Как покупателю обезопасить себя при покупке квартиры?

Как покупателю обезопасить себя при покупке квартиры?

Риски при покупке квартиры

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки. По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.

Основные риски при покупке квартиры

Если собирать все основные риски в отдельные группы по общим признакам, то можно выделить следующие:

  1. Риски, связанные с мошенническими действиями. В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет. Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы. Чаще всего на такие приёмы попадаются доверчивые люди, не считающие нужным проверить чистоту сделки.
  2. Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости. Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки. К тому же, если не будет хватать определённых документов и в иных случаях, есть вероятность получить отказ при постановке сделки на учёт.

Говоря о конкретных причинах, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для покупателя, нужно отметить следующее:

  1. Подложная доверенность представителя. Если полномочия представителя не установлены в нотариальном порядке, то сделка будет считаться совершённой неправомочным лицом, а соответственно, и незаконной.
  2. Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. По сути, если приватизация осуществлена незаконно, то продавец не имеет права её продавать.
  3. Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев. Если не будет согласия хотя бы одного, в последующем он сможет оспорить сделку.
  4. Наличие неучтенных наследников. Когда жильё продавцом было получено по наследству, необходимо, чтобы не было других претендентов на него по тем же основаниям. Если в дальнейшем выявятся такие претенденты, то они смогут оспорить легитимность сделки.
  5. Наличие неоплаченных долгов. Если за квартиру не были внесены налоги, платежи по коммуналке, она находится в залоге, то на неё имеют право третьи лица, которые могут потребовать погашения долга в счёт продажи недвижимости. Разумеется, это может быть осуществлено лишь по решению суда, но вероятность такого исхода велика.

На практике могут встречаться и иные поводы, которые представляют квартиру в нежелательном для покупки виде. Но указанные обстоятельства встречаются чаще всех, а споры по ним практически никогда не решаются в пользу покупателя.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

Хотя такая недвижимость считается наиболее чистой с точки зрения её правового статуса, но и тут могут быть определённые проблемы, связанные:

  • с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
  • с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
  • с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

  1. Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
  2. Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.
  3. Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
  4. Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.
  5. Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
  6. Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
  7. Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:

  • сведения о сторонах;
  • сведения о предмете договора;
  • цена;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок и сроки исполнения договора;
  • порядок решения споров.

Список необходимой документации

Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.

Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.

Полнота указанного перечня и достоверность представленных в нём сведений является гарантией законности сделки.

Если на документах будут признаки подлога, то лучше отказаться от покупки данной квартиры, только если собственник не объяснит это и выписка из ЕГРП подтвердит его легитимность.

Техника безопасности при покупке квартиры

Как безопасно купить квартиру в новостройке? Чтобы понимать, что делать при покупке квартиры, нужно осознавать, какие риски несёт покупатель.

Для того чтобы знать при покупке квартире как обезопасить себя, нужно действовать исходя из своих рисков.

Основные правила техники безопасности заключаются в следующем:

  1. При передаче аванса и основной части денег нужно получить расписку от продавца. Более желательным методом является передача денег через банковскую ячейку. Но лучше всего отказаться от авансирования сделки и совершить оплату после фактической передачи недвижимости.
  2. Легитимность собственника проверяется выпиской из ЕГРП. Если там помимо продавца указаны иные лица в качестве действующих собственников, необходимо, чтобы продавец предъявил заверенное нотариусом согласие других собственников и их документы на квартиру. Такое согласие также требуется, когда продавец находится или находился в браке.
  3. Без перечня обязательных документов или при их подложности регистрационный орган откажет в учёте права собственности. Так что нужно потребовать от продавца полный пакет документов.

Есть множество вариантов, когда можно поставить под сомнение легитимность права собственности продавца. Так, к примеру, если квартира была недавно унаследована, то, скорее всего, на неё есть и другие претенденты, которые могут в любой момент заявить о своих правах и оспорить законность сделки. Разумеется, через суд можно будет вернуть деньги, но это будет долгий и напряжённый процесс.

Лишиться человек прописки может либо на добровольных началах, либо по решению суда. Чтобы покупателю не нужно было таскаться по судам для выписки оставшихся лиц, лучше потребовать этого от продавца.

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Явные признаки опасности при покупке квартиры

Несмотря на все попытки продавцов скрыть те или иные обстоятельства, есть определённые признаки, которые должны настораживать покупателя. При их наличии нужно проявить дотошность и внимательно изучить все документы.

К таким признакам относятся следующие обстоятельства:

  • продажа посредством представителя;
  • участие в сделке организаций и иных юридических лиц;
  • приобретение квартиры продавцом на средства материнского капитала;
  • недееспособность продавца либо одного из собственников квартиры;
  • нахождение продавца в браке или в разводе;
  • наличие прав третьих лиц на квартиру, обременений, нахождение квартиры в залоге у банка;
  • неоформленная должным образом перепланировка;
  • долевое владение квартирой;
  • признание факта ветхости жилья, аварийности либо плохого состояния ремонта всего многоквартирного дома.

Особенно настороженно нужно отнестись к случаям, когда собственник квартиры является недееспособным лицом. В таких случаях продажа квартиры собственником не может быть осуществлена самостоятельно. Недееспособное лицо не имеет правовой способности заключать сделки.

Однако легитимность сделки не является самой большой бедой в таких случаях. Для осуществления сделки по поводу имущества недееспособного лица требуется разрешение органов опеки. То есть процесс будет протекать под надзором государства.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.

Советы профессионалов, как обезопасить себя при покупке квартиры

Квартира продается и покупается точно так же, как и любая иная продукция на рынке. Однако из-за специфических особенностей товара сделка таит в себе определенные риски, а при отсутствии знаний и навыков может принести множество неприятностей потенциальному клиенту.

Риски при покупке квартиры в новостройках

Когда вы приобретаете жилье в новых домах от застройщика, самым важным пунктом является выбор фирмы, осуществляющей реализацию квартиры. Компания должна обладать именем и определенным авторитетом на рынке, быть с абсолютно чистой репутацией и иметь определенные полномочия от Правительства Москвы на продажу квадратных метров в новостройках.

Чтобы избежать обмана, необходимо просто тщательно проверить фирму и обезопасить себя от мошенников типа «Мосжилстроя», которые реализовывали несуществующую или уже проданную недвижимость по несколько раз. После изучения всей документации и аудита застройщика можно заключать договор инвестирования или уступки прав требования (лучше всего с помощью юристов) и ждать его исполнения.

Читать еще:  Что нужно для расприватизации квартиры?

Риски при покупке на вторичном рынке

В случае с приобретением недвижимости, в которой уже кто-то жил, «подводных» камней больше на порядок. Для понятия всей сложности данной процедуры приведем базовую последовательность действий, которые должен осуществить потенциальный покупатель.

Первым этапом является поиск квартиры, после чего следует связаться с продавцом и обсудить все условия сделки. Далее вносится предоплата и происходит составление авансового договора, в котором прописываются условия сделки купли-продажи в дальнейшем.

Для каких целей нужен авансовый платеж? Он необходим для того чтобы обеспечить исполнение своих обязанностей потенциальным покупателем и является гарантией того, что тот не откажется от сделки с продавцом, который потратил свое время и средства на сбор необходимых справок и подписей, оформление некоторых документов и прочее. Авансовый договор одновременно сводит на нет риск того, что квартира будет продана другому лицу (если продавец не является мошенником). При покупке квартиры составление подобного документа является обязательным.

Какие пункты прописываются в предварительном (авансовом) договоре?

  • Стоимость, по которой продавец реализует недвижимость покупателю.
  • Крайний срок заключения договора купли-продажи.
  • Дата, до которой жилье будет освобождено продавцом.
  • Кто платит за оформление договора (нотариальные услуги, регистрация и аренда банковской ячейки).

Авансовый договор четко прописывает дальнейшие взаимоотношения сторон и минимизирует риски обмана для каждого из участников сделки. В практике встречаются случаи мошенничества и на этом этапе. Есть такие «продавцы» квартир, которые принимают авансовые средства от нескольких потенциальных клиентов как за собственные, так и за чужие квартиры и в дальнейшем не возвращают их. В нашей базе имеется подробный список таких мошенников, который постоянно пополняется и обновляется.

Следующим действием покупателя является проверка квадратных метров на юридическую чистоту, и происходит это в тот момент, когда продавец подготавливает документацию для осуществления сделки. В официальной практике данного понятия не существует, однако этому нюансу требуется уделять пристальное внимание. Под юридической чистотой понимают отсутствие в истории недвижимости законных оснований для расторжения договора купли-продажи. Наиболее частой причиной, когда сделка оказывается признанной недействительной, есть ущемление прав несовершеннолетних во время приватизации и реализации жилья.

Данные основания были актуальны до 1994 года при несовершенной законодательной базе, до тех пора пока не было опубликовано распоряжение мера столицы, в котором указывалась «группа риска» и вступили в силу две части соответствующего закона Гражданского кодекса РФ. «Беспредел» в сфере продаж квартир значительно снизился, но и сейчас имеется много жилья, где были ущемлены права несовершеннолетних. Закон имеет обратную силу, поэтому в судебной практике часты случаи, когда признаны недействительными не только те сделки, в результате которых несовершеннолетний остался без жилья, но и сделки с такими квартирами в будущем.

Мошенники часто применяют и такие махинации, когда реализуют недвижимость по доверенности после смерти ее законного владельца. Сделка на подобных условиях является ничтожной (недействительной) с самого момента подписания документов. К покупке квартиры по доверенности следует подходить очень серьезно и все тщательно перепроверять. Помимо этого необходимо проанализировать жилье на возможность обратной прописки в нем тех людей, которые имеют законные основания для этого.

Покупатель может проигнорировать проверку юридической чистоты квартиры, но это чревато в дальнейшем поводом для беспокойства на протяжении 10-ти лет. Именно столько длятся сроки исковой давности по ничтожным сделкам. В худшем случае суд может вселить в ваше жилье лиц, которые имеют на это право по закону (временно снятых с регистрации по причине длительной командировки, побывавшие в заключении и прочее). В отдельных вариантах возможна полная утрата прав собственности на недвижимость. Поэтому лучше подойти к данному вопросу очень серьезно.

Дальнейшим действием покупателя будет подписание сделки купли-продажи. Существует нотариальное и безнотариальное подписание договора, и вы в праве самостоятельно выбирать его тип. После этого необходимо зарегистрировать договор в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, передать деньги продавцу, получить квартиру в том виде, в котором она была на стадии подписания авансового договора и оформить акт передачи жилья.

Очень важным моментом является получение денег за квартиру продавцом после регистрации в государственных структурах и снятие с учета всех прописанных в помещении граждан. Следует также удостовериться в том, что жилье передается без долгов по коммунальным платежам, за телефон и прочее.

Передаче средств нужно уделить особое внимание. Наше агентство чаще всего арендует сейф в депозитарии проверенного банка, к которому продающая сторона будет иметь право доступа только после полного подписания документов и оформления договора купли-продажи недвижимости.

Применяя все эти советы, вы сможете значительно снизить вероятность неприятностей и обмана при покупке недвижимости. Но если для вас это все предоставляет определенные трудности, лучше обратитесь в нашу риэлтерскую компанию, специалисты которой досконально знают свою работу и сведут риски к нулю. В структуре нашего агентства имеется отдел безопасности, юридическая служба, множество других подразделений, профессионально занимающихся всеми вопросами, огромная база проверенной недвижимости, где очень высока вероятность того, что вы найдете подходящий вариант.

Статистика говорит о том, что при самостоятельной покупке квартиры одна из 10-ти сделок проходит с большими проблемами, тогда как при сотрудничестве с лицензированными риэлтерскими агентствами из 300 только в одном случае наблюдаются сбои. Выбирайте безопасность и профессионалов, и все пройдет на высшем уровне.

Деньги есть, но вы держитесь: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью

Риелтор Марат Галлямов — о том, как не оплошать, когда купля-продажа жилья вышла на финишную прямую

Марат Галлямов, директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань», продолжает рассказывать читателям «Реального времени» о тенденциях и особенностях рынка жилья. В сегодняшней его колонке речь пойдет о безопасных расчетах при покупке и продаже объектов недвижимости.

Береженого бог бережет

Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру. По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.

На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки. По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных. В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.

Виды безопасных расчетов

  • Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
  • Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
  • Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).

Аккредитив

В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи. Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.

Достоинств у этого вида безопасных расчетов действительно много.

Безналичная форма расчета позволяет покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, то есть составить свой перечень документов, который будет подтверждать выполнение обязательств продавцом.

Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком. Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам. Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает. В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.

Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.

Банковская ячейка

Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

Использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Фото bankstoday.net

За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна. В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам. И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

Читать еще:  Как считается ущерб при затоплении квартиры?

Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности. Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться. Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. Фото kazned.ru

Номинальный счет

Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу. Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!

Случаи, когда помогут безопасные расчеты

  1. Наложение судебного ареста в период регистрации сделки.
  2. Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРП.
  3. Предъявление постановления об аресте и исполнительном производстве в период регистрации.
  4. Подача заявления продавца или его супруги о банкротстве физлица в период регистрации.
  5. Критические ошибки в оформлении документов, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности.
  6. Смерть одной из стороны по сделке или тяжелая болезнь в период регистрации.
  7. Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.
  8. Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
  9. Различные непредвиденные ситуации, не зависящие от воли сторон (например, реализация приставами квартиры с торгов или отказ регистрации уступки аренды участка и т.д.).

Обезопасить себя — право каждого, особенно если дело касается крупных сумм и перехода права собственности. Благо на сегодняшний день существуют способы, как это можно сделать быстро и безболезненно. В зависимости от нюансов сделки купли-продажи каждый выберет свой способ расчетов, подходящий для конкретной ситуации. Специалисты в области недвижимости помогают и ориентируют в таких непростых моментах, а зачастую и выступают буфером между покупателем и продавцом во время переговоров и проведения сделки.

Справка

Марат Ильясович Галлямов — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».

  • Родился 4 ноября 1979 года в Набережных Челнах.
  • В 1996 году окончил челнинскую школу №34.
  • В 2001 году окончил КГТУ им. А.Н. Туполева (КАИ).
  • С 2013 года по настоящее время — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».
  • C 2013 года по настоящее время — действительный член Гильдии риелторов РТ.

комментарии

Очень очень сложно себя обезопасить. Да даже если что раз проверить документы можно Чего то не увидеть. В порядочном на первый взгляд продавце/риелторе порой скрывается заядлый мошенник.

А вот инструмента борьбы с ним так и не придумали

Жилье сверх дорогое, зарплаты низкие, не чистые риэлторы которые завышают стоимость. Ещё и человек может попасть в кредитное рабство из за мошенников.

К слову в Казани за год квартиры подорожали на 50% минимум, это вообще за гранью

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Покупка квартиры — значимое событие для большинства граждан. Сделки купли-продажи на вторичном рынке имущества и новых домов сопровождаются рисками потерь не только денежных средств, но и недобросовестностью сторон. Своевременно обезопасить от мошенников и распознать обман вторичной продажи квартиры помогут юристы и специалисты в области рынка недвижимости.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, приведем важные аспекты покупки жилых помещений в новостройках. Ситуация со строящимся жильем на различных стадиях готовности крайне рискованная.

Важную роль играет репутация застройщика.

  • В первую очередь перед покупкой, нужно обращать внимание на ранее построенные дома, нарушение сроков ввода и сдачи в эксплуатацию новостроек. Подробно изучить проектную декларацию, отчетность, историю существования и отзывы первых покупателей, рынок новостроек. Привлекаются ли сторонние субподрядчики и организации для внутренней и внешней отделки. Большим плюсом является аккредитация банками из ТОП-100 рейтинга надежности для получения ипотеки в новостройках;
  • Во-вторых, оценить качество новостроек и развитость инфраструктуры. Новые дома часто возводятся без учета приближенности социальных учреждений и мест отдыха, доступности паркинга. Качество черновой отделки квартиры должно соответствовать сертификатам, а нормы строительства новостроек, порядок заключения договора долевого строительства федеральным законам (в частности 214-ФЗ). Рынок первичной недвижимости регулируется более жестко, чем вторичный, но риски остаются;
  • В-третьих, для полной усадки дома требуется два-три и более года, поэтому дорогостоящий капитальный ремонт, как и чистовая отделка новостройки быстро придет в негодность. Период строительно-монтажных работ может затянуться намного дольше за счет новых соседей, которые будут сверлить, шуметь и доставлять неудобства, вплоть до полного расселения дома.

Крупный застройщик перед покупкой всегда раскрывает подробную информацию о своих новостройках и сданных объектах, предлагает выгодные предложения на рынке в сотрудничестве с банками по оформлению ипотеки. Вложить деньги в стадии котлована достаточно рискованно. Чтобы обезопасить капитал нужно изучить договор, иметь дело только с известными фирмами. Заниженная стоимость квартиры в новостройке может свидетельствовать только о предстоящем долгострое и не может обезопасить вас от рисков. Оформляя сделку по доверенности, будьте предельно бдительны. Рынок вторичного жилья менее рискован с точки зрения готовности.

Еще заранее стоит знать, сколько при покупке квартиры будут стоить услуги риэлтора.

По доверенности

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности, особое внимание следует уделить содержанию доверенности, проверить ее актуальность. Лица, указанные в доверенности должны быть в здравии и дееспособны. Дополнительно сверить паспортные данные, а также ограничения по суммам на продажу квартиры. Реквизиты доверенности должны четко определяться, читаться серия и номер бланка. Бланк доверенности обязательно должен быть заверен нотариусом.

По наследству

На вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству помогут ответить юристы. Если в свидетельстве на право собственности указано наследство, то распоряжаться квартирой можно не ранее, чем через шесть месяцев. Договор наследства на квартиру оформляется в нотариальной палате и содержит необходимые приложения к завещанию о наследстве.

Определить степень родства и прав на наследство косвенно помогут паспортные данные, а также документы из ЗАГса. Опись имущества по наследству не может содержать ошибок или недочетов. Наследники могут объявиться не сразу, а по истечении нескольких лет после покупки квартиры. Доверенность на распоряжение квартирой по наследству ограничена по сроку и не допускается передоверие, что позволяет обезопасить покупателя.

Когда квартира в собственности менее 3 лет

Если жилое помещение в собственности менее 3 лет, то покупка на условиях заниженной стоимости квартиры крайне невыгодна для покупателя. Продавец может склонить покупателя указать в договоре заниженную стоимость объекта, при этом он стремиться обезопасить себя от налоговых платежей. Но покупатель в этом случае не сможет воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме, а ипотеку вовсе могут не одобрить. Аргументы в пользу быстрого оформления наследства для скорейшей реализации имущества, должны настораживать. Не соглашайтесь даже на заниженную стоимость, так как это не обезопасит при приобретении квартиры.

В случае оспаривания сделки в суде надеяться на возврат полной стоимости не стоит. Для того чтобы себя обезопасить, специалисты рекомендуют указывать реальную цену и оформлять расписку в получении денег. В противном случае все расчеты с покупателем будут произведены по заниженной стоимости – об этом нужно помнить и знать.

Рекомендации как обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры по ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку на вторичном рынке накладывает дополнительные обязательства по сбору документов. Обезопасить процесс оформления помогает банк, одобривший ипотеку. Доскональное изучение правоустанавливающих и личных документов, как со стороны покупателя, так и собственников (включая наследство, распорядителей по доверенности) исключает из цепочки мошенников. Заниженная стоимость продажи квартиры неприемлема, как и подлог свидетельств на квартиру. Если ранее квартира покупалась в ипотеку, то обязательно запросите справку из Банка о полном погашении кредита и процентов по нему, снятии обременения, а также соблюдено ли требование закона в части выделения доли всем несовершеннолетним детям по наследству.

Собственное жилье приобретается на личные сбережения или в ипотеку, при этом продавцу абсолютно не важна природа происхождения капитала, главное выгодно и быстро реализовать недвижимость, забрав деньги. Встречается случай подлога документов, сокрытие существенных фактов не только о количестве собственников, прописанных лиц, но и технических характеристиках объекта.

Справочную информацию по объектам недвижимости в online режиме легко получить на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». Это поможет быстро обезопасить от подделки свидетельств. Данных о ФИО хозяев не будет, но дополнительным бонусом послужит информация о кадастровой стоимости объекта. Сервис доступен без предварительной регистрации, необходимо внести адрес по субъектам РФ или кадастровый номер.

Если с документами полный порядок и прослеживается взаимосвязь первичных оснований и бланков свидетельств о праве собственности, то второй этап заключается в выявлении всех лиц, имеющих право распоряжаться имуществом, а также несовершеннолетних граждан, и просто прописанных лиц. Заключая предварительный договор задатка (или аванса) обязательно оговаривается предоставление полного списка документов для регистрации нового права.

К основным из них относят:

  • согласие супруга на реализацию объекта недвижимости, приобретенного в гражданском браке, нотариально заверенный бланк;
  • справка из органов опеки и попечительства представляется на детей до 18 лет;
  • справка о дееспособности из психоневрологического диспансера по месту регистрации для пенсионеров и граждан, состоящих на учете (алко- и наркозависимые).
Читать еще:  Что входит в жилую площадь квартиры?

Дополнительно в договоре оговаривается условия снятия с регистрационного учета всех прописанных лиц до подписания основного договора, либо по истечении лимитированного срока, необходимого на покупку.

Лица, служащие в армии, в том числе по долгосрочному контракту, а также граждане отбывающие наказание в местах лишения свободы и без вести пропавшие, могут претендовать на собственность, даже после ее продажи, и на законных основаниях отсудить долю или признать сделку недействительной. Сведения из органов МВД, полученные даже по неофициальным каналам связи закрепят чистоту и уверенность в сделке.

Риск в не узаконенной перепланировки помещения состоит в наложении административного штрафа и требованием вернуть первоначальное состояние. Паспорт БТИ и технический план помещения поможет установить истинные размеры и периметры комнат.

Вторичный рынок или новостройка – выбирает покупатель и рискует, делая первый шаг без поддержки специалистов. Нарушение и сокрытие существенных обстоятельств могут создать в дальнейшем большие проблемы с оспариванием сделки и доказательством вашей добросовестности. Придерживайтесь рекомендаций – это поможет обезопасить будущее и спокойно жить в новой квартире.

О чем говорит заниженная стоимость при покупке квартиры

Лучший способ как обезопасить себя при покупке квартиры с заниженной стоимостью, это убедиться в прозрачности договора или отказаться вовсе от приобретения квартиры на вторичном рынке.

Чтобы обезопасить себя, а лучше вовсе исключить любую спорную ситуацию рассмотрим и приведем примеры конкретных действий:

  • мошеннические, преступные намерения продавца;
  • безграмотность и халатность покупателя;
  • навязывание дополнительных услуг со стороны третьих лиц.

Существенный оборот ликвидности в сфере недвижимости вторичного и первичного жилья привлекает многих мошенников, стремящихся заработать на неграмотных покупателях. Рассчитывая привлечь покупателей, наследники или прямые продавцы указывают заниженную стоимость или доступную ипотеку. Чтобы обезопасить сделку и отбросить подозрительные предложения нужно ежедневно изучать, отслеживать историю объявлений, и особо обращать внимание на объекты, у которых заниженная стоимость продажи.

Как покупателю обезопасить себя при покупке квартиры?

Как показывает практика, самый большой страх современного покупателя недвижимости связан сегодня не только с риском потери приобретаемой недвижимости, но и с потерей собственных финансовых средств, которые покупатель готов потратить на эту покупку.

Надо сказать, страх этот вполне обоснован. Несмотря на то что в случае признания сделки недействительной в Гражданском кодексе утверждается, что она не влечет для сторон юридических последствий и щедро возвращает каждой из них все полученное по сделке ранее, то есть продавцу — квартиру, а покупателю — деньги, в действительности зачастую возврат бывает односторонним. Квартиру у покупателя отбирают, а деньги никто не торопится возвращать, в основном по причине их отсутствия. Более того, с иском о признании сделки недействительной к покупателю может обратиться не сам продавец, а третьи лица, чьи права были нарушены.

Итак, чего же стоит в реальности опасаться покупателю недвижимости и как обезопасить себя еще до момента выхода на сделку?

Бывший супруг не во всем бывший

В моей практике, например, был случай продажи квартиры, приобретенной в браке, но только на имя супруга. После расторжения брака квартиру делить не стали, потому как она предназначалась впоследствии общему сыну, также бывшими супругами была достигнута устная договоренность по разделу финансовых средств в случае продажи недвижимости. Тем не менее бывший супруг, сообщив покупателю ложные сведения о том, что в браке на момент покупки не состоял (подтвердив это нотариально заверенным заявлением), продал совместно нажитое имущество и уехал на ПМЖ в другую страну. Узнав об этом, супруга оспорила сделку, а покупатель оказался в неприятной ситуации, так как истребовать с продавца уплаченные деньги оказалось не так-то просто.

Не стоит говорить и о том, что недействительной будет признана сделка, совершенная неуполномоченным лицом. Именно поэтому продажа квартиры по доверенности должна насторожить покупателя, даже если доверенность выдана на близкого родственника и отсутствие продавца на сделке объясняется занятостью/невозможностью приехать на сделку из другой страны или иными «уважительными» причинами.

Дела врачебные

Продажа квартиры недееспособным лицом (признанным таковым на основании решения суда) также является недействительной с момента ее совершения. Здесь важно понимать, что недееспособность может наступить вследствие психического расстройства. В подобных случаях обычно страхуются справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Однако имеется еще одна категория граждан, которые могут в вышеназванных диспансерах на учете не состоять и не быть лишенными дееспособности по суду, но в момент сделки, тем не менее, не способные понимать значение своих действий или руководить ими.

Ярким примером является нашумевшее дело о признании недействительной сделки, совершенной лицом, накануне продажи проходившим лечение в психиатрической клинике. Квартира была продана в промежутке между выпиской продавца из клиники и до передачи его личного дела в психоневрологический диспансер (ПНД) по месту регистрации. Справки оказались идеальными. В процессе судебного разбирательства продавец умер, и выгодоприобретателем (истцом) стала его супруга. Сейчас она пытается признать расписку, написанную умершим продавцом, безденежной, таким образом доказав, что денежные средства за квартиру ему не передавались. Мы следим за развитием событий, решение пока не вынесено. Если суд признает, что по указанной расписке деньги не передавались (хотя на сделке присутствовали риелторы — свидетели того, как деньги закладывались в ячейку), покупатель потеряет не только квартиру, но и шанс вернуть уплаченные за нее деньги. От подобной ситуации могут застраховать справки из тех же районных ПНД (НД) с результатами освидетельствования, где указано, что у продавца не имеется противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Незнание закона

Лицо может также не понимать значения своих действий или не руководить ими, если во время сделки находится в состоянии алкогольного/наркотического опьянения либо под действием лекарственных препаратов, влияющих на сознание. Известна схема мошенничества, которая строилась на том, что вполне адекватный с виду продавец сразу после сделки «случайно» попадал в ДТП, его, конечно же, отправляли на медицинское освидетельствование и в крови обнаруживали алкоголь или наркотические средства/вещества, прием которых несовместим с вождением автомобиля.

Результаты такого освидетельствования уже сами по себе могут являться доказательством в суде при признании совершенной ранее сделки недействительной. Конечно, в такой ситуации продавцу придется доказать, что алкоголь или наркотические средства были приняты еще до совершения либо на момент совершения сделки. Но если от продавца на сделке пахнет алкоголем, лучше сразу ее перенести, чем в дальнейшем поставить под угрозу признания ее недействительной.

Отдельно хочется сказать о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. Многие могут уверять, что в их случае подобное просто невозможно, однако здесь все тоже далеко не так очевидно… Например, каждый, кто имеет право на материнский капитал, не раз задумывался, как лучше распорядиться этими средствами. И самый логичный путь — улучшить жилищные условия, при этом денежные средства по сертификату можно перечислить напрямую продавцу, если младший ребенок уже достиг возраста трех лет.

И вот тут покупатель часто сталкивается с нежеланием продавца ждать денег по сертификату, ведь до недавнего времени Пенсионный фонд перечислял их в течение шестидесяти дней с момента регистрации права собственности. Интернет и другие источники предлагают родителям детей несовершеннолетнего возраста такое решение: рассчитаться с продавцом собственными средствами, включив при покупке в состав собственников кого-либо из семьи (например, одну из бабушек) и потом с помощью средств материнского капитала эту долю у бабушки выкупить, оформив ее на несовершеннолетних детей. И хотя такая схема многим кажется идеальной, она не является законной, так как возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками, а также родственниками второй степени родства напрямую запрещены законом.

Также недействительной будет мнимая сделка, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. К таким сделкам можно отнести «перекидывание» недвижимости на третьих лиц, когда квартира переоформляется договором купли-продажи на другое лицо, но передача денег и недвижимости по факту не производится. Существуют еще и притворные сделки, то есть совершенные с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Поясню: это, например, безвозмездная передача недвижимости в собственность (дарение), оформленное как купля-продажа и наоборот. Также притворной может быть признана сделка по продаже квартиры, совершенная по иной, нежели указано в договоре купли-продажи, цене (чаще всего существенно ниже).

Банкротство

Кроме того, банкротство физических лиц на сегодняшний день также создает новые риски для покупателей недвижимости. По закону сделки, совершенные за три года до признания гражданина банкротом, могут быть признаны недействительными. При этом банкротом стать достаточно легко — нужно иметь денежные обязательства в сумме более 500 тыс. руб. и не платить по ним более трех месяцев. И самое неприятное то, что ответственность в данном случае лежит на покупателе. Если ему не удастся доказать свою добросовестность, вряд ли он может рассчитывать на возврат уплаченной по сделке денежной суммы.

ГК РФ содержит положение о том, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. Поясню: покупка квартиры по цене ниже рынка (занижение цены в договоре тоже можно отнести к данной категории) может быть расценена судом как осведомленность покупателя о бедственном положении продавца либо иных пороках объекта, в связи с которыми он продается с существенным дисконтом. Отсутствие доказательств того, что покупатель предпринял все меры, чтобы эти обстоятельства выяснить, также работает против него.

Поэтому здесь возникает еще один вопрос: как доказать, что вы добросовестный покупатель и не лишиться всего?

  • Во-первых, я бы не рекомендовала приобретать объекты с сомнительной историей по цене существенно ниже рынка.
  • Во-вторых, требовать личного присутствия продавца на сделке, а еще лучше — со справками из районных ПНД (НД) о том, что сделки с недвижимостью ему не противопоказаны (в крайних случаях просить продавца пройти медицинское освидетельствование непосредственно на сделке).
  • В-третьих, отнестись внимательно к семейной ситуации (особенно обратить внимание на возможных бывших супругов, других наследников и пр.), получить от продавца все соответствующие документы и заявления.

Облегчить сбор всей необходимой информации для обеспечения покупателю чистоты сделки и учесть все нюансы возможно, обратившись к специалистам по недвижимости. Тем более что правовой отчет о результатах проверки юридической чистоты квартиры, выданный покупателю агентством недвижимости, является для суда доказательством добросовестности покупателя.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector