Как можно продать квартиру с обременением?

Как можно продать квартиру с обременением?

Продажа квартиры с обременением

Сделки по продаже недвижимости могут быть весьма рискованными. Особенно это касается продажи жилья с обременением. Тем не менее, владельцы таких квартир порой пытаются их продать. Возможна ли такая сделка, и какие проблемы она может породить – рассмотрим в этой статье.

Понятие обременения

Обременением является любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. В результате, сохраняя право собственности, его владелец не может продать такой объект.

Также к обременению часто относят преимущественные права третьих лиц, претензии наследников квартиры и т.д.

Игнорирование обременений приводит к судебному аннулированию сделки.

Как узнать о наличии обременения?

При покупке квартиры с обременением необходимо проверить его наличие и вид такого ограничения недвижимости.

Существует несколько документов, в которых отражается информация об обременениях:

  • Выписка из ЕГРН. Основной документ, в котором можно увидеть, находится ли квартира в ипотеке, в договоре ренты, долгосрочной аренде, долевой собственности или в собственности несовершеннолетних.
  • Домовая книга или справка о прописанных даёт информацию об официальных жильцах квартиры.
  • Узнать о наличии лиц, отказавшихся от приватизации можно из договора приватизации и справки о прописанных. Нужно сравнить эти документы.
  • Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут были ли использованы эти деньги для покупки квартиры.

Чаще всего именно выписку из реестра недвижимости используют для доказательства чистоты сделки и отсутствия обременений при продаже квартиры.

Виды обременений

Основные виды таких ограничений на сделки с квартирой стоит рассмотреть подробнее, так как в некоторых случаях без их снятия продать и купить квартиру не удастся, либо придётся получать разрешение третьей стороны сделки.

Ипотека банка

В течение всего времени выплат ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Он может продать это жильё, если заёмщик не платит по кредиту. Любые сделки с этой квартирой, как и её перепланировка возможны лишь по согласию банка.

Залог в пользу продавца

Это схожий с ипотекой вид обременения. Но квартира в залоге находится не у банка, а у её бывшего владельца. Оформляется такой залог в ситуации рассрочки выплат за квартиру. Таким образом, продавец обезопасит себя. Если покупатель перестаёт платить, он может продать квартиру другому человеку.

Сам новый владелец продать квартиру с обременением не может, пока не погасит весь долг.

Прописанные люди

Несмотря на то, что прав блокировать сделки с квартирой у прописанных не собственников нет, они могут существенно усложнить пользование такой квартирой. По закону, даже если сделка заключена без их ведома, они обязаны выписаться. В ином случае их выпишет суд. Но есть ряд категорий граждан, которых выписать сложно или вообще невозможно:

  • Несовершеннолетние жильцы. Их можно выписать только при предоставлении нового места жительства, которое по основным характеристикам не уступает предыдущему.
  • Лица, отказавшиеся от приватизации. Их не удастся выписать даже по решению суда. За такими людьми сохраняется пожизненное право на проживание в квартире.

Поэтому важно перед заключением сделки проверить справку о прописанных жильцах, в которой указаны даты их рождения. Так можно сразу увидеть наличие несовершеннолетних прописанных.

Отказавшиеся от приватизации отражены в договоре-основании приватизации.

Дополнительный метод защиты в такой ситуации – требовать от продавца подписать нотариальное обязательство выписать всех жильцов.

Рента

Обычно в ренту продают квартиры пожилые одинокие люди. После подписания договора, права на квартиру переходят новому владельцу, но за старым сохраняется пожизненное право проживания и содержания его за счёт покупателя.

При продаже квартиры с обременением такого рода необходимо письменное согласие рентополучателя, заверенное нотариусом. Сразу после подписания ДКП, новый владелец квартиры становится обязанным выплачивать ренту.

Аренда

Сдача квартир в аренду – распространённая практика. Важный нюанс заключается в том, что договоры аренды на срок менее одного года не регистрируются в Росреестре. Поэтому при заключении сделки их отследить невозможно. Вторая проблема, что арендные договоры, даже на длительный срок, автоматически при продаже квартиры не расторгаются. Всё это создаёт для покупателя дополнительные проблемы.

Арест и запрещение приставов

Обычно судебные приставы арестовывают квартиру за:

  • Долги по коммунальным платежам.
  • По алиментам.
  • За неуплату налогов.
  • Непогашенные штрафы.
  • По решению суда.

Продать такую квартиру невозможно, не погасив долги. Данные об аресте будут отражены в ЕГРН в течение 1-3 дней после его наложения.

У должника только один вариант:

  • Погасить долг, чтобы снять арест.
  • Продать квартиру без обременений.

Если долг очень большой и должник его не выплачивает, то приставы могут продать квартиру в счёт погашения долга.

Несовершеннолетние и недееспособные

Главная проблема в продаже квартиры с такими собственниками или жильцами в том, что на это нужно согласие органов опеки и попечительства. А они, в первую очередь, будут думать об интересах подопечных.

Поэтому для продажи квартиры с обременением этого вида нужно:

  • Найти для несовершеннолетнего другое жильё, соответствующе по основным параметрам продаваемому.
  • Получить согласие органов опеки.
  • Зарегистрировать сделку купли-продажи у нотариуса.

Несоблюдение этих требований приведёт к аннулированию сделки по иску органов опеки.

Материнский капитал

Покупка квартиры с использованием этой субсидии требует выделить доли в квартире детям. Соответственно, она будет обременена несовершеннолетними собственниками. Но если доли не выделены и квартира была продана, то в будущем, до достижения 21 года сами дети могут аннулировать такую сделку через суд.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Квартира, которая считается совместно нажитым имуществом, может быть продана только с согласия второго супруга. Такое согласие должно быть письменным и заверенным нотариусом. Иначе, супруг сможет аннулировать сделку в суде в течение года после продажи квартиры.

При долевой собственности, каждый из совладельцев имеет преимущественное право выкупа доли. Для этого её продавец должен уведомить всех совладельцев и в течение месяца ждать их ответ. Если никто выкупить долю не захотел, то продавец может продать её третьему лицу. Но при несоблюдении требования об уведомлении совладельцев, они могут оспорить сделку в течение трёх месяцев после её заключения.

Наследники

При покупке квартиры у наследников важно удостовериться, что на неё нет претензий у других наследников. Если нотариус допустил ошибку, и кто-то не был включён в список наследников, то этот человек может оспорить сделку с квартирой в суде.

Ещё один вид обременений, связанных с наследством – завещательный отказ. На основании такого документа его обладатель имеет право пожизненного проживания в квартире. Продажа квартиры с этим обременением не отменяет такого права.

Для проверки этих ограничений нужно сравнивать свидетельство о наследстве и расширенную выписку из ЕГРН.

Варианты продажи

Продажа квартиры с обременением возможно в двух случаях:

  • Снятие обременения.
  • Согласие третьих лиц.

Нужно учитывать, что некоторые виды обременений (например, арест) вообще не позволяют заключать сделки с квартирой. Поэтому без их снятия продажа жилья невозможна.

Погасить обременение перед продажей

Ипотека, арест или рассрочка – виды обременений, которые лучше всего снять перед продажей квартиры.

При отсутствии денег на погашение ипотеки, можно погасить её за счёт покупателя.

  • С покупателем заключают предварительный договор купли-продажи. В нём указана обязанность продавца снять обременение с помощью денег покупателя. Продавец даёт расписку о получении денег.
  • Погашают долг.
  • Снимают обременение в Росреестре.
  • Получают новую выписку из ЕГРН и заключают основной договор продажи.

Этот процесс занимает определённое время, но зато снижает риски по сделки с недвижимостью.

Продать квартиру с обременением

Как уже сказано выше, для такой сделки необходимо получить согласие третьих лиц, которые имеют права на квартиру. Кроме этого в самом договоре купли-продажи нужно указать наличие обременения и его последствия для покупателя. Если этого не сделать, у него появится право требовать в суде возмещение убытков связи с внезапно выяснившимся обременением.

Согласие нужно получать:

  • У банка (при ипотеке).
  • У предыдущего продавца (при залоге в его пользу).
  • У рентополучателя.
  • У супруга.
  • В органах опеки и попечительства (при обременении с несовершеннолетними).

Это ключевой момент процесса продажи квартиры с обременением. Далее вся сделка происходит, как и с квартирами без дополнительных ограничений.

Риски покупателя

Главный риск в том, что сделку могут аннулировать в суде. Это возможно:

  • Если квартира в залоге.
  • Арестована.
  • Отсутствует согласие второго супруга (когда продавец в официальном браке).
  • Есть несовершеннолетний владелец.
  • Есть совладельцы.
  • Права наследников были нарушены.
  • При обременении в виде ренты.

В иных ситуациях сделку не расторгнут, но новый владелец получит квартиру с жильцами. Чтобы этого не произошло нужно внимательно проверять описанные выше документы.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Нельзя сказать, что подобные сделки имеют только негативную сторону. Обременение также может иметь свои плюсы. Главным образом – низкую стоимость квартиры. Поэтому при участии грамотного риэлтора такая сделка может оказаться весьма выгодной.

Ещё один вариант – переуступка прав на квартиру в строящемся доме. Естественно, такой объект недвижимости обойдётся дешевле, чем готовая квартира. Это и делает такие сделки выгодными.

И, наконец, покупка квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, может быть выгодна тем, кто не имеет денег на покупку квартиры сразу, но готов выплачивать этот кредит.

Содержание договора купли-продажи

В этом документе важно указать:

  • Данные сторон сделки.
  • Информацию о квартире.
  • Стоимость.
  • Порядок расчёта и передачи квартиры.
  • Ответственность сторон, если они не выполнят условия.

Также обязательно внести в договор пункт о сути обременения и его последствиях.

Документы

Продажа квартиры с обременением требует подачи ряда документов:

  • Совместного заявления о переходе права собственности.
  • Технических документов на квартиру.
  • Справки о количестве прописанных.
  • Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Соглашения о залоге, если таковое необходимо.
  • Договора купли-продажи.

В конкретных случаях также может понадобиться разрешение органов опеки, согласие супруги и иные документы.

Стоимость услуги и сроки её оказания

Основная часть расходов будет касаться оплаты услуг нотариуса, технических специалистов (например, при оценке стоимости жилья) и юристов. Цены на эти услуги могут существенно различаться.

Что касается фиксированной оплаты, то таковой будет госпошлина за регистрацию прав в Росреестре. Она составляет 2000 рублей.

После заключения договора сроки регистрации прав составляют 7-10 дней. Напрямую через Росреестр, не более 7, а при подаче документов через МФЦ – до 10 дней.

Минусы покупки

Главная опасность покупки квартиры с обременением в том, что после заключения сделки продавец откажется снять обременение. Эту проблему можно решить, договорившись, или в суде.

Покупка в рассрочку

Как и в любых других договорах купли-продажи, в случае продажи жилья с обременением, покупатель может выплачивать его стоимость по частям. Для этого в ДКП нужно чётко описать график внесения платежей.

При задержке выплат продавец может потребовать вернуть квартиру, но только, если уже выплачено менее половины её стоимости.

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Читать еще:  Обязанности риэлтора по недвижимости при продаже квартиры

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.
  7. Оформить право собственности на жилье.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как оформить продажу квартиры с обременением банка, продавца, арестом и другими видами в 2020 году: порядок действий и риски покупателя

Сделка по продаже пройдет удачно, если квартира юридически чистая. Юридическая чистота означает, что жилье свободно от любых прав и притязаний третьих лиц. Но не всегда продавцы выставляют на продажу именно такое жилье – и сделка сразу же становится более рискованной для всех участников. Сегодня рассмотрим подробнее, возможна ли продажа квартиры с обременением, каким образом ее провести, а также как проверить наличие запретов.

Что это такое

Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире. Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами. Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой. Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.

В обиходе к обременениям относят и ситуации, которые по закону не считаются запрещениями, но все равно несут трудности для сторон. К ним относятся притязания наследников, наличие прописанных и преимущественные права третьих лиц. Их мы тоже рассмотрим.

ВАЖНО! Если проигнорировать обременение, то сделку аннулируют через суд. Стороны понесут убытки.

О том, как снять обременение, читайте по этой ссылке.

Где посмотреть обременение

Ниже – сводная таблица документов, которые нужно проверить, чтобы выявить обременение.

Вид обременения Где посмотреть
Ипотека банка и обременение в пользу продавца Выписка из ЕГРН
Прописанные граждане Справка о прописанных или домовая книга
Лица, отказавшиеся от приватизации Сравнить договор о приватизации и справку о прописанных
Рента Выписка из ЕГРН
Аренда (наем) Если договор до года – отследить невозможно, только со слов продавца. Если долгосрочный (от 1 до 5 лет) – выписка из ЕГРН
Несовершеннолетние собственники Выписка из ЕГРН + паспорт продавца
Материнский капитал Документ-основание + список собственников из выписки ЕГРН. В ДКП будет указано, что часть средств оплачивается капиталом.
Брак продавца Штамп в паспорте о регистрации брака. Дату регистрации сравнить с датой регистрации квартиры в ЕГРН
Преимущественные права сособственников Выписка из ЕГРН – если собственность долевая, автоматически появляется преимущественное право
Наследники и завещательные отказы Свидетельство о праве на наследство

Виды обременений

Далее рассмотрим ситуации, в которых продавцу нужно либо получать согласие третьего лица, либо вообще снимать обременение перед тем, как продать квартиру с обременением. Во всех случаях покупателю нужно проявить максимальную бдительность, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.

Ипотека банка

Ипотечный кредит обеспечивается залогом. Банк по ипотеке является держателем залога и имеет право продать жилье заемщика, если последний не вносит платежи в течение длительного времени.

Залог устанавливается на весь срок погашения кредита. В это время все манипуляции с заложенной квартирой требуют согласия банка – в том числе перепланировка, переустройство или отчуждение по любому договору.

ВАЖНО! Свободно продать квартиру без согласия банка невозможно. Продавец должен либо погасить долг, либо получить согласие залогодержателя на смену заемщика. Интересная статья про покупку залоговой квартиры у Сбербанка размещена здесь. Пошаговая инструкция для продавцов – по этой ссылке.

Залог в пользу продавца

По сути это та же ипотека, только залогодержателем является продавец. Используется в тех случаях, когда квартира передается в рассрочку или с отсрочкой платежа. Смысл в следующем – предыдущий собственник квартиры имеет право реализовать ее, если покупатель не рассчитывается за нее полностью. За счет реализованных денег он получает оплату по договору купли продажи квартиры с обременением.

Как и в случае с банком покупатель не может перепродать жилплощадь дальше без согласия предыдущего собственника, на которого оформлен залог. Продажа квартиры с обременением в пользу продавца требует либо погашать долг, либо получать согласие.

Если прописан человек

Регистрация человека в квартире дает ему право проживания в ней. Прав собственности она не порождает. Согласия прописанного, чтобы продавать жилье, брать не требуется. После смены собственника все члены семьи предыдущего владельца теряют право жилья на данной жилплощади. Если они не выписываются – собственник может обратиться в суд.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными возможна без их согласия – сделку оспорить не удастся. Но прописанные граждане могут принести массу проблем покупателю.

Но некоторых жильцов выписать затруднительно даже по суду:

  • совершеннолетние дееспособные граждане выписываются судом без проблем;
  • несовершеннолетних выписать в никуда нельзя – суд может затянуться до определения места жительства ребенка;
  • лица, отказавшиеся от приватизации, имеют пожизненное право проживания в помещении. Их нельзя выписать даже через суд.

Чтобы выявить возможные проблемы, нужно посмотреть справку о прописанных лицах. В справке будет указана дата рождения

Прописанных после приватизации граждан поможет выявить договор-основание. Кроме того, мы рекомендуем брать у продавца нотариальное обязательство сняться с учета в определенный срок. Это поможет избежать проблем.

Рента

Пожизненная рента предполагает передачу квартиры от пожилого гражданина с условием его проживания в ней. Право собственности регистрируется сразу же после подписания договора, а рентное обременение сохраняется до смерти рентополучателя.

Продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия рентополучателя. Согласие составляется и удостоверяется нотариусом. После подписания ДКП все обязанности по ренте перейдут к покупателю жилья.

Подробнее о видах ренты и порядке заключения соглашений мы писали по этой ссылке.

Аренда (наем)

По договору аренды жилплощадью могут пользоваться третьи лица в определенный период времени. Сложность в том, что договоры на срок до года не регистрируются в Росреестре, и выявить скрытых жильцов не получится. Договор аренды тоже не расторгается – смена собственника на отношения по найму никак не влияет.

ВНИМАНИЕ! Получать согласие у временных пользователей на продажу квартиры не нужно. Государственные органы тоже не проверяют наличие аренды при регистрации ДКП. Подробнее о найме квартиры читайте здесь.

Арест и запрещение приставов

Приставы арестовывают квартиру за долги:

  • по алиментам;
  • по ЖКУ;
  • по налоговым отчислениям;
  • по штрафам и судебным приказам;
  • по судебным решениям из договоров.

Арест обязательно записывается в ЕГРН и становится виден в выписке в течение 1-3 дней после вынесения постановления. Даже если он наложен незаконно, то продавец потеряет массу времени на аннулирование записи.

Порядок действий тут только один:

  1. Выяснить, по какому долгу наложен запрет.
  2. Погасить долг и снять обременение.
  3. Продать квартиру по ДКП.

В некоторых случаях приставы действительно реализуют арестованную квартиру – если сумма долга большая, а плательщик не предпринимает никаких мер к его устранению. Подробнее о продаже арестованной квартиры читайте здесь.

Несовершеннолетние и недееспособные

Несовершеннолетние и недееспособные продавцы – это серьезно препятствие для продажи. За соблюдением из прав наблюдают органы опеки и попечительства.

Поэтому для заключения ДКП понадобится:

  • подобрать альтернативное жилье, не хуже продаваемого;
  • получить согласие органа опеки и попечительства;
  • удостоверить сделку у нотариуса.

ВАЖНО! Если эти требования не соблюдены – сделку аннулируют через суд по иску опеки.

Материнский капитал

По материнскому капиталу в квартире обязательно выделяются доли детям. Если доли не выделить, а квартиру продать – нарушатся права детей. Сразу после сделки это может не всплыть, но если повзрослевшие дети обнаружат нарушение, то до достижения 21 года у них будет возможность аннулировать в суде все заключенные сделки по квартире. Пострадает текущий собственник помещения.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Если квартира приобретена в браке, то на продажу обязательно берется согласие супруга. Документ оформляется строго у нотариуса. Без согласия в письменной форме права нового собственника в ЕГРН не зарегистрируют. Если это требование не соблюдено, супруг может оспорить сделку в течение года – и суд встанет на его сторону.

Если речь идет о продаже доли, то у сособственников жилплощади имеется преимущественное право на ее покупку. Для этого все они заранее извещаются о цене продажи. Если за месяц никто не выкупил долю, ее можно продавать третьему лицу. Если требование не соблюсти, любой долевой собственник будет вправе перевести через суд права покупателя на себя. На это у него есть три месяца с даты ДКП.

Наследники

Если квартира унаследована, важно, чтобы при оформлении документов не были нарушены права наследников. Если нотариус попросту кого-то забыл, сделку по продаже могут отменить в суде.

Завещательный отказ – еще одно важное обременение жилья. По отказу третьи лица приобретают право пользования данной квартирой на условиях, обозначенных умершим. После продажи отказ не аннулируется, а покупатель получает помещение с жильцами.

Выявить наличие наследников или отказов поможет свидетельство о праве на наследство. Его нужно рассматривать вместе с расширенной выпиской из ЕГРН, в которой указаны все правообладатели жилья.

Читать еще:  Какой налог взимается при дарении квартиры?

Подробнее о завещании мы говорили в этой статье.

Варианты продажи

Есть два основных способа, с помощью которых возможно продать обремененные квадратные метры:

  1. Снять обременение и продать чистую квартиру.
  2. Продать жилье с обременением, получив согласие третьих лиц.

Если запрета на отчуждение нет, но имеются права третьих лиц, то, прежде чем вы продадите жилье, нужно получить согласие (супруга, сособственников, опеки), а затем – заключать ДКП.

Погасить обременение перед продажей

Если речь идет об ипотеке, рассрочке или аресте, то оптимальный вариант – сначала погасить долг, снять запись об обременении и только потом продать жилплощадь. Как правило, денег на самостоятельное погашение не хватает. В таких случаях нужно рассчитаться за счет покупателя.

Порядок действий:

  1. С покупателем заключается предварительный ДКП с условием о задатке. В договоре необходимо прописать действия продавца по освобождению квартиры от обременения и сроки этих действий. О получении денег продавец выдает расписку.
  2. На полученные деньги погашаются долги. При ипотеке – кредитный договор, при арестах – закрывается исполнительное производство.
  3. Далее снимается обременение в ЕГРН. В каждом случае процедура зависит от обстоятельств. Например, приставы направляют постановление в Росреестр сами, а при ипотеке может понадобиться предъявить в МФЦ справку о погашении долга.
  4. После снятия записи продавцу выдается новая выписка. Можно заключать основной договор купли продажи.

Пошаговую инструкцию по купле продаже помещений ищите здесь.

Продать квартиру с обременением

В зависимости от вида обременения предварительно можно получить согласие заинтересованного лица, после чего такую жилплощадь продать. При этом в ДКП обязательно должно быть описание обременения и последствия для покупателя, иначе он будет вправе требовать возмещения убытков через суд.

Согласие на продажу необходимо получать:

  • при ипотеке – у банка;
  • при обременении в пользу продавца – у предыдущего продавца;
  • при ренте – у рентополучателя;
  • если продавец в браке – у супруга;
  • если продавец несовершеннолетний – в органах опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция получения согласия при ипотеке:

  1. Заемщик формирует пакет документов и заявление на выдачу согласия на продажу. Документы подаются в банк.
  2. В течение 10-14 дней банк рассматривает заявление. Назначается дата сделки.
  3. В день сделки погашается запись об ипотеке и подписывается договор купли продажи. Деньги на погашение кредита передаются в банк. Чаще всего это средства покупателя.
  4. В ряде случаев на покупателя оформляется новая ипотека, если его собственных средств недостаточно.

Посмотреть список документов, порядок действий и форму заявления по продаже ипотечной квартиры на примере банка ВТБ (если продается в Москве и регионах) можно здесь.

Риски покупателя

Если есть обременение, покупатель рискует, что сделка будет аннулирована через суд. Это возможно, если:

  • на квартире имеется залог;
  • жилье арестовано;
  • продавец находится в браке;
  • есть несовершеннолетний владелец;
  • имеются сособственники;
  • если наследники, права которых нарушены;
  • жилье обременено рентой.

В остальных случаях покупатель получит жилье «с сюрпризом» в виде непрошеных жильцов. Избежать рисков поможет своевременная проверка документов на недвижимость и грамотный ДКП. Инструкцию о том, как самостоятельно проверить жилье, мы размещали по этой ссылке.

Продажа недвижимости с обременением – достаточно сложная процедура, но вполне исполнимая. Можно ли продать квартиру с обременением, зависит только от его вида. В некоторых случаях можно только получить согласие третьего лица, в других – придется погашать запись.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Мы будем благодарны за лайк и репост статьи!

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Читать еще:  Как взимается налог с продажи квартиры?

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Как продать квартиру с обременением?

Продажа квартиры с обременением — это законная сделка, согласно законодательству, но связана с определенными рисками. Продать такую квартиру не так уж просто, тем более на выгодных условиях для продавца.

Сложность продажи заключается в ограничении прав владения, пользования и распоряжения квартирой, так как она находится под обременением, связанным с третьими лицами — банком, государством, налоговой и т.д.

Виды обременений

Согласно законодательству РФ, обременение подразумевает ограничение владением, пользованием и распоряжением имуществом. Оно бывает 2-х видов — добровольное и принудительное. И тот, и другой вид обременения предполагает ограничение действий по любому распоряжению имуществом.

При совершении имущественной сделки с обременением, в частности передачи другому лицу, характер и срок обременения остается прежним.

Согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г., существует несколько видов обременений на недвижимость.

Залог (ипотека) — это самый часто встречающийся вид обременения. В этом случае владелец закладывает имущество под гарантию выплаты кредита со своей стороны. Пока кредит не будет полностью погашен, квартира находится в залоге у банка, но права собственности у приобретающего возникают сразу после регистрации сделки купли-продажи в ЕГРН.

Собственник имеет право распоряжения квартирой, которое ограничено возможностью личной регистрации в данной недвижимости и регистрацией иных лиц. Другие возможные имущественные сделки совершаются только с разрешения кредитора. Он сам определяет порядок согласования подобных сделок. Права собственника на ипотеку указаны в ФЗ № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Рента, согласно со ст. 583 ГК РФ — это имущественная сделка, при которой после передачи имущественных прав, за бывшим владельцем сохраняется право проживания и пожизненного содержания. Новый владелец обязуется выплачивать на регулярной основе бывшему владельцу определенную сумму на его содержание, вплоть до смерти, а не вносить единоразовый платеж. Обременение рентой снимается только после предъявления новым владельцем свидетельства о смерти получателя ренты в ЕГРН.

Арест — это обременение, которое накладывают судебные представители за долги. Собственнику предъявляется иск, согласно которому он обязуется в определенный срок погасить долг за квартиру. Обременение снимается только после погашения долга, а до тех пор невозможны никакие имущественные сделки с данной недвижимостью.

Доверительное управление предполагает временную передачу имущественных прав на квартиру доверенному лицу. Тот не имеет права осуществлять какие-либо имущественные сделки с данной собственностью.

Право ограниченного пользования чужой вещью или имуществом (сервитут) — не часто, но встречается и такое обременение. Обычно данное обременение является вынужденной мерой использования имущества или вещи, крайне нежелательной для собственника. Спор разрешается в судебном порядке. Чаще всего встречается сервитут для земельных участков. Все положения, касающиеся данного обременения, описаны в ГК РФ ст. 274. Сервитут может быть наложен и на здания.

Опека и попечительство — это вид обременения, предполагающий, что правообладателями имущества являются либо лица, не достигшие совершеннолетия, либо недееспособные. Все имущественные сделки происходят только с разрешения органов опеки. Это гарантирует сохранность интересов указанной категории лиц и регламентируется законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Основаниями для всех видов обременения являются:

  • Судебные решения;
  • Договор или соглашение, результатом которого является обременение;
  • Внесение госорганами в законодательство новых актов или поправок.

Как проверить наличие обременения?

На сегодняшний день определить, есть ли обременение на квартиру, достаточно просто. Законодательство требует обязательное внесение отметки об ограничении в ЕГРН.

Чтобы проверить приобретаемую квартиру надо взять выписку из Единого реестра, где будет отображена вся информация по недвижимости: собственники, вид прав, ограничения. Такую выписку можно получить 2-мя способами — через Россреестр и через портал Kadastr RU.ЕГРН.

  • Во вкладке «Сервисы» выбрать «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме online»;
  • Вписать необходимый для проверки адрес/кадастровый номер и нажать «Сформировать запрос»;
  • Из результатов поиска выбрать нужный адрес. Если его нет — значит регистрацию объект не проходил;
  • Выбрать раздел «Права и ограничения» и, если они есть, все имеющиеся обременения будут отображаться с правой стороны в подразделе «Ограничения».

На сайте Росреестра данные могут быть загружены без уточнений и не в полной мере. Также они редко подлежат обновлениям. Для более точной информации рекомендуется заказать лично в ЕГРН выписку на желаемый объект.

  • На сайте ввести кадастровый номер квартиры;
  • Выбрать вкладку «Выписка из ЕГРН» или «Выписка из ЕГРН о переходе прав» и указать свой электронный адрес;
  • Выбрать вкладку «Перейти к оплате» и оплатить услугу;
  • После оплаты на электронный адрес поступит письмо egrn@atemiko.ru, где будет доступ для скачивания выписки.

Способы продажи квартиры с обременением

Продать квартиру с обременением можно. Существует несколько законодательно утвержденных способов. Продажа предполагает стандартную процедуру посредством заключения договора купли-продажи квартиры после снятия обременения в банке или другом органе, установившем ограничение.

Досрочное погашение или доверительный способ

Суть данного способа заключается в передаче покупателем части средств наличными продавцу, равной оставшемуся кредитному долгу перед банком. Заемщик вносит эти деньги в качестве досрочной уплаты кредита и закрывает ипотеку, после чего снимается обременение. Далее совершается сделка стандартной купли-продажи. Права переходят новому владельцу после перерегистрации и продавец получает оставшуюся сумму денег.

Покупатель вправе себя обезопасить, попросив у собственника расписку о получении задатка, так как он передается до заключения договора купли-продажи. Покупатель вправе попросить расписку об обязательном погашении займа.

Для того чтобы продать квартиру таким способом, следует получить согласие кредитора на сделку. Не все банки приемлют досрочное погашение кредита. В некоторых случаях, кредитором предусмотрен штраф.

Затем, необходимо будет определить сумму задолженности по кредиту и составить нотариально заверенное соглашение между заёмщиком и покупателем. Далее, продавец выписывает из продаваемой квартиры всех зарегистрированных членов семьи. После этого, он вносит задаток, соразмерный с оставшимся кредитом. Ипотека закрывается и снимается обременение с квартиры. Собственник переоформляет переход права собственности на квартиру в ЕГРН на нового владельца и получает оставшуюся сумму денег.

Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки

В этом случае, заемщик проводит сделку, где кредитор выступает как прямой получатель задатка. Для совершения такого рода продажи используются две банковские ячейки. После получения согласия на сделку от банка, залогодержатель составляет с продавцом предварительное нотариально заверенное соглашение купли-продажи.

Покупатель вносит в первую банковскую ячейку сумму для погашения кредита и во вторую — оставшуюся для продавца. С квартиры снимается обременение и составляется договор купли-продажи в ЕГРН. После перерегистрации прав на нового владельца кредитор и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа долговых обязательств или перезаем ипотеки

Суть данного способа заключается в продаже заемщиком покупателю своего ипотечного кредита в банке. Кредитор заключает с покупателем договор о переводе на него оставшегося кредита и, в соответствии с данным соглашением, новый заёмщик становится правообладателем ипотеки и должником по займу.

Покупатель предоставляет требуемый пакет документов и заявку на ипотечный кредит. От банка он получает одобрение и подписывает соглашение о переводе кредитного займа. Также можно взять кредит в другом банке на погашение полученного займа на ипотеку. В этом случае этот кредит переводится на кредитную организацию, выдающую кредит для погашения. Но, не во всех банках есть система перекредитования.

Обмен ипотеки на ипотеку

В этом случае участвуют 4 стороны и составляется 2 договора купли-продажи. Участниками являются:

  • Владелец ипотеки;
  • Покупатель этой ипотеки;
  • Владелец иного жилья;
  • Банк.

Сначала продают одно жилье и на полученные деньги приобретают другое. Банк выступает сначала как продавец, а потом как покупатель.

Порядок реализации обременённого жилья

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо соблюсти ряд требований. Реализация обремененной недвижимости возможна только после того, как с нее снимут все ограничения в виде кредитов, штрафов и т.д.

Для этого необходимо следующее:

  • Найти покупателя с условием обязательного уведомления, что квартира с обременением находится в залоге у банка;
  • Согласовать сделку купли-продажи с кредитором, указав, что дальнейшие выплаты или разовое погашение будет произведено со стороны покупателя;
  • Получить одобрение от кредитной организации;
  • Составить предварительный договор купли-продажи между заемщиком и покупателем с распиской об обязательном погашении кредита;
  • Погасить кредит;
  • Составить стандартный договор купли-продажи и переоформить право собственности;
  • Получить оставшуюся часть средств.

В зависимости от рода соглашения, кредитор либо сразу получает оплату и снимает обременение, либо снимает обременение и получает доступ к деньгам.

Между покупателем и продавцом заключается стандартный договор купли-продажи, опять же в зависимости от выбранной схемы. Права переоформляются в ЕГРН после совершения сделки либо до получения второй части средств.

Для снятия обременения по ипотеке необходимо:

  • Оформить заявку и предоставить необходимый пакет документов;
  • Предоставить подтверждение оплаты по кредиту из банка, что подтверждает погашение задолженности с отметкой в свидетельстве о регистрации права собственности.

Все сделки по приобретению квартиры с обременением следует проводить аккуратно. Необходимо внимательно изучать условия договора с продавцом и банком, во избежание судебных разбирательств.

Договор купли-продажи квартиры с обременением

Согласно законодательству РФ, договор купли-продажи с обременением для покупателя является безопасным, согласно закону ст. 460 ГК РФ. Продавец обязан предупредить об обременении и снять его в установленные сроки.

Договор должен быть в письменной форме, в 3-х экземплярах и содержать следующую информацию:

  • Название документа, дата и место составления;
  • Детальная информация о сторонах сделки;
  • Предмет сделки и его идентификационные данные;
  • Цена договора;
  • Указание о том, что оплата будет производиться частями или единым платежом (в зависимости от договоренности);
  • Указание о том, что права собственности переходят к новому владельцу и/или обременение в виде залога и момент, когда это происходит;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность;
  • Другие условия, которые с точки зрения сторон будут важными для совершения сделки;
  • Дата, подписи и расшифровка.

Конечно, лучшим вариантом будет обращение участников к юристу, который сможет разъяснить каждый пункт и поможет составить договор в соответствии с законодательством, для того чтобы избежать дальнейших спорных ситуаций.

Юристы рекомендуют вносить также пункт о том, кто из участников будет вносить обязательный гос сбор для регистрации перехода прав на собственность.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector