Как общаться с риэлтором при продаже квартиры?

Как нужно правильно общаться с риэлтором — практические советы

Самостоятельная покупка, продажа или сдача в аренду недвижимости — сложная задача, которая требует глубокого погружения во все аспекты и времени на сбор документов, переговоры. Разумнее привлечь грамотного специалиста, который профессионально и быстро проведёт все этапы сделки. Важно изучить вопрос, как правильно общаться риэлтором, чтобы получить максимальную выгоду для себя и не оказаться обманутыми. Предлагаем изучить несколько полезных советов, которые помогут вам чувствовать себя увереннее и успешно провести операцию с недвижимостью — покупку, продажу, аренду.

Не спешите с выбором специалиста

Не следует реагировать на первые попавшиеся объявления или привлекательные сайты риэлтерских агентств. Яркая обложка или заманчивый текст — не всегда гаранты профессионализма и благонадёжности компании или специалиста.

Выбор специалиста — дело очень важное и ответственное, не требующее спешки

Лучшее действие в выборе риэлтора — руководствоваться рекомендациями. Спросите у друзей и знакомых совета, к кому стоит обратиться за риэлтерскими услугами. Также можно изучить тематические форумы в интернете и раздел отзывов соответствующей компании.

Желательно отдать предпочтение риэлтерскому агентству, нежели отдельному самостоятельно работающему специалисту. Чаще всего риэлторы-одиночки не дают никаких документированных гарантий. Обращение в компанию — это надёжный способ получить квалифицированную помощь по сделке с недвижимостью. Агентства имеют обширную базу недвижимости, могут служить гарантом сделки и дорожат своей репутацией.

Проверьте компетентность риэлтора

После определения с выбором специалиста не стесняйтесь часто и много контактировать с ним. Профессионал своего дела сможет доступно объяснить вам необходимость каких-либо действий и алгоритм процесса продажи, покупки или аренды.

Обращаясь к новичку, вы рискуете потерять много времени и нервов. Не исключено, что начинающий риэлтор сможет достойно и надёжно сделать свою работу с положительным результатом. Всё зависит от времени, в течение которого вам нужен итог. Вы можете проверять всю информацию, которую вам даёт риэлтор с помощью интернета или консультируясь с юристом.

Спрашивайте, звоните, интересуйтесь у вашего риэлтора по любым вопросам относительно заключённой сделки. Вы имеете право на прозрачную работу и доступную информацию.

Смотрите все предложенные варианты

При сделках с недвижимостью определите свои критерии, которые вас удовлетворят, и чётко обозначьте их риэлтору. Пусть специалист подберёт для вас варианты, которые будут для вас подходящими. Посмотрите их все. Спрашивайте совета и прислушивайтесь к его аргументации. Надёжный опытный специалист может изменить ваше мнение или наоборот укрепить его.

Для продавцов недвижимости

Самое первое, с чем необходимо определиться при продаже недвижимости — это сроки

Следует решить для себя следующие аспекты:

• сумму от продажи недвижимости;
• время, которое вы готовы ждать, пока ваш объект будет продан.

Вознаграждение риэлтора вас не должно волновать. Специалисты его обозначают сами для покупателя, закладывая в общий ценник на недвижимость.

Для покупателей недвижимости

• какие районы предпочтительны для покупки;
• требования к дому, объекту недвижимости и инфраструктуре (близко расположенные детские сады, школы, поликлиники, магазины, заправки);
• какую сумму готовы заплатить.

С самого начала уточните у риэлтора, какова стоимость услуг специалиста. Любому риэлтору выгоднее получить большую сумму со сделки.

Для арендодателей

• какие требования у вас к съёмщику (семейное положение, вредные привычки, наличие детей, домашних животных);
• срок аренды;
• периодичность платежей;
• способ оплаты.

Для арендодателей при сдаче недвижимости во временное пользование желательно составить договор аренды с описью состояния её объекта

Добросовестный риэлтор должен составить договор аренды с описью состояния объекта недвижимости, который будет подписан вами и съёмщиком. Вы не несёте никаких расходов по риэлтерским услугам. Они оплачиваются съёмщиком.

Для арендаторов или съёмщиков

В работе с риэлтором чётко обозначьте свои критерии к объекту:

• район расположения;
• максимальную сумму за аренду;
• срок аренды;
• периодичность оплаты;
• способ передачи платы.

За услугу риэлтора вы платите всего один раз в момент заключения сделки по аренде. Она может составлять до 50% арендной платы за месяц или быть чётко фиксированной. Просите заключения договора, в котором точно указываются минимальные сроки аренды. Недобросовестному специалисту выгодно один и тот же объект сдавать часто, получая свой гонорар. Вы, как съёмщик, оплачиваете услугу по подбору для вас объекта недвижимости и его показу. Посмотрите все варианты.

Изучите внимательно условия сотрудничества, не подписывайте поспешно документы

Во время работы с риэлтором или компанией изучите внимательно условия сотрудничества и учредительные документы. Лучше воспользоваться консультацией юриста для обеспечения вашей защищённости.

Не стоит принимать поспешных решений в подписи того или иного документа во избежание недобросовестной сделки

Не подписывайте никаких бумаг и не вносите никаких авансов, пока не удостоверитесь в благонадёжности специалиста или компании. Попросите у специалистов документацию. Вдумчиво и внимательно изучите условия договора, изучите законодательство, проверьте информацию на тематических форумах.

Не платите вознаграждение до удовлетворительного результата

Риэлторы — очень активный и динамичный народ. Они предпочитают быстрый результат и обогащение. Не давайте себя подгонять и подвергать себя сомнениям. Специалист может начать давить, что выгодный вариант может быстро исчезнуть.

В зависимости от условий сотрудничества с риэлтерской фирмой или отдельным специалистом, не платите полное вознаграждение за их услуги до достижения положительного результата. Агенты практикуют частичную оплату. Просите о возможности внесения денежных средств частями.

Узнайте, какие расходы вам предстоит нести. Ряд справок для совершения сделок выдаются соответствующими структурами за плату. Будьте готовы к расходам по этим статьям.

Как правильно общаться с риэлтором

Не стоит испытывать стеснения по поводу неясных формулировок или непонятных алгоритмов. Риэлтор должен понятно объяснять, что и зачем делается. Требуйте этого у своего специалиста. Для подкрепления своей уверенности проверяйте информацию в доступных источниках.

Если вы собираетесь покупать или снимать квартиру, не поленитесь побеседовать с соседями или жителями дома, соберите больше подробностей о предыдущих жильцах и особенностях проживания в данном районе.

Проанализируйте поведение риэлтора

Обратите внимание на поведение специалиста. Неопрятный вид, неуверенность в разговоре, неумение объяснить какие-либо действия — должны стать сигналом к тому, что риэлтора, возможно, стоит сменить. Профессиональный агент, как правило, всегда на связи, вежлив, приветлив и готов ответить на все ваши вопросы и развеять ваши сомнения.

С настоящим професионалом легче иметь дело, чем с некомпетентным и неуверенным специалистом

Вы платите за свой комфорт и сэкономленное время. А также имеете право на квалифицированную помощь, профессиональный диалог и чётко спланированные действия. Риэлтор — это не только посредник между покупателем и продавцом, арендодателем и съёмщиком, но и помощник в оформлении всей необходимой документации.

Требуйте квалифицированной услуги

Не стоит испытывать неудобство перед каждым обращением к профессионалу. Обозначьте ваше свободное время и просите подстраивать время для просмотра объекта, исходя из ваших возможностей.

Не стоит бросать важные дела и мчаться на только что появившийся объект. Поспешив сейчас, вы рискуете упустить более подходящие варианты или не успеть ознакомиться со всеми тонкостями сделки. Всегда подробно интересуйтесь настораживающими вас аспектами — почему объект продаётся срочно, по какой причине съехали предыдущие жильцы, из-за чего стоимость на объект ниже среднерыночной и т. д.

Сделки с недвижимостью — мероприятия, требующие особого внимания и времени

Изучите среднестатистические цены на аренду и покупку-продажу недвижимости в интересующих вас районах. Не следует быстро оформлять сделку на слишком бюджетные варианты. Изучите все особенности предложения. Спешка чревата большими финансовыми потерями.

Риэлтор должен самостоятельно подготовить для вас все необходимые документы по сделке и способствовать передаче денежных средств. Перед подписанием любых бумаг покажите их юристу или внимательно изучите самостоятельно.

Просите встречи с продавцом или арендодателем

После того как вы определились с объектом для покупки или аренды, настаивайте на встрече с продавцом или арендодателем. При диалоге проговорите все условия сделки и уточните все интересующие вопросы. Не стоит связываться с вариантами, где у вас не будет личного контакта с продающим лицом.

Проверяйте всю документацию

Все документы, подготовленные агентом по сделке с недвижимостью, следует проверять. Сверьте все внесённые данные, суммы, условия, сроки, даты. Это убережёт вас в дальнейшем от ошибок в оформлении, денежных потерь, возможных судебных тяжб.

Особенное внимание уделите договору на оказание риэлтерских услуг. В нём должно быть чётко прописано, что входит в спектр оказываемых услуг и на каких условиях договор может быть расторгнут. Обратите внимание, что есть такая форма договорных обязательств, по которой вы не сможете продать, купить объект через другого риэлтора или компанию. Это грозит вам выплатой компенсации.

При заключении договора с той или иной компанией важно внимательно изучить его условия

Также грамотный риэлтор должен будет вам предоставить копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, которые стоит внимательно изучить.

Ведите себя уверенно

Во время работы с риэлтором ведите себя уверенно. Представьте, что это процесс покупки товара. Специалист продаёт вам услугу, а вы её покупаете. При этом, в его интересах как можно лучше разрекламировать свой товар, убедить вас остановить выбор именно на нём. Успешно проведённая сделка станет рекомендацией для него.

Также не стоит допускать панибратства и непрофессиональных разговоров. Ряд агентов могут пытаться сблизиться с вами, вызывая дружеские чувства, чтобы получить инструмент для манипуляций. Держите дистанцию и ограничьте общение с риэлтором только в рамках совместной сделки. Не стоит трогаться, что он интересуется здоровьем ваших детей, радуется за ваше повышение по службе или делится какими-то своими личными проблемами.

Как не попасться на обман

Чтобы не быть обманутым при заключении сделки с риэлтором, важно заранее изучить законодательные акты, а также проявить предельную внимательность и осторожность

Чтобы не потерять деньги и время, попав на мошенника или недобросовестного риэлтора, воспользуйтесь рядом рекомендаций:

• Не допускайте юридической безграмотности. Перед любой процедурой с недвижимостью изучите главные аспекты законодательства и ознакомьтесь с алгоритмами сделок. Сегодня в свободном доступе имеется множество подробной информации по операциям с недвижимостью.
• Предпочитайте юридически оформленные компании и специалистов. Проверьте информацию о фирме в реестре, узнайте данные руководителя, прозондируйте почву об успешно проведённых сделках.
• Не верьте всем отзывам из сети. Часто риэлторы заказывают написание положительных отзывов о своих услугах. Также компании-конкуренты могут организовать размещение отрицательных отзывов. Лучший критерий в выборе агента — рекомендация.
• Не торопитесь. На любом этапе сделки не торопитесь с действиями. В интересах агента как можно быстрее совершить сделку, из-за чего он будет вас подгонять, аргументируя различными обстоятельствами. Не стоит давать возможности давить на себя.
• Не передавайте подлинники риэлтору. Держите все документы при себе — паспорта, свидетельства собственности и т. д. Для агента и его деятельности подойдут копии.

Не стоит доверять фирмам-однодневкам и специалистам, не имеющим юридического оформления. Сделки с недвижимостью — это дорогостоящие операции, поэтому стоит внимательно отнестись ко всем вопросам.

Приведённые рекомендации помогут вам избежать обмана и совершения ошибок в таком важном мероприятии, как сделка с недвижимостью. В своём сотрудничестве с риэлтором следует вести себя уверенно, требовать квалифицированной услуги, настаивать на прозрачности всех операций.

Как общаться с риэлтором при продаже квартиры и дома

Как общаться с риэлтором при продаже квартиры, дома ,как ведут себя посредники с клиентами, пошаговая инструкция правильных переговоров продавца и маклеров.

Уже заранее зная, что на объявление слетятся масса агентов по недвижимости, собственник выставляет рекламу и готовится к лавине телефонных звонков. Чего обычно ожидать хозяину квартиры:

• частые звонки от маклеров в течении первых двух недель рекламы продаваемой жилплощади;
  уговоры показать квартиру без наличия покупателя, либо показ «туристам», которых приводят посредники;
• выставление маклерами в рекламу квартиры собственника с разрешения и без, т.е. создание конкуренции выставленному собственником объявления;
• редкие появления на горизонте потенциальных покупателей, одних или в сопровождении риэлторов.

Конечно же хозяин жилища задается вопросом: как вести себя с риэлтором при продаже квартиры? Как правильно разговаривать? Как общаться так, чтобы не попасть на черного риэлтора? Давайте выясним!

Как общаться с риэлтором при продаже квартиры

От того, как вы установите общение будет зависеть:

• насколько быстро вы оформите сделку;
• насколько хорошей будет цена продажи квартиры или дома;
• безопасность при расчетах и оформлении документов и т.д.

Помните, что ваши интересы и желание риэлтора получить хорошую комиссию — сходятся, поэтому вам так важно выбрать из всей плеяды агентов самого профессионального на рынке.

Однако, не забывайте, что есть и «грешки» у посредников, им необходима быстрая продажа объекта недвижимости, поэтому они могут применять различные уловки, чтобы поторопить вас принять решение о реализации жилья.

Как ведут себя риэлторы с собственниками

Начнем с того, как правильно общаться с риэлтором по телефону. Будьте готовы, что будут звонить, представляясь покупателем, поэтому сразу спрашивайте человека на том конце провода посредник он или нет.

Будут наглые маклеры, которые не спросив готовы ли вы показать жилище и дома ли арендатор, сразу вывалят вам «на гора», что уже в пути и через час ждите их с горячим чаем на показе.

Необязательность тоже «грешок» риэлторов, к примеру, позвонят вам за час, договорятся на просмотр, а когда вы приедете показать жилье не подъедут, попросят перенести на другой день или час, либо вовсе не возьмут трубку.

Еще одна проблема, с которой вы встретитесь, это двойная комиссия маклера. Например, потенциальный покупатель сам нашел вашу жилплощадь, но почему-то решил оформить сделку через посредника и здесь у вас несколько вариантов:

• маклер попросит комиссию у вас, либо скажет что отведет покупателя и продаст ему одну из квартир, с которыми у него заключен договор и поверьте он это сделает;
• либо, если вы ему откажете, нарочно начнет искать недостатки в жилье и выпячивать их громко и вслух.

Риэлторы, с которыми вы не заключили, да и даже заключили договор будут пристально следить за вашим общением с покупателями, не бог весть, чтобы вы обменялись контактами! Применяются различные уловки:

• маклер на своей машине подвозит покупателя, чтобы тот не запомнил дорогу;
• кружит по району, делая несколько замысловатых петель, чтобы так же запутать людей;
• закрывает таблички с названием улицы и номером дома;
• запугивает вас и покупателя под различными предлогами запрещая общаться.

Как вести себя с риэлтором при продаже квартиры

Посредники, работающие с продавцами недвижимости будут наперебой уговаривать вас заключить с ними эксклюзивный договор на продажу вашего жилища. Договор нужен прежде всего им, т.к. позволяет вздохнуть с облегчением, отсекая толпы других агентов, давать рекламу за вас, полностью принимать все входящие звонки и встречаться с потенциальными покупателями вместо вас. Договор с одним агентом ограничивает вас в обращении в другое агентство недвижимости.

Маклеры могут использовать подставных покупателей, т.н. «туристов», показывая им квартиру время от времени. Какие цели преследует агент такими показами:

• поднять свой авторитет в глазах продавца, мол, смотрите, я работаю;
• прощупать ваше терпение и уступчивость в плане снижения стоимости реализуемого жилья, особенно при длительной продаже или если вы спешите.

Поэтому не стоит сразу соглашаться снижать цену, т.к. эти «клиенты» могут благополучно исчезнуть, однако риэлтор уже будет знать, что вы готовы демпинговать. Для усиления эффекта с подставными покупателями, маклер может выставить фейковые (ненастоящие фото, контакты, адреса, квартиры) объявления на популярных досках, где квартиры будут продаваться рядом с вашей, но по более низкой цене.

Не стесняйтесь просмотреть внимательно эти объявления, особенно фото и прозвонить по указанным телефонам. 90% это будут недоступные номера и ворованные с других объявлений фотографии.

Если вы все-таки решились заключить с выбранным маклером договор, обязательно побеседуйте с ним лицом к лицу. Пооткровенничайте, иногда такие разговоры выводят на ранее малозаметные факты, которые станут решающими при принятии вами решения.

Предоплату вносить не обязательно, т.к. это грозит снижением рвения вашего риэлтора в продаже жилья. Лучше отдать ему причитающуюся комиссию уже по факту, когда сделка пройдет регистрацию в Росреестре.

Вы узнали, как правильно общаться с риэлтором при продаже квартиры, как ведут себя риэлторы с собственниками, их уловки и полезные советы, чтобы держать ситуацию с реализацией жилья под контролем.

Как продать квартиру с риэлтором

Юрий Юфряков

Итак, Вы решили продавать квартиру. Что может сделать для Вас риэлтор? И нужен ли он Вам вообще?

Разумеется, все что сделал один человек – может сделать и другой человек. Каждый из нас может ремонтировать автомобили, играть в футбол или преподавать высшую математику. Вопрос только в том сколько времени, сил, денег и прочих ресурсов нужно затратить на решение каждой из этих задач. Поскольку я лично продаю квартиры и эта тема мне ближе других – далее я и постараюсь подробно описать как продать квартиру с риэлтором.

Давайте для начала сформулируем что именно риэлтор сделает для Вас. Основная ценность риэлтора для Вас состоит в том, что он продаст квартиру дороже, чем это сделаете Вы. Не вдаваясь в излишние для этой статьи подробности , отмечу только,что хороший риэлтор должен:

— провести правильную рекламную кампанию Вашей квартиры

— собрать правильных покупателей

— организовать правильные показы Вашей квартиры

— выбрать покупателя, предлагающего наилучшие для Вас условия

— провести сделку с минимумом рисков для Вас

Далее хотел бы подчеркнуть принципиально важный момент. В Ваших интересах работать только с одним риэлтором на основании эксклюзивного договора. К сожалению, на этот счет существует множество заблуждений, которые тиражируются людьми, слабо разбирающимися в том, как устроен рынок недвижимости. Казалось бы, почему бы не разрешить приводить покупателей на Вашу квартиру всем подряд? Чем больше покупателей – тем лучше? На деле же такой способ действий ведет продавца недвижимости в ловушку, описанную в моей статье под названием «Как не продать». Именно в Ваших интересах выбрать одного риэлтора, заключить с ним эксклюзивный договор с тем, чтобы продать Вашу квартиру максимально выгодно. Если Вы заключаете с риэлтором эксклюзивный договор на продажу Вашей квартиры – Ваши интересы совпадают, Вы хотите продать свою квартиру, а Ваш риэлтор (с которым Вы подписываете эксклюзивный договор) берется помочь Вам в этом. Без подписанного договора у риэлтора нет особой мотивации заниматься продажей именно Вашей квартиры, а не квартир других собственников, с которыми у него заключен договор.

Как не ошибиться в выборе риэлтора? По какому критерию выбрать риэлтора? Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

Прежде всего давайте разберем типичные ошибки, которые совершают собственники в этом вопросе.

Первая типичная ошибка: выбрать того риэлтора, который запросит минимальные комиссионные за свою работу. Этот подход, доведенный до абсурда, звучит примерно так: «Возьмите комиссионные с покупателя». К своему удивлению я часто вижу на своем сайте посетителей, попавших с поиковых запросов типа «нужен ли риэлтор продавцу если риэлтор есть у покупателя?». Нужен ли Вам адвокат, если есть прокурор,который тоже вроде бы знает законы? Решайте сами, но с адвокатом как-то спокойнее, прокурор Ваши интересы защищать точно не будет. То же самое и с риэлторами. Интересы продавцов и покупателей диаметрально противоположны: продавец хочет продать дороже, а покупатель – купить дешевле; продавцы обычно не хотят выписываться до последней возможности, а покупатели предпочитают покупать квартиры, в которых никто не прописан; продавцы хотят съезжать с квартиры в течение месяца или двух, а покупатели хотят, чтобы на следующий день после регистрации прав на квартиру она уже была свободна. Подводя итог, можно сделать очень простой вывод: не надейтесь, что риэлтор противоположной стороны будет работать в Ваших интересах! Бесплатный сыр бывает только в мышеловке!

Допустим, мы сделали следующий логический шаг и признали, что риэлтор не будет работать бесплатно (в Ваших интересах, по крайней мере!). Следующая ошибка, которую часто делают собственники при продаже квартиры – примерно такая. Пусть собственник хочет за квартиру 10 млн.руб. Собственник считает, что назечем платить слишком большую комиссию риэлтору – например, тому хватит 100 тыс.руб. (по мнению собственника). Итого цена квартиры составляет 10,1 млн.руб.

Единственная проблема заключается в том, что у собственника, как правило, нет покупателя на его квартиру, и удастся ли продать квартиру за 10 млн.руб. – это большой вопрос. В этом случае рассуждения о том, что собственник получит на руки 10 млн.руб., а 100 тыс.руб. составит комиссия риэлтора – это не более чем фантазии, галлюцинации. Работа риэлтора как раз в том и состоит, чтобы продать квартиру максимально дорого. Интерес же собственника, очевидно, состоит не в том, чтобы заплатить поменьше комиссионных риэлтору, а в том, чтобы выручить как можно больше денег за продаваемую квартиру; именно в этом и состоит работа хорошего риэлтора.

Итак, выбирать риэлтора по принципу «кто запросит меньше комиссионных» — это путь в тупик. Желающие более подробно разобраться в проблеме могут поискать картинки на тему «Всегда найдется тот, кто сделает дешевле».

Другой типичной ошибкой при выборе риэлтора является выбор по принципу «кто пообещает больше денег за мою квартиру». Некоторые продавцы пытаются даже торговаться с риэлторами, пытаясь набить цену на свою квартиру! Нужно понимать, что сам риэлтор не будет покупать квартиру, он лишь может привести достаточное количество покупателей, которые и будут торговаться за квартиру. Более того, хотя риэлтор и может дать некоторую субъективную оценку квартиры, но в результате оценивать квартиру будет покупатель! И задача риэлтора состоит в том, чтобы найти наиболее заинтересованного покупателя (а лучше много заинтересованных покупателей), которые предложат наилучшую цену!

Иногда встречается и другая крайность – когда риэлтор определяет «объективную рыночную цену» квартиры и пытается продать квартиру по этой цене. Несомненно, рыночная цена квартиры существует и может быть определена достаточно точно (плюс-минус пара сотен тысяч рублей). Однако смысл работы риэлтора состоит не в том, чтобы получить некую «объективную» или «справедливую» цену квартиры. Смысл работы риэлтора состоит в том, чтобы продать квартиру максимально дорого. Может ли покупатель заплатить больше «справедливой» цены квартиры? Да, может, но для этого у покупателя должна быть мотивация. И основная задача риэлтора – найти именно таких мотивированных покупателей.

И здесь мы подходим к ответу на ключевой вопрос: а как же выбрать риэлтора, который будет заниматься продажей квартиры?

Критерий выбора риэлтора должен быть очень простым: риэлтор должен предъявить Вам маркетинговый план продвижения Вашей квартиры, который привлечет наибольшее число заинтересованных покупателей. Чем больше потенциальных покупателей посмотрит Вашу квартиру – тем более высокую цену Вы получите. (Подробнее о маркетинговом плане продвижения квартиры читайте в моем блоге.)

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств. В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д. Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

Поиск риэлтора

Обратите внимание на такие нюансы:

• Номер лицензии. Если он входит в первые несколько сотен номеров, значит, посредник солидный и работает давно. Если же указан продолжительный опыт работы, а лицензия новая, это может означать, что у риэлтора уже отбирали лицензию из-за некачественной работы.
• Продолжительность работы. Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.
• Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
• Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться. Значит, он или не понимает важности офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодных сделок.
• Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
• Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
• Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
• Сфера деятельности. Если вы собираетесь продавать квартиру в старой «брежневке», вам точно не нужен специалист в сфере коммерческой недвижимости или новостроек.

Личная встреча и объяснение ситуации

Пообщайтесь с маклером и подробно расскажите ему, какую квартиру желаете продать, сколько за нее получить и сколько времени отводите на поиск покупателя. Покажите риэлтору жилье, задайте все интересующие вас вопросы.

Если маклер ведет себя грубо, хамит, не желает отвечать на вопросы, лучше от такого сотрудничества отказаться. Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь.

Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность.

Заключение договора

Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге.

Важные особенности подписания договора:

1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

И помните, что клиент может вносить правки в стандартный договор, если посчитает это нужным.

Показ квартиры

Риэлтор будет находит потенциальных покупателей и демонстрировать им жилье. Здесь желательно ваше личное присутствие. Убедитесь, что маклер умеет рекламировать продаваемый товар и отстаивать предложенную цену.

Подготовка документов

Когда покупатель найден, он вносит аванс под расписку. После этого начинается сбор документов для оформления сделки. Это довольно хлопотное дело, поэтому лучше поручить его самому маклеру. Если будут какие-то юридические проблемы, профессионал лучше во всем разберется. То, что риэлтор берет на себя оформление пакета документов, также нужно указать в договоре.

Оформление сделки и получение денег

Здесь все довольно просто. Клиенту достаточно прочитать договор купли-продажи и поставить свою подпись. Для передачи денег обычно используется арендованная банковская ячейка.

На что обратить внимание и как действовать, чтобы продать квартиру через агентство недвижимости?

Продажа квартиры – серьёзная операция, при ошибке способная обернуться немалыми проблемами.

К счастью, есть риэлторы – профессиональные посредники, обеспечивающие сделку.

Но чтобы избежать возможных споров, продавать квартиру через агентство или риэлторов надо, соблюдая определённые правила.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Как работают агентства недвижимости по продаже?

Для начала, разберёмся, как именно работают посредники, занимающиеся куплей-продажей жилья. Их работа состоит из нескольких этапов:

1. Встреча с продавцом. Здесь риэлтор определяет, о какой квартире или комнате идёт речь, чего хочет будущий клиент (продать, разменять, обменять с доплатой и т. д.). Намечается будущий характер взаимоотношений.
2. Изучение объекта. Оценивается площадь квартиры, состояние её самой и дома в целом, месторасположение (район, этаж и т. д.).
3. Проверка юридической чистоты будущей сделки. Уважающий себя риэлтор обязан узнать, кому конкретно принадлежит квартира, каковы полномочия лица, заключающего договор, возможны ли претензии со стороны третьих лиц и т. д.

Недобросовестный посредник может взяться и за «серую» или даже «чёрную» сделку, совершаемую с явным нарушением закона – но это напрочь подрывает деловую репутацию как лично риэлтора, так и агентства в целом. Более того, если по условиям договора такая проверка входит в обязанности посредника, нарушения могут потом обернуться судебной тяжбой и проигранным делом в суде.

Заключение договора с продавцом. В договоре оговариваются все нюансы, касающиеся их взаимоотношений: размер гонорара риэлтора, конкретные действия, которые должен провести посредник, сроки взаимоотношений, взаимные права и обязанности обеих сторон и т. д.

Поиск покупателей для жилья. Здесь агентство или риэлтор-частник используют как уже накопленную базу данных по покупателям и продавцам квартир (не исключено, что буквально накануне обратился человек, желающий купить именно такую квартиру), так и объявления в бумажных СМИ, интернете, бегущую строку на местных телеканалах и т. п. Если агентство уже создало свой сайт – крайне важно разместить информацию в первую очередь там.

Обсуждение будущей купли-продажи с продавцом. Посредник представляет ему все возможные варианты покупателей и согласовывает с ним будущую продажу.

Обсуждение с покупателем и демонстрация ему квартиры. На этом этапе обычно происходит уплата аванса или задатка (в зависимости от того, о чём договорились стороны).

Встреча напрямую продавца с покупателем. Риэлтор в этом случае выступает как посредник, помогая сторонам достичь согласия и поясняя особенности совершения сделки.

Непосредственно заключение договора.

Регистрация перехода прав в ЕГРН через Росреестр, МФЦ или «Госуслуги». Этим может заняться как сам покупатель, так и риэлтор – но тогда требуется доверенность и дополнительная оплата услуг посредника.

• Скачать бланк договора с риэлтором о продаже квартиры
• Скачать образец договора с риэлтором о продаже квартиры

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как происходит сделка: пошаговая инструкция

С чего начать?

Приступая к продаже квартиры, продавцу следует вначале оценить, стоит ли иметь дело с конкретным посредником. Конечно, неспециалисту трудно определить, насколько компетентен и добросовестен риэлтор, однако есть несколько моментов, на которые надо обратить внимание:

• Номер в реестре Российской Гильдии Риэлторов. Если риэлтор отказывается его сообщить – нужно срочно искать другого. Чем меньше число, образующее номер, тем дольше специалист работает на рынке недвижимости – а это показатель качества услуг. Проверить номер можно на официальном сайте РГР.
• Продолжительность работы. Проверить её можно через официальный сайт ФНС РФ по регистрационному номеру ИП или юридического лица (если речь идёт об агентстве). Здесь действует тот же принцип: чем дольше частный риэлтор или компания работает на рынке недвижимости – тем выше её надёжность.
• Отзывы. Как ни странно, наличие только положительных отзывов («Всё замечательно, всё супер!»), да ещё и написанных более-менее одинаково – это скорее настораживающий признак. Не исключено, что они написаны самим риэлтором – или по его заказу фрилансерами-копирайтерами. Но и резко отрицательные отзывы – тоже повод задуматься о поиске другого посредника.
• Офис, сертификаты, награды. Как правило, чем солиднее помещение, чем больше документов от риэлторских организаций – тем надёжнее фирма.
• Сфера деятельности. Риэлторы обычно универсальные специалисты – но всё же посредник, занимающийся в основном элитными новостройками вряд ли станет качественно вести сделку, касающуюся старой «хрущёвки».

Как общаться, какие вопросы задать?

При личном общении со специалистом по продаже недвижимости продавцу следует прояснить следующие вопросы:

Каков характер договора? При эксклюзивном продавец обязуется заключить сделку лишь через конкретного посредника – и даже если завтра покупатель выйдет прямо на него, владелец квартиры будет обязан отказать покупателю, если тот не взаимодействует с риэлтором. От такого договора следует отказаться. Но при этом если риэлтор предлагает вообще вместо договорных отношений ограничиться устной сделкой – надо срочно искать другого специалиста.

Такие вопросы и такие суммы должны по закону оформляться письменно. Но оплачивать комиссию надо только после того, как сделка состоится.

Что конкретно обязан сделать риэлтор? Здесь нужно обговорить весь спектр услуг – от размещения рекламы до консультаций, связанных с заключением сделки.

Оплата по договору с риэлтором. Услуги посредника могут оплачиваться как за счёт процента от сделки – так и в виде твёрдой суммы. Первый вариант выгоднее продавцу: риэлтор постарается найти покупателя, который предложит максимальную сумму. Второй – выгоднее риэлтору: при заключении проблемной сделки он получит свою плату – а чистота договора его уже не будет волновать.

Когда будет вноситься оплата за риэлторские услуги. Здесь тоже раннее внесение выгодно посреднику, но не владельцу: получив свои деньги, риэлтор или агентство недвижимости может снизить рвение и уже не искать покупателей столь придирчиво, как следовало бы. Но и затягивать с оплатой не стоит: не имея материального подкрепления, риэлтор может снизить активность по поиску нового клиента.

Допустимо ли снижение цены – и если да, то в какие сроки. Как правило, риэлтор заинтересован в скорейшем получении прибыли. Иногда ему даже выгоднее продать квартиру побыстрее, пусть даже и потеряв в проценте за посредничество.

Соглашаться на быстрое уменьшение не стоит: покупатели, готовые предложить за жильё меньшую сумму, могут отказаться от сделки – но риэлтор будет в курсе, что продавца можно «уломать» и на меньшую цену. Значит, в дальнейшем он будет искать покупателей в другой ценовой категории.

К сожалению, частая тактика риэлторов – это при продаже дорогой квартиры быстренько дать на сайтах бесплатных объявлений информацию о продаже аналогичного жилья за меньшую цену. Разумеется, никто ничего не продаёт – информация призвана убедить продавца в том, что он неадекватно завысил цену.

Вопросы к продавцу жилья

В свою очередь риэлтор просто обязан поинтересоваться у продавца следующими моментами:

• Продаётся ли ещё квартира? Если жильё уже продано, риэлтору нечего делать.
• Как оформлялась собственность? Есть разница между приватизированной квартирой и жильём в новостройке. Зная эти сведения, риэлтор будет определять свои дальнейшие действия. Если же квартира в ипотеке, то сама сделка зависит часто от того, есть ли в наличии достойный кандидат на покупку: банк тоже заинтересован в скорейшем заключении договора на выгодных условиях.
• Планируется ли приобретение квартиры взамен? Если да, риэлтор может встроить сделку в уже разработанную схему – а это надёжнее, чем выстраивать отношения с нуля.
• Когда можно осмотреть? Риэлтор заинтересован в скорейшем осмотре объекта, чтоб можно было планировать дальнейшие действия.
• Почему планируется продажа? От этого вопроса у риэлтора зависят последующие действия.
• Какие есть у квартиры преимущества, чтоб заинтересовать покупателя? Посредник заинтересован в скорейшем совершении сделки, и если ему указать на достоинства жилья – он охотно их использует в поиске покупателя.

Действия специалиста по недвижимости

Продавая жильё, риэлтор должен осуществить следующие действия:

1. Проверить статус квартиры, её возможную цену исходя из спроса на рынке и состояние.
2. Найти покупателей. Как именно это делается – вопрос профессионализма риэлтора. Чем больше найдено покупателей – тем лучше.
3. Убедиться в том, что собственник жилья мотивирован его продать. Для этого надо выяснить, почему он его продаёт.
4. Если вариант крайне неудачен – попытаться отговорить клиента от продажи. Лучше отказаться от неудачной сделки, чем пытаться её «выправить».
5. Проверить каждую деталь – от наличия необходимых документов до того, есть ли у покупателя при себе деньги.
6. Составить акт приёма-передачи, который стороны подпишут. Для регистрации отношений по ФЗ «О госрегистрации недвижимости» этот документ не менее важен, чем сам договор купли-продажи.

Как безопасно и правильно осуществить сделку?

Чтобы сделка по продаже квартиры не нарушила закон и не стала убыточной для собственника, необходимо соблюдать следующие правила:

1. Проверить статус посредника.
2. Изучить цены на рынке недвижимости.
3. Проверить условия заключаемых договоров.
4. Проверить требуемые документы обеих сторон.
5. Соблюдать требования закона. В частности, доверенности должны оформляться у нотариуса, а договор купли-продажи – содержать условия о регистрации прав и порядке передачи жилья.

Наилучший вариант продажи квартиры – это самостоятельное заключение сделки. Но если этого нельзя сделать – следует искать надёжного посредника. Найдя его, нужно проверять его статус, полномочия и репутацию.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: