Для чего нужен нотариус при покупке квартиры?

Для чего нужен нотариус при покупке квартиры?

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

Сделки с недвижимостью сопряжены со значительными имущественными рисками как для продавца, так и для покупателя. А потому для них вполне закономерно желание максимально обезопасить себя от нежелательных последствий. Но способен ли им в этом помочь нотариус? И действительно ли необходимо его участие в процедуре купли-продажи?

Нужен ли нотариус при покупке квартиры? В каких случаях?

В сферу влияния нотариуса при оформлении купли-продажи могут входить следующие действия:

  1. Удостоверение договора купли-продажи.
  2. Выдача доверенностей добровольным представителям от сторон сделки.
  3. Принятие денежных средств от покупателя на депозит с целью обеспечения исполнения обязательств по договору.
  4. Передача запроса о государственной регистрации недвижимости в Росреестр.
  5. Консультирование и разъяснение правовых последствий сделки.
  6. Рассылка извещений о продаже доли квартиры остальным сособственникам.
  7. Установление личности обратившихся, их психического состояния и наличия доброй воли на совершение купли-продажи.
  8. Подготовка проекта договора отчуждения имущества.
  9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Большинство обязанностей нотариуса в рамках совершения купли-продажи осуществляются лишь по желанию заявителей. Его участие будет необходимо в случаях:

  • покупки доли квартиры;
  • передачи продавцом или покупателем полномочий по заключению сделки третьему лицу.

Сделки с долями недвижимости

Законодательство устанавливает нотариальную форму, если по договору купли-продажи передается лишь часть жилплощади.

Перед совершением сделки в таком случае продавцу необходимо разослать уведомления остальным сособственникам с предложением о выкупе доли. Эта обязанность прописана в ст. 250 ГК РФ, а уклонение от нее грозит судебными исками от владельцев остальных долей и переводом прав и обязанностей покупателя на кого-либо из них.

Если же по истечении месяца продавцу не поступит ответ, либо получатели извещений откажутся от покупки части квартиры раньше указанного срока, договор купли-продажи заключается с любым выбранным лицом.

Правда считается, что привлечение к данному процессу нотариуса — самый надежный вариант его осуществления, так как он, в случае возникновения спора, способен дать гарантированное подтверждение исполнения продавцом своих обязательств.

Доверенности

Обратиться к нотариусу придется и в случае, когда кто-либо из сторон желает переложить часть своих полномочий на другого человека, то есть оформить на него доверенность.

Поручить выполнение определенных действий в рамках сделки вправе любой дееспособный совершеннолетний гражданин или законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного. Важно, чтобы выбранное ими лицо соответствовало следующим требованиям:

  • возраст старше 18 лет;
  • полная дееспособность;
  • знание русского языка, грамотность.

Для выдачи доверенности продавцу или покупателю следует прийти в нотариальную контору до заключения договора и озвучить перечень обязательств, которые планирует переложить под ответственность своего представителя.

Нотариус оформит письменное полномочие в надлежащем виде, после чего заявитель сможет передать один из экземпляров доверенному лицу.

На этом участие служащего нотариальной конторы может быть окончено. И, если предметом сделки является целая жилплощадь, больше его услуги в обязательном порядке не потребуются.

Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:

  1. Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
  2. Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
  3. Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
  4. Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).

И нотариус, в свою очередь, способен их предотвратить — оценить состояние участников, проверить их документы, разъяснить ключевые правовые особенности производимого действия, а также, в случае необходимости, стать важным свидетелем по делу об оспаривании купли-продажи.

По этой причине некоторые граждане прибегают к услугам нотариуса по личной инициативе, чтобы дополнительно обезопасить себя и гарантировать договору юридическую силу в дальнейшем.

Однако касаемо отчуждения долей жилых помещений, как уже было отмечено выше, нотариальное удостоверение — обязательный этап купли-продажи.

Какие нужны документы для оформления купли-продажи у нотариуса

При визите в нотариальную контору продавцу и покупателю нужно будет предъявить пакет следующих документов (в зависимости от ситуации):

  1. Удостоверения личности (паспорт, свидетельство о рождении).
  2. Доверенность.
  3. Документ, подтверждающий эмансипацию несовершеннолетнего.
  4. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца на квартиру.
  5. Документ, на основании которого было получено право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство).
  6. Договор купли-продажи.*
  7. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
  8. Квитанция об оплате госпошлины (подается не сразу, а после проверки нотариусом остальных документов).

Порядок оформления договора купли-продажи у нотариуса

Для оформления нотариального договора сторонам и/или их представителям необходимо вместе явиться в любую выбранную ими нотариальную контору или вызвать нотариуса к месту проведения процедуры.

Как проходит сделка купли-продажи:

  1. Изложение нотариусу цели обращения, подача документов, разъяснение ключевых моментов предстоящего действия.
  2. Получение реквизитов на оплату государственной пошлины и нотариального тарифа.
  3. Составление договора, если он не был подготовлен ранее.
  4. Предъявление установленного перечня документов.
  5. Прохождение процедуры удостоверения личности и подтверждения полномочий заявителей.
  6. Ознакомление фигурантов сделки с правовыми последствиями ее совершения.
  7. Подписание договора сторонами.
  8. Удостоверение документа нотариусом.
  9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Сроки оформления

Оформить сделку можно в течение одного дня, в рамках одного визита к нотариусу. Но только при условии, что:

  • у обратившихся лиц будет собран полный пакет документов;
  • стороны согласовали содержание договора купли-продажи, а в идеале — уже изложили его в надлежащем виде;
  • заявители оплатили или готовы оплатить госпошлину и сопутствующие услуги нотариуса;
  • все участники сделки в сборе и обладают достаточными правомочиями на совершение сделки.

Образец договора купли-продажи

Подходить к составлению договора следует крайне ответственно и, главное, сообща — в документе должны быть учтены требования и пожелания как продавца, так и покупателя.

В тексте акта нужно указать:

  1. Полные ФИО и паспортные данные сторон.
  2. Сущность и точное описание предмета сделки.
  3. Основания для возникновения права собственности на квартиру у продавца, реквизиты подтверждающего документа.
  4. Стоимость жилплощади.
  5. Перечень прав и обязанностей сторон, в том числе касательно распределения между ними расходов по оформлению.
  6. Важные примечания — возможное наличие обременений жилого помещения, прав на его обладание или пользование со стороны третьих лиц и т. п.
  7. Ответственность продавца и покупателя на случай неисполнения установленных прав и обязанностей.

Договор также может содержать:

  • положения акта приема-передачи объекта (документа, необходимого в качестве подтверждения исполнения обязанностей продавца);
  • порядок и особенности произведения расчетов между продавцом и покупателем;
  • прочие нюансы.

Государственная регистрация недвижимости

В списке услуг, осуществляемых нотариусом по желанию заявителей, присутствует и посредничество в государственной регистрации приобретенной квартиры.

Регистрация — неотъемлемый этап купли недвижимости. В ходе процедуры за покупателем закрепляется право собственности на квартиру и открываются неограниченные возможности по распоряжению ею (продажа, дарение, передача наследникам и т. п.).

Зачем нужен нотариус? Подача на переоформление квартиры в уполномоченный орган через него осуществляется гораздо проще и быстрее, чем через многофункциональные центры или даже напрямую в Росреестр.

Кроме этого исключается вероятность отказа от регистрации по причине несоответствия предъявленной документации, так как нотариус еще при оформлении сделки осуществляет правовую экспертизу.

Риски покупки квартиры через нотариуса

Участие нотариуса в заключении договора в значительной мере исключает риски, свойственные сделкам купли-продажи. Особенно в случае получения от него максимального спектра услуг:

  1. Удостоверение договора снижает вероятность признания сделки недействительной.
  2. Внесение денежных средств за квартиру на депозит нотариуса обеспечивает безопасность произведения расчетов между продавцом и покупателем.
  3. Рассылка предложений о выкупе доли жилья сособственникам позволяет экономить время продавца и повышает ценность доказательств выполнения процедуры (если это потребует суд).
  4. Подача запроса на государственную регистрацию недвижимости ускоряет процесс и гарантирует его выполнение.

К недостаткам можно отнести не столь глубокую правовую проработку ситуации заявителей. Нотариус, к примеру, не подойдет к составлению договора купли-продажи так же ответственно, как юридические специалисты более узкой направленности, а также не проконсультирует по поводу выхода из проблемных ситуаций.

Кто оплачивает договор купли-продажи квартиры: покупатель или продавец

Материальные затраты по оформлению нотариальной сделки, как правило, распределяются между продавцом и покупателем поровну. Но в договоре они могут прописать иной порядок несения расходов, к примеру, возложить их под ответственность одной стороны — только на продавца или покупателя.

Какую ответственность несет нотариус

Многих волнует: несет ли ответственность нотариус за нарушение законодательства или вред, причиненный имуществу граждан в ходе совершения нотариального действия? Ответ можно найти в ст. 17 «Основ законодательства о нотариате».

Мера ответственности назначается в зависимости от того, в какой конторе работает нотариус — государственной или частной:

  • материальный ущерб, принесенный государственным нотариусом, возмещается пострадавшему из государственной казны;
  • вред за неправомерное выполнение обязанностей или бездействие частного нотариуса покрывается за счет его личного имущества или возмещения по договору страхования деятельности.

Кроме этого за нарушение профессиональной этики нотариусы призываются к дисциплинарной ответственности.

С жалобами на противоправную деятельность специалиста, повлекшую нематериальный ущерб, можно обратиться в территориальную нотариальную палату. А, если в результате нарушения пострадало имущество заявителя, иск о взыскании компенсации направляется в уполномоченную судебную инстанцию.

Можно ли продать квартиру без нотариуса

К оформлению сделок по отчуждению целой квартиры одному покупателю не обязательно подключать нотариуса. Все этапы процедуры можно выполнить самостоятельно.

В качестве альтернативы сторонам сделки доступны:

  • Банковские учреждения — для произведения безопасных расчетов.
  • Почта России или курьерские службы — для рассылки юридически значимых сообщений.
  • МФЦ — как посредник в государственной регистрации объекта недвижимости (также можно обратиться в уполномоченный орган напрямую).

Правовую консультацию и экспертизу документальной базы процесса более детально и основательно могут провести специализирующиеся в данном вопросе юристы.

Стоимость нотариальной сделки

За получение услуг по оформлению сделки купли-продажи с заинтересованных в процессе лиц взимается нотариальный тариф (частные нотариусы) или госпошлина (государственные), а также плата за услуги правового и технического характера.

Читать еще:  Как оспорить инвентаризационную стоимость квартиры?

Актуальная стоимость услуг на 2020 год:

Обязательно, в соответствии с законодательством

Совершается по желанию сторон

УПТХ (услуги правового и технического характера)*

0,5 % от стоимости (в диапазоне 300–20 000 руб.

Между близкими родственниками:

  • до 10 млн. — 2 % + 3 000 руб.;
  • более 10 млн. — 0,1 % о суммы свыше 10 млн. и 23 000 руб.
  • Между остальными лицами:
  • до 1 млн. руб. — 0,4 % + 3 000 руб.;
  • 1–10 млн. — 0,2 % от сумы, превышающей 1 млн. + 7 000;
  • больше 10 000 руб. — 0,1 % от суммы свыше 10 млн. + 25 000

6 000 и 8 000 руб. — обязательное и необязательное привлечение нотариуса с процессу

Разбираемся когда обязателен нотариус при покупке квартиры. С примерами

Здравствуйте. Обязательное удостоверение сделки купли-продажи квартиры может быть как «по вине» покупателей, так и «по вине» продавцов. Здесь разобрала эти ситуации, но только по сделкам на вторичном рынке. В статье я учла изменения в законодательстве, которые вступили в силу 31 июля 2019 года.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Нотариус обязателен в этих случаях

  1. В покупаемой квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники.

Если в покупаемой квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, то такая сделка купли-продажи подлежит удостоверению у нотариуса. Не важно принадлежит только доля или вся квартира. В п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ написано — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению» .

Пример №1 : Олег решил купить себе квартиру. Подобрал себе вариант, где одним из продавцов является несовершеннолетний. Сторонам придется обращаться к нотариусу, чтобы он оформил им договор купли-продажи в нотариальной форме.

Пример №2 : Супруги Андрей и Дарья решили купить квартиру в совместную собственность на двоих. Подобрали себе вариант, где одним из продавцом является недееспособный. В их случае договор должен быть только в нотариальной форме.

По закону супруги обязаны оформлять покупаемую недвижимость в совместную собственность — ст. 33 СК РФ. Если супруги хотят оформить недвижимость именно в долевую собственность, то без нотариуса им не обойтись. Это называется договорным режимом имущества супругов — глава 8 СК РФ. В этом случае у нотариуса нужно оформить один из двух документов — договор купли-продажи в нотариальной форме или брачный договор (тогда договор купли-продажи достаточно в простой форме). Если к нотариусу и так придется обращаться из-за ситуации у продавцов (подробнее), то проще и дешевле оформить у него нотариальный договор купли-продажи (брачный договор не потребуется). В остальных случаях лучше выбрать брачный договор, в котором нотариус пропишет, что квартира будет оформлена у супругов в долевую собственность. При удостоверении брачного договора, договор купли-продажи может быть в простой форме. Простая форма договора — это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Супруги Владимир и Оксана покупают квартиру. Оформить ее они хотят именно в долевую собственность, а не в совместную. Подобрали себе вариант, где одним из продавцом является несовершеннолетний. В их случае и так обязательно оформлять договор купли-продажи в нотариальной форме, поэтому им не нужно дополнительно оформлять брачный договор.

Информация для покупателей с материнским капиталом

Если семья использует материнский капитал для покупки недвижимости, то по п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ для них есть обязательное условие — покупаемая недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность на всех членов семьи с определением каждой доли по соглашению. А как я писала выше, супруги могут изменить режим совместной собственности на долевую, только удостоверив у нотариуса брачный договор или договор купли-продажи. Но есть хитрость.

Покупатели с материнским капиталом могут не идти к нотариусу если укажут в договоре купли-продажи, что доля супругов будет оформлена в совместную собственность. Тоже самое нужно указать и в заявлении на регистрацию сделки в МФЦ. Например: у каждого ребенка доля будет по 1/5, а оставшееся доля в 3/5 оформляется супругами в совместную собственность. Это можно сделать на основании п. 90.1 Приказа Минэкономразвития от 16 декабря 2015 г. N 943. У Пенсионного фонда вопросов не возникнет. Но и здесь есть исключения.

Провернуть схему с оформлением совместной собственности не получиться: 1) если супруги покупают квартиру в ипотеку, т.к. не все банки желают давать ипотеку с одновременным выделением долей детям. Здесь супругам придется оформить недвижимость только свою собственность. И только после погашения ипотеки можно выделить доли детям. 2) если материнским капиталом воспользовался родитель-одиночка. В этом случае покупаемая квартира оформляется в долевую собственность на всех членов семьи или в личную собственность родителя, если берется ипотека.

Пример №1 : После рождения второго ребенка супруги Владимир и Светлана решили воспользоваться мат.капиталом на покупку квартиры. По условиям выдачи мат.капитала квартира должны быть оформлена ими на всех членом семьи с указанием конкретной доли каждого. Выделить доли детям решили по 1/6, а каждому супругу по 1/3. Подобрали себе вариант. Все продавцы квартиры взрослые и дееспособный. Но сторонам идти к нотариусу не нужно. Им достаточно оформить договор купли-продажи в простой форме. В нем нужно указать, что первому и второму ребенку будут доли по 1/6, а оставшееся доля в 2/3 оформляется супругами в совместную собственность на двоих. Тоже самое нужно указать и в заявлении при регистрации сделки в МФЦ.

Пример №2 : После рождения второго ребенка супруги Андрей и Дарья решили купить квартиру и воспользоваться мат.капиталом. Доли детям решили выделить по 1/5, а супругам по 3/10. В покупаемой квартире оказалось, что есть доля несовершеннолетнего. В их случае нотариус обязателен. Он оформит им нотариальный договор купли-продажи, в котором укажет конкретные доли каждого члена семьи — детям по 1/5, а супругам по 3/10.

Когда нотариус необязателен

Здесь уже от обратного. Сделку необязательно удостоверять у нотариуса: 1) если в покупаемой квартире все собственники взрослые и дееспособные — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; 2) Любой покупатель, кроме супругов, которые хотят оформить квартиру в долевую собственность.

В таких случаях договор купли-продажи подойдет в простой форме. Простая форма договора — это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки. Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробнее.

Участники сделки могут по желанию нотариально удостоверить сделку. Обычно так поступают когда есть опасения, что кто-то захочет оспорить сделку. Нотариус выступает в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными.

Пример №1 : Андрей решил купить себе квартиру. Подобрал себе вариант, где все продавцы совершеннолетние и дееспособные. К нотариусу идти необязательно.

Пример №2 : Супруги Андрей и Дарья решили купить квартиру в совместную собственность на двоих. Подобрали себе вариант, где все продавцы взрослые и дееспособные. Идти к нотариусу не нужно. Им достаточно оформить договор купли-продажи в простой форме.

Пример №3 : Супруги Олег и Марина решили купить квартиру, но оформить ее только в собственность Олега. В покупаемой квартире есть доля несовершеннолетнего, поэтому обязателен только нотариальный договор купли-продажи. Об этом писала выше.

Пример №4 : Сергей с сестрой покупают квартиру. В ней все собственники взрослые и дееспособные, поэтому в нотариальную контору идти необязательно.

Если договор подойдет в простой форме — обратитесь к юристу

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Нужен ли нотариус

Продаем квартиру (собственность общедолевая на каждого члена семьи жены/мужа/двоих детей по 1/8 и общесовместная на мужа и жену 1/4). Нужно ли обращаться к нотариусу для оформления договора купли-продажи? Кто оплачивает услуги нотариуса – мы как продавцы с детьми или покупатели, которые покупают недвижимость, где есть дети-собственники?

Или для нас нотариус нужен будет, когда будем оформлять покупку новой недвижимости?

В новой квартире хотели бы изменить вид собственности на общедовлевую детей и только общесовместную супругов, в продаваемой квартире несовершеннолетних и недееспособных нет. Читала, что это может убрать необходимость обращения к нотариусу, так ли это.

Как избежать лишних трат на оплату услуг нотариуса?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Продажа квартиры происходит с нотариальным удостоверением. Так как , в собственниках несовершеннолетние дети. Оплата услуг нотариуса – по договоренности сторон.
При покупке квартиры, в том числе и на имя н/летних детей, можно обойтись простой письменной формой договора. Но, если оформляете в общую долевую собственность на обоих родителей+детей, то нотариат нужен. Так как имеет место определение долей между супругами.
“В новой квартире хотели бы изменить вид собственности на общедовлевую детей и только общесовместную супругов” – можно в ППФ

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

При сделках с долями – через нотариуса.

Доли и несовершеннолетние дети- обязательный нотариат.
Оплата услуг нотариуса-договоренность сторон. Сможете договориться- оплатят покуатели 🙂 Более того все это нужно делать с разрешения органов опеки, при этом позаботившись об интересах несовершеннолетних.

Коллеги, топикстартер, указывает, что в продаваемой квартире несовершеннолетних и недееспособных – НЕТ! Нотариус нужен, ООиП – нет!

Читать еще:  Сколько надо платить налог за сдачу квартиры?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Татьян, я так поняла, что это “продаваемая без несовершеннолетних и недееспособных” квартира, которую граждане хотят купить и оформить в ППФ : общую совм. – на долю супругов + доли детей.

Я когда читал, то не понял, сколько там мужей и жён, и доли у меня в целое не сложились. Но дети точно есть.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ещё раз), если в продаваемой квартире все участники долевой собственности совершеннолетние и дееспособные – нотариальное удостоверение при одновременной продаже всех долей по одной сделке не требуется. О покупке хорошо написала Татьяна Скулкина, смотрите ее комментарий.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если квартира продается целиком(т.е сумма всех продаваемых долей будет ровняться целому) одним договором купли-продажи и в квартире нет несовершеннолетних собственников, тогда нотариус не нужен. В этом случае договор составляется в простой письменной форме.
К сожалению в Вашем запросе не совсем понятно у кого какая доля, а также не ясно про отсутствие несовершеннолетних (имеется в виду в той квартире, которую Вы покупаете или той, что продаете).

Если в продаваемой Вами квартире есть несовершеннолетние собственники, или же сумма всех продаваемых долей не равна целой квартире, то тогда Договор купли-продажи обязательно должен быть составлен нотариусом. А на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники(продажу их долей) должно быть получено разрешение в органах опеки. Однако, если я правильно поняла Ваше описание ситуации, это не относится к Вам, т.к Вы продаете квартиру целиком и несовершеннолетних там нет.

Что касается затрат по сделке. Все основные затраты в единичном объеме(за исключением оплаты нотариальной формы договора купли-продажи) обычно несет Покупатель. В эти затраты входит: оплату оценочного альбома (если покупатель ипотечный), оплата за составление Договора купли-продажи в простой письменной форме, оплата одной банковской ячейки(или аккредитива или ЦНС), оплата госпошлины и услуг регистратора (если пользуйтесь подобной услугой). Все остальные затраты несет Продавец, например: проверку денежных купюр, если Покупатель их принес “в чемодане”, оплату ячеек(аккредитива, цнс), если для проведения сделки нужно более одной ячейки).
Если Договор купли-продажи должен быть составлен в нотариальной форме, то плата этих услуг происходит по договоренности сторон. Обычно 50 на 50.

Если новая квартира, которую Вы хотите купить продается одним Договором купли продажи (даже если там например четыре собственника по 1/4 у каждого, но все они квартиру продают разом одним договором купли-продажи) и в квартире нет несовершеннолетних продавцов, то Вы так же можете купить квартиру заключив Договор купли-продажи в простой письменной форме, не прибегая к услугам нотариуса. Наделив при этом всех членов семьи тем видом собственности который Вы указали (общедовлевую детей и только общесовместную супругов).

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Стоит ли покупать квартиру через нотариуса

Для сделок по продаже и покупке недвижимости разрешается в большинстве случаев использовать простую письменную форму сделки. Участие нотариуса не является обязательным. Оформление договора через него стоит дорого, но при этом предоставляет дополнительные преимущества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли обойтись без нотариуса

Нужно определиться в том, насколько вообще необходимо прибегать к помощи нотариуса. Дело в том, что не во всех случаях такая процедура является обязательной. Так будет только в следующих случаях:

  • Иногда продажа может происходить по договору, в котором предусмотрено пожизненное содержание с иждивением.

Во всех других случаях данного требования нет. Если речь идёт о первичном рынке, то здесь договора разрабатываются опытными юристами и нотариальное заверение здесь применять не принято.

Схема покупки квартиры.

На вторичном рынке может быть множество различных ситуаций. При этом существует вероятность того, что договор будет признан недействительным по той или иной причине. Однако, решение о необходимости обращения к нотариусу может быть принято на основе соглашения сторон, участвующих в сделке.

Для того, чтобы аргументировано решить этот вопрос нужно проанализировать возможные риски.

Оформление продажи квартиры через нотариуса

Он готовит проект договора таким образом, чтобы полностью исключить возможность признания недействительным. Нотариус, как известно, имеет прямой доступ к Единому реестру (ЕГРН), что даёт возможность осуществить проверку прав продавца на данную жилую недвижимость и отсутствие обременений на неё.

Он проводит разъяснение различных особенностей сделки, чтобы убедиться, что стороны действительно сделали именно то, что они ранее планировали.

Особенности сделки

Что именно делает нотариус для обеспечения сделки:

  • При составлении соглашения включает дополнительные пункты, которые, хотя могут быть не очевидными, важны для обеспечения гарантий продавцу. Примером может быть включение условия о сроке и порядке снятия с учёта в Едином реестре прав на недвижимость.
  • Нотариус может предусмотреть вопросы финансовой ответственности продающей стороны в тех случаях, когда на покупателя будут наложены финансовые ограничения.
  • В сложных ситуациях он может потребовать предоставления дополнительных документов для увеличения надёжности заключаемой сделки.
  • Перед подписанием, общаясь со сторонами имеет возможность оценить вменяемость сторон, добровольность подписания документов.
  • После процедуры подписания выполняет заверение поставленных в договоре подписей, исключая возможность их подделки.

На что советует обратить внимание нотариус при покупке квартиры? Расскажет это видео:

Документы

Обычно достаточно обратиться к нотариусу и он расскажет, что необходимо сделать. Однако, имеет смысл выбрать такого, который имеет больше опыта в сделках с недвижимостью. Обе стороны, которые заключают сделку приходят с подготовленным комплектом документов.

Он готовит договор, согласует его со сторонами и организует оформление документов. Для совершения сделки предоставляются:

  • Паспорта сторон. Причём продавец готовит копии всех страниц своего паспорта.
  • Право собственности на квартиру должно быть подтверждено свидетельством о регистрации недвижимости.
  • Необходимы правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи или другие аналогичные бумаги.
  • Кадастровый паспорт на квартиру.
  • Технический паспорт на недвижимость, который оформлен в БТИ.
  • Квитанции о том, что госпошлина была уплачена.
  • Нужны документы, которые подтверждают отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Справка из паспортного стола о прописанных в квартире гражданах.
  • Дополнительные бумаги (для подтверждения родственных связей, согласие супруга на продажу квартиры женой и другие аналогичные), если они понадобятся.

Всё перечисленное предоставляется в оригинале с приложением заранее сделанных копий.

Какие риски присущи таким сделкам

Они различаются для продавца и покупателя. Продавец, в случае расторжения сделки, получит обратно право собственности на квартиру. То есть ситуация придёт в исходное положение. Кроме того, в большинстве случаев иск о признании договора недействительным подаётся именно со стороны продавца. Поэтому для него риски минимальны.

У покупателя ситуация получается более сложная. В случае возникновения проблем со сделкой ему потребуется получить деньги обратно. Это хлопотное и длительное дело. В результате сделки покупатель получает право на объект недвижимости.

В этом случае риск возникновения каких-либо проблем минимален.

Гарантии, которые предоставляет нотариус

Если впоследствии окажется, что сделка оспаривается в суде, нотариус может выступить в качестве свидетеля, который может подтвердить различные аспекты заключения сделки. Вот несколько примеров ситуаций, где участие нотариуса было бы полезно.

Когда квартиру продаёт пожилой человек, а через пару месяцев заявляет, что он этого не делал. Если нотариус участвовал в сделке, он видел, что и как происходило и может выступить в судебном разбирательстве в качестве свидетеля.

Может произойти так, что во время совершения сделки будут основания сомневаться в адекватности действий одной из сторон. В этой ситуации нотариус может прервать сделку и вызвать, скажем, врача, для того, чтобы установить дееспособность сторон.

Почему стоит оформлять покупку квартиры через нотариуса? Фото:yanotarius.ru

Если сделка осуществляется на основании оформленной ранее доверенности, то необходимо рассмотреть вопрос о том, была ли она выдана на самом деле. Если это так, нужно убедиться, что она является действительной.

Кроме всего сказанного, нотариусом производится регистрация договора. Сделка при его участии организована комфортно, ведь стороны делают то, что он скажет. Если возникают какие-либо несогласия, он находит решение.

Если ущерб выходит за её границы, существуют разного рода дополнительные страховки от лица нотариальных объединений. С начала 2018 года начал действовать Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

Нужен ли юрист

Юридические вопросы в этом случае решает нотариус, при этом он несёт материальную ответственность, если совершит ошибки. Поэтому особой необходимости при оформлении сделки через него, прибегать к услугам юриста не имеется.

Сколько стоит оформление

Оплата состоит из двух частей:

  • государственная пошлина;
  • оплата технических услуг.

Стоит ли обращаться к нотариусу при покупке квартиры? Смотрите видео:

Первая из этих сумм определена законодательно, вторая назначается самим нотариусом и может отличаться в различных случаях. В Москве эта сумма обычно составляет от 8000 до 10000 руб.

Во всех остальных случаях расчёт следующий:

  • Если кадастровая стоимость меньше миллиона, то платят 3000 руб. + 0,4% стоимости.
  • До десяти миллионов: 7000 руб. + 0,2% от суммы, которая свыше одного миллиона.
  • Свыше этой суммы: 25000 руб. + 0,1% от превышения величины в десять миллионов.

Регистрация перехода прав собственности должна быть проведена не дольше, чем за десять дней. Если сделка оформляется через МФС, то срок увеличивается на два дня.

Оформление сделок купли продажи недвижимости регулируется, в первую очередь, положениями Гражданского Кодекса РФ. Деятельность нотариуса регулируется «Основами деятельности нотариата» от 11 февраля 1993 года с изменениями и дополнениями.

Заключение

Нотариус делает важную дополнительную работу по обеспечению успешности сделки купли-продажи. Он не устраняет всех возможных рисков, однако значительно их снижает.

Что такое нотариальная сделка купли-продажи квартиры? Порядок оформления, возможные риски и стоимость услуг

Многие сделки по покупке и продаже недвижимости не обходятся без участия в них нотариуса. Важно понимать, что нотариальное завершение не является обязательным в данном случае (исключение составляют только сделки с долями) и производится исключительно по личному желанию обеих сторон.

Читать еще:  Является ли балкон собственностью собственника квартиры?

Рассмотрим в статье, как продать или купить квартиру и оформить договор у нотариуса, какие будут гарантии законности оформления такой покупки, сколько стоит нотариальная сделка, а также другие нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что такое нотариальная сделка купли-продажи квартиры?

Нотариус является лицом, которое ответственно за всевозможные ошибки при составлении имущественного договора. Одновременно с этим, нотариальное заверение документов этим специалистом гарантирует безопасность обеих сторон от мошеннических операций. Например, если в результате некачественной работы нотариуса его клиент понес убытки, то весь нанесенный ущерб должен быть в полной мере компенсирован.

Обе стороны (продавец и покупатель) при подписании договора с участием нотариуса обеспечивают себе полную юридическую чистоту. Именно ее и гарантирует нотариус, при этом специалист в обязательном порядке должен:

  • установить волеизъявление конкретного лица;
  • отсутствие тех или иных пороков воли человека;
  • идентифицировать личности обеих сторон договора;
  • в полной мере объяснить участникам сущность совершаемой сделки, а также рассказать о последствиях.

Какими законами регулируется?

Сделки с участием нотариуса регламентированы ФЗ 51 ГК РФ. Нотариальное удостоверение сделок в полной мере регулируется ст. 163 ГК РФ, а основные возможности нотариата – соответствующим документом, «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» с указанием изменений, вступивших в силу с 01.10.2018. Этим же документом регламентированы гарантии нотариальной деятельности.

Последствия уклонения от нотариального удостоверения, в частности, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств описаны в ст. 165 ГК РФ.

Допускается оспаривание заключенного у нотариуса договора в соответствии со ст. 166, 167 ГК РФ. Договор не будет нести за собой юридических последствий, если в суде она будет признана оспоримой. Ничтожные сделки по купле-продаже недвижимости не проходят через судебные инстанции.

Нужен ли нотариус при сделке и в каких случаях?

Услугами нотариуса в обязательном порядке необходимо воспользоваться, если договор по купле-продаже недвижимого имущества производится с участием несовершеннолетнего или по доверенности.

Нотариус необходим, если один из участников сторон конкретной сделки не может самостоятельно прибыть на место для подтверждения факта осуществления покупки или продажи квартиры, соответственно, подписания договора. В таком случае потребуется составление доверенности, которая будет подтверждена нотариусом, причем тем же специалистом, у которого составляется сам договор купли-продажи квартиры.

За непосредственным осуществлением договора следят органы опеки, а также все операции и документы в обязательном порядке регистрируются у нотариуса. Перед регистрацией договора в Росреестре потребуется заверение нотариуса.

Также обязательно при:

  • , продаже доли на недвижимость или оформлении дарения (между собственниками);
  • заключении договора ренты недвижимости;
  • разделе имущества во время развода между бывшими супругами.

Стороны вправе обратиться за помощью для проверки правильности составления акта, а также для удостоверения факта соблюдения прав граждан и отсутствия нарушений в результате подтверждения сделки.

Плюсы и минусы

Нотариальное сопровождение обладает своими преимуществами и недостатками.

Преимущества:

  1. Одним из самых важных преимуществ нотариального сопровождения сделок купли-продажи является значительно сокращенный срок прохождения государственной регистрации в Росреестре. Обратившись к нотариусу, стороны смогут всего за 1 день получить желаемый результат. Срок регистрации будет составлять 3 суток в случае, если регистрация производится через МФЦ.
  2. Расчет по нотариальному обслуживанию производится непосредственно через депозит самого нотариуса. Покупателю достаточно отправить перевод на этот счет без необходимости в обналичивании, транспортировки крупной суммы денежных средств и т.п. Денежные средства будут переведены на счет продавца специалистом, но уже после регистрации права собственности на недвижимое имущество (при электронной регистрации).
  3. Безопасность с юридической точки зрения и отсутствие негативных последствий в результате совершения сделки.

Недостатки:

  1. Существенным минусом является стоимость услуг. Тарифы нотариальных компаний установлены законодательством и не могут изменяться, однако, цены технической работы ничем не регламентированы. В перечень таких работ входит: подготовка договора купли-продажи, сбор сведений и документов и др. Нотариус вправе устанавливать свою стоимость выполнения этих технических работ.
  2. Без тщательной предварительной проверки нотариальной конторы или самого специалиста, всегда есть риск нарваться на мошенников. В результате можно не только лишиться значительной суммы денежных средств, но и недвижимого имущества.
  3. К минусам можно отнести и тот факт, что оба участника процесса должны в обязательном порядке присутствовать у нотариуса при удостоверении сделки. Зачастую это не совсем удобно и стороны по тем или иным причинам могут назначать для выполнения сделок и присутствия у специалиста доверенных лиц.

Поэтому прежде чем обращаться за помощью рекомендуется взвесить все «за» и «против». Если это действительно необходимая мера, и одна из сторон или обе хотят полностью обезопасить себя от возможных негативных последствий совершения сделки, тогда обращайтесь к нотариусу. Главное – максимально точно определить, какие условия должны быть отражены в договоре и допускаются ли они современным законодательством РФ.

Порядок оформления: как происходит сделка?

Далее, если проверка собственника и самого недвижимого имущества прошла успешо, тогда можно приступать к оформлению договора купли-продажи и сбору пакета документов.

Необходимые документы от сторон

Основными документами для оформления сделки по купле-продаже квартиры являются:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о браке (особенно необходимо в случае, если жилье приобретается супругами в равных долях);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу/покупку;
  • свидетельство о госрегистрации права;
  • справка об отсутствии задолженности по платежам.

Если покупка осуществляется на кредитные средства (в ипотеку), то потребуется предоставить:

  • договор кредитования;
  • закладную;
  • справки из ПНД о том, что владелец не стоит на учете;
  • ряд иных документов по требованию банка.

Основные этапы

Оформление права собственности и передача производится нотариусом в несколько этапов:

  1. Проверка собственника недвижимости и самого объекта.
  2. Оформление договора купли-продажи квартиры.
  3. Сбор пакета документов со стороны покупателя и продавца.
  4. Подписание договора и оплата (в случае, если расчет производится наличными, обязательным условием является расписка за получение).
  5. Заключение сделки в переговорной комнате в банке с выбором и арендой депозитных ячеек до завершения передачи прав собственности.
  6. Предоставление документов в Росреестр.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации

Удостоверение и регистрация сделки производится следующим образом:

  1. Уполномоченное лицо выполняет проверку формы, в которой составлено соглашение.
  2. Нотариус анализируется соответствие сделки воле лиц.
  3. Проверка договора на отсутствие противоречий законодательству страны.
  4. Проверка дееспособности лиц, совершающих операцию купли- продажи.
  5. После этого специалист удостоверяет оформление сделки.

Кто оплачивает услуги?

Оплата услуг производится по договоренности между сторонами, четких требований и правил нет.

Несет ли ответственность нотариальная фирма и дает ли гарантии?

В случаях, когда доказана вина нотариуса в совершении ошибки при составлении договора, нанесенный ущерб в обязательном порядке компенсируется имущественной ответственностью самого специалиста, а также институтом страхования.

Интересы покупателя и продавца могут быть защищены только в ходе судебного разбирательства. Законом не предусмотрены гарантии возврата квартиры продавцу или денег покупателю (исключение – возврат сторон сделки в первоначальное состояние). Гарантии нотариальной деятельности установлены «Основами законодательства РФ о нотариате», в частности ст. 5. Специалист должен руководствоваться строго Конституцией РФ, субъектов государства при выполнении своей работы.

Страхование деятельности нотариуса возможно, но оно не поможет продавцу, так как возмещение ущерба путем возврата недвижимости невозможно. В случае с возвратом денег покупателю по страховке – возможно только при наличии факта наступления страхового случая. Таковым признается только совершение нотариусом определенного действия, противоречащего закону РФ (бездействия), что доказать крайне сложно.

Возможные риски

В сделках, связанных с покупкой недвижимого имущества основные риски приходятся на покупателя, так как в соответствии с ст. 59 «Основ законодательства РФ о нотариате», установлено, что законность удостоверенной нотариусом сделки не проверяется государственным регистратором. Правильно, дееспособность участников сделки, соблюдение прав государственный орган не проверяет. Соответственно дефекты подобного рода могут обнаружиться только после госрегистрации прав.

В случае оспаривания судебными инстанциями сделки купли-продажи недвижимости, квартира вернется первоначальному владельцу, в то время, как покупатель на протяжении длительного времени будет возвращать израсходованные средства.

Среди рисков обращения к нотариусу выделяется следующее:

  • недочеты в выполнении работы – ошибки при составлении соглашений, в том числе, влияющие на существенные условия договора;
  • нотариусы не склонны опасаться имущественной ответственности, возложенной на них;
  • доказать мошеннические действия при совершении нотариальных сделок крайне сложно.

Можно ли оспорить заверенный ДКП и в каких случаях?

Договор купли-продажи может быть признан судом недействительном в случае, если истец докажет, что в ходе совершения соответствующей сделки, права на квартиру были неким образом нарушены или не учтены. Но важно помнить о сроке давности оспаривания, равным 1 году.

Стоимость услуг

Рассмотрим, сколько нотариус берет за оформление сделки. Расценки на оформление договора варьируется в зависимости от региона и города, цена составляет 2-6 тысяч:

  1. Москва – от 5 тысяч рублей.
  2. Санкт-Петербург – от 5000 рублей.
  3. Новосибирск – от 3800.
  4. Екатеринбург – от 3000 рублей.
  5. Нижний Новгород – от 3000 рублей.
  6. Казань – 2-3 тысячи.
  7. Челябинск – от 2500.
  8. Омск – от 2000 рублей.
  9. Самара – не менее 2000 рублей.
  10. Ростов-на-Дону – от 2000.

Цена удостоверения договора купли-продажи:

  • свыше 10 миллионов равна 0,5% от суммы сделки (цена объекта недвижимости);
  • от 1 миллиона до 10 – 0,75% от стоимости квартиры + 10 тысяч рублей;
  • до 1 миллиона – 1% от суммы (минимум 30 тысяч рублей).

Но здесь есть и свои рамки – не менее 300 рублей и не больше 20 тысяч рублей.

Подобное удостоверение оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества позволяет всем участникам обезопаситься и оградиться от возможных негативных последствий, однако, не является обязательным. Поэтому рекомендуется заранее взвесит все «за» и «против» и только затем обращаться к нотариусу или отказаться от его услуг.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о нотариальной сделке купли-продажи:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector