой операции. При отсутствии подтверждающей документации нотариус даже не примет договор купли-продажи к рассмотрению, что не позволит зарегистрировать сделку в должном порядке. Если же каким-то образом удалось поставить договор купли-продажи (ДКП) на учет в государственном реестре, совладельцы в дальнейшем могут воспользоваться правом на оспаривание сделки. Поэтому важно знать, как правильно продать долю в квартире.

Уведомление должно быть выполнено в письменной форме. Установленный образец отсутствует, однако с учетом практики в содержании извещения в обязательном порядке нужно указать следующие позиции:

• характеристика объекта недвижимости;
• планируемая стоимость продажи;
• условия сделки;
• срок передачи имущества;
• порядок расчетов.

Недопустимо изменение условий отчуждения при заключении ДКП с покупателем со стороны. Передать извещение можно:

• лично под расписку;
• с использованием услуг почтовой службы заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении;
• через нотариуса.

Сособственникам отводится 30 дней с момента получения извещения на то, чтобы дать ответ. Если они никак не отреагируют на возможность выкупа, то по истечении установленного срока продавец может продать жилье покупателям со стороны. При этом не имеет значения, если второй собственник против.

Как найти покупателя?

Самый простой вариант – продать второму собственнику-родственнику. В таком случае не нужно будет тратить время на поиски покупателей. Однако такая возможность доступна далеко не всегда. Поэтому следует воспользоваться одним из наиболее эффективных способов, разместив объявление на бесплатных сервисах.

Важно: скорее всего придется потратить на поиски массу времени, ведь продать долю в квартире без выделения очень проблематично – такая недвижимость признана как одна из наименее ликвидных.

Что потребуется из документов?

Чтобы покупка доли в квартире была оформлена в максимально сжатые сроки, нужно заблаговременно приступить к сбору документов, необходимых для совершения сделки. Конкретный перечень обязательных сведений определяется с учетом конкретных обстоятельств. Общий список таков:

• гражданский паспорт;
• выписка из ЕГРН с указанием величины доли;
• правоустанавливающий документ;
• кадастровый паспорт;
• технический план;
• подтверждение факта соблюдения преимущественного права выкупа: уведомление с указанием доли или отказ совладельцев от сделки.

В качестве дополнительных документов могут потребоваться:

• разрешение от органов опеки и попечительства, если прописан несовершеннолетний ребенок;
• согласие супруга/супруги на совершение сделки, если недвижимость является совместно нажитым имуществом;
• доверенность на продажу доли в квартире, если продавец действует через представителя. Также понадобится его паспорт.

Получить консультацию по пакету требуемых документов можно у нотариуса или юриста.

Зачем нужен нотариус?

Что касается того, можно ли продать долю в квартире без нотариуса, можно ответить однозначно – с учетом последних нововведений в законодательстве такая возможность отсутствует. Таким образом обеспечивается защита интересов каждой из сторон – как покупателя, так и продавца, а также его совладельцев.

Перед посещением нотариуса придется собрать пакет указанных выше документов, которые требуются для оформления ДКП. Специалист разъяснит особенности продажи доли в квартире и уточнит список дополнительных сведений. При отсутствии разногласий между участниками, составляется договор купли-продажи. В обязательном порядке в документе должны быть отражены следующие позиции:

• персональные сведения об участниках: ФИО, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
• технические и кадастровые характеристики отчуждаемой доли: размер, адрес квартиры, кадастровый номер и т.п.;
• реквизиты правоподтверждающих документов;
• доказательство факта отказа сособственников от права преимущественной покупки;
• стоимость доли, порядок и форма проведения расчетов;
• права и обязанности сторон;
• дата оформления;
• подписи продавца и покупателя.

Участники сделки могут по своему усмотрению внести дополнительные позиции.

Нужно принимать к учету, что услуги нотариуса не бесплатны – требуется погасить не только государственную пошлину, но и внести плату за технические и правовые действия специалиста. Стоимость определяется с учетом действующих тарифов и цены сделки.

Где нужно регистрировать?

После заключения договора купли-продажи нужно обратиться в Росреестр вместе с соответствующей заявкой и пакетом документов. Запрос можно направить и через Многофункциональный центр, заранее записавшись на прием.

После подачи заявки сотрудник государственного ведомства выдает гражданину расписку с указанием даты, когда можно получить подтверждения перехода прав собственности. В установленный день новому владельцу нужно повторно явиться в отделение и получить выписку из ЕГРН как доказательство завершения сделки.

Важно: государственными служащими могут быть запрошены дополнительные сведения для уточнения чистоты сделки, поэтому рекомендуется посетить Росреестр самостоятельно и в краткие сроки донести недостающую информацию.

Какие налоги придется уплатить?

В соответствии с налоговым законодательством гражданин Российской Федерации после получения доходов должен уплатить с них налог. Это же касается и прибыли, полученной продавцом в результате заключения сделки купли-продажи. Если гражданин решит проигнорировать данное обязательство, его ждут существенные пени и штрафы.

Однако он может избавиться от необходимости уплачивать налог в трех предусмотренных случаях:

• стоимость доли не превышает 1 миллиона рублей. Законодательством утверждена возможность уменьшения налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей. Уточнение: при реализации идеальной доли используется пропорциональное уменьшение. Поэтому при продаже половины квартиры предоставляется льгота в два раза меньше – 500 тысяч рублей;
• срок владения превышает 5 лет. Также продавец освобождается от уплаты налога, если владеет собственностью 3 года в случае приобретения доли: по наследству, в рамках процедуры приватизации, через дарение от близких родственников;
• отсутствует разница между ценой приобретения и стоимостью продажи. К примеру, если доля была куплена нынешним владельцем за 1,5 миллиона рублей и продана за эту же сумму, то налог не предусмотрен. Если стоимость была увеличена, потребуется уплатить в пользу государства 13% от дохода.

Покупка доли в квартире: подводные камни

При отчуждении части недвижимости и ее приобретении нужно учитывать ряд важных нюансов:

• недопустимо продать долю, если ее размер не достигает установленного минимума. Законодательством определено, что один гражданин не может иметь в собственности менее 10 квадратных метров – в Москве, менее 12 квадратных метров – в других регионах. Если данное условие не будет соблюдено, Росреестр попросту откажет в регистрации сделки;
• необходимость в получении разрешения от органов опеки, если совладельцем является несовершеннолетнее лицо. Каждый случай рассматривается отдельно в целях обеспечения прав и интересов социально-незащищенной категории населения. Чтобы получить согласие для продажи доли ребенка, нужно предоставить ему жилье, которое по условиям не хуже предыдущего. Данный факт придется подтвердить документально;
• если оформлена ипотека на долю в квартире, то недвижимость находится под обременением со стороны финансово-кредитного учреждения. Заключить такую сделку возможно, но для ее реализации придется потратить гораздо больше времени.

Чтобы выкупить долю в квартире через ипотеку, нужно заручиться разрешением от банка, в котором квартира выступает в качестве залога. В зависимости от условий кредитования и размера задолженности сделка может быть проведена через погашение задолженности или при переоформлении кредитного договора на нового собственника;

• если размер доли меньше допустимого для отчуждения, ее владелец все же может продать ее. В таких случаях действует принудительный выкуп доли в квартире через суд. Но добиться положительного вердикта будет сложно – каждая ситуация будет рассмотрена судом отдельно, поэтому важно обосновать свою позицию;
• выкуп доли в квартире у родственников проходит в стандартном порядке. Каких-либо значимых ограничений для таких ситуаций практикой не предусмотрено.

Итак, купля-продажи доли в квартире должна быть проведена в строгом соответствии с нормами закона. Существенных отличий от стандартной процедуры отчуждения недвижимости нет, но все же важно принимать к учету ряд особенностей. В частности, соблюдение преимущественного права выкупа является обязательным моментом для успешного заключения сделки. Чтобы обеспечить выполнение всех предусмотренных условий, рекомендуется воспользоваться консультационной поддержкой юриста.

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди – небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт – но по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”. Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в “трёшке” площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое “незначительность”, по словам Александра Латыева, партнера “Интеллект-С”, никто не определял, просто “все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная”, – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ”.

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у “лишнего” собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности “незначительная доля” двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”. В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. “Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права”, – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. “На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы”, – говорит Елена Полеонова.

“Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно”.

Елена Полеонова, партнер правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Можно ли продать долю в квартире?

Как продать долю в квартире: анализ видов долевой собственности + 3 способа продать свой участок квартиры + преимущества и недостатки подобной купли-продажи.

Согласно статистическим данным, на сегодня большинство жителей России владеют не целой жилплощадью, а только ее частью. Именно поэтому рано или поздно у таких граждан возникает вопрос, можно ли продать долю в квартире.

Безусловно, это возможно. О том, как заключить сделку по реализации своей области помещения согласно законам Российской Федерации, поговорим в этой статье.

Долевая собственность: понятие и виды

Гражданский Кодекс Российской Федерации гласит, что помещение, находящееся во владении нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Такая собственность может быть:

• Совместной – когда супруги, состоявшие в браке, приобрели жильё вместе и оформили его на одного из них без определения границ, положенных каждому отдельному гражданину.
• Долевой – когда владельцы жилья имеют в собственности жилплощадь, разделенную на части.

Таким образом, доля в квартире – это участок помещения, который принадлежит одному из проживающих в ней.

Долю в помещении ни в коем случае нельзя путать с комнатой в коммуналке, потому что последняя является личным владением гражданина России со всеми необходимыми оформленными документами на нее.

Все действия по отношению к долевой собственности, правила ее продажи и покупки регулируются Гражданским Кодексом РФ, а именно статьей №250. Этот законодательный акт регламентирует порядок реализации доли третьим лицам, а также права и обязанности совладельцев имущества.

Долю принято обозначать в виде дроби (1/2, 1/3, 1/10).

В зависимости от того, какой размер она имеет и как исчисляется, выделяют несколько ее видов:

Выделенная доля в квартире	Такая часть помещения выражается в квадратных метрах или в количестве отдельных комнат помещения.
Если трехкомнатная квартира принадлежит трем лицам, то доля в ней каждого из граждан будет составлять 1/3, то есть, одну отдельную комнату.
Идеальная доля	Данную часть жилья невозможно выразить ни в количестве квадратных метров, ни отдельным помещением.
Такая ситуация характерна для однокомнатных квартир, которые находятся во владении нескольких человек. Определить, какая именно площадь жилья принадлежит каждому из них, крайне затруднительно – соответственно, продать тоже.

В теории, продать можно каждую из долей, независимо от того, выделенная она или идеальная. Но когда речь идет о выделенном участке, то есть о конкретной комнате, то совершить такую продажу гораздо легче.

Порой владельцы жилья имеют в своем распоряжении всего 1/10 от всей площади, что не позволяет продать ее для проживания третьим лицам, так как она слишком мала. В таких случаях есть шанс продать ее совладельцам имущества или человеку, который нуждается лишь в прописке. Но такой вариант сейчас вовсе не актуален.

В любом случае, доля в квартире – не совсем верное выражение. Потому что даже самая большая часть жилья подразумевает использование подсобных помещений (санузла, кладовки, кухни).

Поэтому чаще говорят именно о доли в праве собственности на квартиру, поскольку четко выделить границы, используемые проживающим в таком помещении, попросту невозможно.

Как продать долю в квартире – выделенную и идеальную?

Согласно действующим законам, какой бы ни была ваша часть, вы все равно можете предпринять такой шаг, как продать долю в квартире. Конечно, когда она выделенная, это сделать намного проще. Ведь идеальную долю вы вряд ли сможете продать третьим лицам для проживания.

Часто такими площадями интересуются криминальные личности, которые покупают идеальную долю за копейки, а потом манипулируют остальными совладельцами жилья, вынуждая их так же дешево продать свою жилплощадь.

Поэтому, во избежание подобной ситуации, нужно в первую очередь определить границы своей жилплощади с последующей возможностью ее продажи.

Выделить количественно объемы своей доли в помещении можно несколькими способами:

В судебном порядке своими силами.

В таком случае вам понадобится собрать необходимый пакет документов и подать заявление в суд, который, изучив все материалы, примет решение о выделении вашей части имущества.

С помощью юридических организаций.

Подобные компании существуют для того, чтобы облегчить ваше участие в процессе выделения помещения.

Они проводят анализ документации и могут с высокой степенью вероятности предположить, каким будет решение суда по вашему вопросу.

Независимо от того, какой вариант вы выберете, вам необходимо будет предоставить пакет бумаг, на основе которого, будет рассмотрен ваш иск.

Такой пакет документов включает:

• Копию паспорта.
• Копию документов, подтверждающих родственные связи между совладельцами имущества.
• Договор, подтверждающий право собственности на жильё.
• Договор приватизации.

В определенных ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные документы, но о них вы сможете узнать непосредственно при подаче иска.

Когда ваше прошение о выделении участка будет удовлетворено, вы можете приступать к процедуре продажи своей части. То же самое касается и граждан, которые и без обращения в суд, имели свою выделенную жилплощадь.

Три этапа продажи своей доли в квартире

Чтобы продать свою площадь, понадобится в обязательном порядке пройти несколько этапов.

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

№1. Уведомление других дольщиков о своем решении.

Этот этап является первым и ключевым в процессе продажи своей площади в квартире. Объясняется это тем, что в соответствии с действующим законодательством, совладельцы имеют право преимущественной покупки вашей части.

Поэтому, приняв решение о реализации имущества, первым делом вы должны сообщить об этом другим дольщикам.

Сделать это можно, отправив заказное письмо или нотариально. Вы можете также объявить свое решение в устной форме, но оно в любом случае должно быть подкреплено соответствующим документом.

Форма уведомления может быть произвольной, но в обязательном порядке в нем нужно указать:

• Свои идентифицирующие данные.
• Размер своей площади в помещении.
• Адрес, где находится имущество.
• Цену, по которой вы хотите его реализовать.

Важно знать, что цена, указанная в уведомлении, должна быть не ниже той, которую вы объявили третьим лицам. Также в письме можете указать период, в течение которого, получатель должен принять решение. Но зачастую это стандартный период – 1 месяц.

За этот месяц совладелец имущества обязуется принять решение и уведомить вас о нем заказным письмом. Это может быть, как отказ от покупки вашего участка, так и желание его приобрести.

Если ваш совладелец изъявил желание выкупить вашу часть, вы можете заключать с ним сделку купли-продажи. Если дольщик отказался от покупки, вы имеете полное право продать свое имущество выбранному третьему лицу.

№2. Выбор конечного покупателя.

Случаются ситуации, когда вы имеете не одного совладельца, а, предположим, три и каждый из них принял решение выкупить вашу часть. В такой ситуации право выбора покупателя остается за продавцом.

То же самое относится и к выбору покупателя среди третьих лиц. Вы в праве выбрать покупателя на свое усмотрение.

Главное помните, что уведомление своих совладельцев является обязательной процедурой. И если вы не будете придерживаться установленного порядка, другой сособственник имеет право подать на вас в суд с подтверждением неправомерных действий в течение трех месяцев с дня заключения сделки.

Если суд признает вас виновным в нарушении закона, вашим дольщикам будет предоставлена возможность для проведения процедуры в соответствии с законом, чтобы они смогли выступить в роли покупателя.

Исключением из права преимущественной покупки является акт дарения. Но только в том случае, если вы действительно дарите свою площадь кому-либо. Если же вы таким способом попытаетесь скрыть сделку купли-продажи, и ваши совладельцы смогут доказать это в судебном порядке, вас снова-таки ждет судебное разбирательство.

№3. Заключение договора о продаже имущества.

Когда вы определились с покупателем согласно действующим законам РФ, вы можете непосредственно заключить договор продажи, после чего ваша часть приобретет нового владельца со всеми правами на нее.

На этом процесс продажи выделенной площади можно считать завершенным.

если ваша собственность совсем незначительна, единственным верным вариантом будет продать ее своим сособственникам.

Как продать свою долю в квартире, выделенную в натуре?

Доля, выделенная в натуре – это часть принадлежащего вам имущества с четко выделенными границами. Когда вы выделяете свой пай таким образом, право на долевую собственность прекращается, и вы по сути становитесь владельцем коммуналки. Такая ситуация позволяет вам продать свой участок жилья, не оповещая своего совладельца.

На первый взгляд все кажется очень просто. Но существует небольшой нюанс: чтобы выделить долевые собственности в натуре, они должны быть такими, что не несут несоразмерного ущерба имуществу. Проще говоря, каждый дольщик должен иметь отдельное помещение с собственным входом и подсобными помещениями.

Если ваша квартира позволяет провести такой выдел, существует 2 способа выделить части в натуре:

Способ №1.	Договорной.	Если сособственники имущества приняли решение выделить свои доли в квартире в натуре, они могут заключить соглашение и на его основе провести регистрацию прав на выделенный объект.
Способ №2.	Судебный.	Этот способ применяется в случае, когда один собственник хочет продать долю в квартире, но совладельцы не смогли договориться полюбовно. Тогда дольщик может обратиться в суд с иском, в котором он требует изъять его пай в натуре из общего имущества.

Такой способ продажи своего имущества имеет, бесспорно, много преимуществ по сравнению с обычной продажей своей площади. Но на деле совершить такой раздел квартиры очень сложно, так как если она небольшая и находится на пятом этаже, вы вряд ли сможете обеспечить в ней раздельные входы и коридоры.

Поэтому такой вариант можно иметь в виду, но подходит он больше для частных домов на отдельном земельном участке.

Как продать долю в квартире? Типовая схема по отъему
квартиры через покупку доли.

Консультирует юрист Антон Сорвачев:

Преимущества и недостатки продажи своей доли в квартире

Продажа своих долей в квартирах – частый вопрос, возникающий в сфере продажи недвижимости, и по-прежнему один из самых сложных.

Во-первых, проблемы возникают зачастую на самых ранних этапах, когда идет выдел своих частей из общей площади квартиры. Хорошо, если области имущества примерно одинаковы и составляют отдельную комнату. Если же это не так, все очень усложняется.

Во-вторых, цена определенного участка на порядок ниже, нежели стоимость той же площади в составе целого помещения. Эксперты утверждают, что, продавая квартиру частями, владельцы теряют от 20 до 50% от рыночной стоимости целого жилья. Именно поэтому подобные сделки весьма сомнительны.

Но и такая ситуация имеет свой плюс. Заключается он в том, что, если у вас возникла необходимость продать свою долю, вы можете сделать это в рамках действующего законодательства.

Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что каждый совладелец имущества имеет право продажи своей доли. Важно только знать, как продать свою долю в квартире и придерживаться установленных законом правил.