Что такое встречная покупка квартиры?
Встречная покупка недвижимости
Люди покупают квартиры для самых разных целей. Кто-то инвестирует в недвижимость, кто-то стремится обзавестись собственной жилплощадью. Иногда новое жилье требуется при переезде из города в город. А бывает, что люди хотят расширить существующую площадь или, наоборот, избавиться от излишков жилья и получить при этом выгоду. В случае, если такое жилье оказывается единственным, и жить семье в период покупки-продажи негде, прибегают к такой схеме, как встречная покупка квартиры. Давайте разберемся, что это такое.
Покупатель и продавец одновременно
Встречная покупка жилья – это сделка по купле-продаже недвижимости, при которой продавец жилья одновременно выступает покупателем. Это сложная цепочка операций, при которой человек на деньги, вырученные от продажи своих квадратных метров, одновременно приобретает новое жилье. Такие сделки обычно сложны и без помощи риелтора их провести почти нереально.
В принципе, вы можете попробовать и самостоятельно провести встречную покупку, такие «обмены» возможны по взаимной договоренности. Но здесь могут возникнуть сложности:
- Синхронизация действий. Новую недвижимость нужно успеть купить в сжатые сроки. Цена недвижимости меняется на рынке очень быстро. И вы рискуете оказаться в ситуации, когда вырученной суммы окажется недостаточно на покупку желаемых квадратных метров.
- Документальное оформление. В договоре должны быть прописаны сроки передачи денежных средств, а также возможность последующего проживания в уже проданном жилье определенное время.
- Проверка «чистоты» сделки. Иногда в таких цепочках участвуют несколько покупателей-продавцов. Как при «сложных обменах», известных с советских времен. И здесь возникают дополнительные риски оказаться жертвами недобросовестных участников сделки.
Лучше всего при участии в таких цепочках пользоваться услугами надежных специалистов, и тогда все риски будут сведены к минимуму.
Основные типы сделок
Продажа жилья со встречной покупкой может включать в себя несколько участников, каждый из которых стремится получить необходимый результат.
Специалисты сделки встречной купли-продажи классифицируют с учетом их условий:
- Равноценные. Одинаковая сумма продажи и покупки.
- С доплатой. Продавец к полученной от реализации квартиры сумме добавляет собственные средства, чтобы купить более дорогое и, чаще всего, просторное жилье. К этому же типу относят обратный вариант. На покупку новой квартиры тратится меньше средств, а оставшуюся сумму продавец использует по своему усмотрению.
- Съезд. Люди продают две и более квартир для приобретения одной квартиры или дома с последующим совместным проживанием.
- Разъезд. После продажи жилья на вырученную сумму необходимо приобрести несколько квартир и/или комнат.
Независимо от выбранного варианта, все договоренности по встречной покупке недвижимости проводятся на основе предварительных договоренностей. Далее заключаются договора. Желательно, чтобы все они были подписаны в один день, в идеале, завизированы у одного нотариуса. Это снижает возможные риски.
Налоги при встречной купле-продаже
По закону, если вы владеете недвижимостью более 3 лет, налоги при продаже платить вам нет необходимости. Другое дело, когда необходимость совершить сделку встречной покупки понадобилось владельцу недвижимости, которую он купил не так давно.
В этом случае вам нужно оплатить НДФЛ от суммы продажи в указанные законом сроки, как и при любом варианте получения прибыли.
Но у вас есть целых два налоговых вычета:
- Налоговый вычет продавца. В случае единственной продажи в текущем году он может составлять до 1 000 000 рублей.
- Налоговый вычет покупателя. Он равняется стоимости покупки, но не может превышать 2 000 000 рублей.
Разберемся на примерах. Допустим, при встречной сделке вы продаете квартиру за 6 млн рублей. А покупаете за 3,8 млн. рублей. Для простоты будем считать, что никаких других сделок по продаже недвижимости вы в текущем году не проводите.
- Используем максимальный вычет при продаже.
6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб. - Стоимость покупки превышает максимальный вычет. Потому вычитаем 2 млн. рублей:
5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.
Далее высчитываем 13% от полученной суммы, и узнаем, какой налог придется заплатить. В случае встречной покупки квартиры в ипотеке, проценты и другие выплаты по кредиту не учитываются.
Приведем еще один пример встречной продажи, если собственник владеет недвижимостью до 3 лет. Продать квартиру удалось за 1, 45 млн. рублей. А новую вы покупаете с доплатой за 1,9 млн рублей.
- Вычет при продаже:
1 450 000 – 1 000 000 = 450 000 руб. - Вычет при покупке (цена менее 2 млн, потому вычитаем просто стоимость жилья)
450 000 – 1 900 000 = – 1 450 000 руб.
Таким образом, налог в этом случае платить не надо. Более того, если итоговая сумма выходит отрицательной, вы можете не использовать налоговый вычет при продаже или применить его частично, т.к. решение о сумме вычета принимает продавец. Оставшаяся часть вычета от продажи может применяться позже, в случае новых сделок с недвижимостью в том же году.
Встречные покупки в Краснодаре
Статистика по сделкам купли-продажи квартир в Краснодаре показывает, что встречные покупки занимают до 80% сделок на вторичном рынке. Как правило, это происходит из-за желания улучшить жилищные условия семьи.
Стоимость обмена комнаты на отдельную одно- или двухкомнатную квартиру в случае встречной покупки в 2019 году может составить от 600 000 до 1 200 000 миллионов рублей. Все зависит от состояния продаваемой недвижимости и района.
На втором месте по сделкам такого плата находится встречная покупка в новостройках. Чаще всего продают уже полностью оформленные и даже обжитые квадратные метры. А взамен стараются приобрести жилье большего размера, в том числе, в недостроенных домах. При грамотном оформлении сделки продавец может жить в старой квартире до момента постройки дома. Но здесь всегда есть риск оказаться владельцем «долгостроя». Покупатель выселит вас в оговоренные сроки, и вы останетесь без крыши над головой. Учитывайте подобные риски в случае подобных сделок.
Третье место занимают сделки по съезду и разъезду. Здесь сложно указать на какие-то цены или сложности, очень многое зависит от целей и выбранных районов.
Такие сделки объединяет повышенная сложность, а сам процесс всегда требует длительного времени на поиск подходящих вариантов. Так что придется запастись терпением.
Желания и возможности
Встречная покупка – не самый простой вариант изменить свои жилищные условия. Например, для улучшения можно воспользоваться и другими методами. Например, вы можете оформить ипотеку или рассрочку. А когда старая квартира будет продана, внести эти деньги в счет погашения кредита.
Чтобы определить, подойдет ли вам встречная покупка, воспользуйтесь такими советами:
- Проведите свои собственные исследования рынка жилья. Поймите, что есть у вас, и что вы хотите получить в итоге. Оцените возможную сумму доплаты или выгоды при заключении сделки. Если вы владеете стандартным или, как его еще называют, типовым жильем, то на сайтах или в газетах вы сможете найти много вариантов с указанием приблизительной цены.
- Определитесь, сможете ли вы сами провести сделку. Мы рекомендуем обращаться к специалистам. Слишком много возможностей встречная продажа дает недобросовестным людям.
- Посчитайте, надо ли вам будет платить налоги. Если да, не забывайте, что вся ответственность за своевременно заполненную декларацию и выплаты лежит на вас. Не забудьте об этом при планировании расходов.
Но лучше всего – посоветуйтесь с опытным специалистом по недвижимости. Он сможет пояснить вам, на что вы можете рассчитывать, в какие сроки, и насколько такая сделка будет выгодной в вашем случае.
Как найти покупателя или продавца
В Краснодаре рынок сейчас акцентирован на секторе наиболее доступного жилья. Учтите это, если выставляете на продажу квартиру большой площади. Чем дороже ваше жилье, тем дольше придется ждать покупателей. Мы рекомендуем сначала выставить на продажу свою квартиру, и только потом начинать искать жилье по вкусу.
Имейте в виду, что как только вы ставите свое жиле на продажу, первыми визитерами будут, так называемые, «туристы» на языке риелторов. Это либо те, кто просто приценивается, либо представители агентств недвижимости. Причем агентов, скорее всего, будет больше.
Постарайтесь еще в телефонном разговоре выяснить, с какой целью человек интересуется жильем, и что может предположить взамен. Так вы заметно сэкономите свое время.
Одновременно и сами приценивайтесь. Вы также можете стать «туристом», и присматриваться к разным вариантам. Возможно, такой вариант поможет вам быстрее найти того самого партнера по сделке встречной покупки.
А лучше всего, экономьте время и силы. Специалисты всегда готовы помочь в поиске наилучших вариантов продажи квартиры со встречной покупкой. Процедура это непростая, в том числе, с юридической точки зрения, требует определенного опыта и знаний. Что-то вы можете сделать самостоятельно, но на этапе работы с документами без специалистов вам все равно не обойтись.
Как происходит встречная покупка квартиры?
На рынке недвижимости действуют свои законы. Сталкиваясь с непонятными терминами, обычные граждане теряются и из-за этого переплачивают или соглашаются на невыгодные варианты, особенно когда речь идет о встречной покупке жилья.
Такая ситуация происходит при одновременной продаже и покупке квартиры. Средства, полученные с продажи, сразу же направляются на приобретение нового жилья.
Покупатель не получает деньги на руки, они хранятся в банковской ячейке, а после заключения договора они передаются собственнику.
Чтобы понять, что такое встречная покупка квартиры в юридическом поле, необходимо условно разделить эту процедуру на две сделки — продажу и покупку. Параллельность этих процедур позволяет обезопасить покупателя от «зависания» денег. 80 % всех сделок проводится в формате покупки встречного жилья.
Покупатель и продавец одновременно
При встречной покупке жилья продавец выступает одновременно и покупателем. Приобретение новой квартиры происходит в ходе сложной цепочки операций. Это достаточно сложное мероприятие, которое провести без помощи риелтора практически нереально.
Почему распространены встречные покупки
Мало у кого из сегодняшних покупателей имеются свободные средства: на счетах может быть скоплена сумма, которую хватит только на покупку жилья.
При встречных сделках можно приобрести квартиру при отсутствии «живых» денег, поэтому они так популярны. Для многих такой вариант является единственным шансом решить жилищную проблему.
В некоторых случаях агент может помочь потенциальному покупателю раздобыть средства на оплату квартиры. В этом случае риелтор совершает дополнительную работу: вместо одной сделки участвует в 2-х.
И в большинстве случаев эти услуги не оплачиваются, потому что таких клиентов сегодня большинство. Если им отказывать, шанс продать квартиру уменьшится на 80 %.
Желания и возможности
Как показывает практика, встречная покупка не является самым простым вариантом улучшить жилищные условия. Есть и другие решения: можно получить ипотеку или оформить рассрочку. После продажи старой квартиры деньги могут быть направлены в счет погашения займа.
Чтобы понять, подходит вам встречная покупка или нет, воспользуйтесь следующими рекомендациями:
Каждый из обозначенных пунктов лучше обсудить со специалистом в сфере недвижимости. В каждом отдельном случае он разъяснит вам выгодность проведения сделки.
Основные типы сделок
Сделки по организации встречной покупки жилья классифицируются с учетом условий их проведения и могут быть:
Независимо от того, какой вариант будет применен, покупка встречного жилья будет проводиться на основе предварительных договоренностей. Для этого заключается соглашение. Для минимизации рисков желательно, чтобы документы были подписаны и завизированы у нотариуса в один день.
Как найти покупателя или продавца
Рынок недвижимости в 2020 году сосредоточен на секторе доступных категорий жилья. Это следует учитывать при выставлении на продажу жилья большой площади. Чем дороже стоимость квартиры, тем дольше придется ждать покупателей. Поэтому вначале нужно выставить жилье на продажу, а потом начинать подыскивать подходящую квартиру.
Как только вы выставите квартиру на продажу, первыми визитерами будут «туристы». Так риелторы называют тех, кто только приценивается, присматривается или вообще представляет интересы агентств недвижимости.
Причем из последней категории «визитеров» будет намного больше. В ходе телефонных переговоров постарайтесь выяснить намерения заинтересованного лица: так вы сэкономите свое время.
Приценивайтесь тоже — станьте «туристом», присмотритесь к вариантам. Так можно быстрее найти подходящего партнера.
Экономьте свои время и силы — нанимайте агентов. В целом, процесс покупки встречного жилья обусловлен некоторыми сложностями. Какие-то этапы вы сможете провести самостоятельно, какие-то требуют определенных знаний и опыта.
Порядок действий при встречной покупке квартиры
Сделка по встречной продаже квартиры состоит из этапов, которые проходят в следующей последовательности:
Подробнее остановимся на более сложных этапах и порядке действий при их проведении.
Оценка собственности
Эта процедура проводится для того, чтобы лучше понять уровень цен, подобрать варианты встречной покупки или обмена с учетом стоимости своего жилья. Этот этап можно доверить профессиональным специалистам из оценочной компании.
Их задачей является получение объективных сведений о рыночной цене квартире. К тому же, у покупателя не будет повода усомниться в установленной сумме.
Поиск покупателя и продавца
Найти участников сделки можно на популярных интернет-площадках объявлений или заказать эту услугу в агентстве недвижимости.
Поиск будет стоить средств, но так вы сэкономите свое время и минимизируете риски, связанные с мошенническими схемами.
Если найденный вариант жилья вас устроил, и вы хотите его купить, заключите предварительное соглашении на стадии поиска и передайте задаток. Факт внесения оплаты обязательно зафиксируйте в одном из пунктов договора.
Предварительные переговоры
Условия будущей сделки предварительно оговариваются со всеми участниками процесса и закрепляются документально. Это делается для того, чтобы собственник понравившегося вам жилья не стал вести переговоры с другими соискателями.
Не исключено появление разногласий по окончательной сумме сделки, стоимости оформления и другим важным деталям. В этом случае нужно будут опять искать желающих купить или продать квартиру.
Форма и место проведения мероприятия, способы взаиморасчетов также согласовываются на этапе предварительных переговоров.
Как происходит проверка недвижимости
Квартира проверяется на наличие обременений: есть ли там зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние, инвалиды или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Перед тем как продать квартиру со встречной покупкой, собственник должен побеспокоиться о том, чтобы в жилье никто не проживал и не был прописан.
Полноценно проверить объект недвижимости несведущее лицо не сможет. Помочь в этом вопросе смогут сотрудники агентств недвижимости.
Подготовка документов
Составляется 2 или более соглашения по купле-продажи одного или нескольких жилых помещений. Соответственно, подготавливается 2 и более пакета бумаг. Договора могут быть не связанными друг с другом и наоборот.
Еще один важный момент учитывается при подписании договора — время, отведенное предыдущему владельцу для освобождения объекта. После указанного срока начинается полноценное владение жилым помещением.
К остальным документам, задействованным в сделке, относятся следующие:
- правоустанавливающие бумаги;
- заявления;
- доверенности;
- справки;
- закладные.
Перечень формируется с учетом особенностей будущего договора, а нюансы обсуждаются с юристами.
Подписание документов и расчет
При оформлении встречной покупки квартиры участники сделки собираются вместе в обозначенный день, подписывают документы и производят взаиморасчет. Это последний и самый важный этап.
Если одна из сторон откажется от обязательств, утратят силу все предварительные договоренности. Так случается, если участники организуют сделки без привлечения профессиональной помощи. Для чистоты процедуры все действия должны координироваться юристами.
В соответствии с частью 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ после подписания документов необходимо переоформить права собственности на только что приобретенный объект. После того, как будет проведена регистрация, должен быть подписан акт приема-передачи, произведены окончательные расчеты.
Особенностью большинства встречных сделок является невозможность передачи денежных средств ни одному из участников. В договоре прописывается пункт о том, что сумма будет учтена в счет стоимости жилья. Если покупка производится с доплатой, она выплачивается продавцу.
Если сделка заключается с привлечением кредитных средств, потребуется заранее получить согласие банковской организации. Заявка будет рассмотрена в течение 2-х недель. Полное завершение операции состоится после подписания ипотечного договора.
Процедура регистрации права собственности регламентируется Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В этом нормативно-правовом акте определен перечнем документов, которые могут потребоваться для оформления договора и его регистрации в ЕГРН.
Если строго следовать приведенной инструкции и иметь определенные знания в области юридического оформления документов с недвижимостью, можно и самостоятельно провести встречную покупку квартиры.
Сложности при проведении процедуры
Самостоятельная организация сделки — очень ответственное мероприятие. Помимо того, что есть риск нарваться на мошенников, существуют и другие сложности:
- Синхронизация действий. Квартиру необходимо приобрести в сжатые сроки. Стоимость на объекты недвижимости меняется каждый день. Поэтому существует риск того, что накоплений может не хватить на понравившийся вариант.
- Документальное оформление. Все бумаги должны быть составлены с учетом всех нюансов: прописываются сроки передачи суммы, в том числе предоплаты, возможность проживания определенное время на проданных квадратных метрах.
- Проверка «чистоты» сделки. В этой цепочке участвует несколько сторон. В советское время такие процедуры назывались «сложным обменом». Чтобы в юридическом плане все документы были оформлены грамотно и без подводных камней, необходимо проверить историю объекта недвижимости.
Почему лучше иметь дело с агентами
Почти у каждой квартиры со вторичного рынка имеются свои особенности. Может принадлежать несовершеннолетнему одна из долей, и потребуется согласие органов опеки.
Жилье может быть обременено ипотекой, из-за чего банк накладывает свои требования. Квартира может быть передана в собственность по наследству при мутных обстоятельствах.
Чтобы минимизировать риски по сделке, важно прояснить все вопросы и детали. Это можно сделать, только если обратиться за помощью к агенту недвижимости.
Специалист проверит правильность и чистоту всех документов, удостовериться в безопасности всех этапов и не позволит вам заключить сомнительную сделку. Агент отстоит ваши интересы в жесткой конкуренции с другими агентствами.
Самостоятельно выстроить схему встречной покупки очень сложно, все упирается в наличие опыта и знаний правовых аспектов.
Налоги при встречной покупке
Если собственник владеет объектом недвижимости более 3-х лет, налоги при продаже платить не нужно. Если срок обладания меньше, потребуется оплатить НДФЛ от суммы продажи в срок, установленный действующим законодательством.
Но вы можете рассчитывать на один из двух налоговых вычетов:
- Налоговый вычет продавца — его величина составляет 1 млн. руб.
- Налоговый вычет покупателя — может быть равен стоимости покупки, но не более 2-х млн. руб.
Заключение
Встречная покупка квартиры подходит для тех, кто проводит сделку с целью приобретения недвижимости, а не для получения прибыли. Продавец одновременно является еще и покупателем. Сделка должна происходить в сжатые сроки, но чистоту документов при этом никто не отменял.
Процедура осложнена многими обстоятельствами, поэтому лучше доверить ее организацию профессионалам. Еще нужно быть готовым к оплате налога за продажу или покупку, если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет.
Встречная покупка квартиры
Встречная покупка квартиры – популярный способ купли-продажи недвижимости. Он оптимально подходит большинству наших граждан, поскольку позволяет стать владельцем нового жилья при фактическом отсутствии средств на его приобретение.
Что такое встречная покупка квартиры
Встречная покупка квартиры – одновременная или фактически единовременная продажа одной квартиры и приобретение другой. Особенность операции в том, что купля-продажа имущества не связанного между собой, кроме как покупателем и продавцом, осуществляется в минимальные промежутки времени или проводится одновременно.
Наиболее популярные варианты подобных сделок:
- Продажа одной квартиры и единовременное приобретение другой.
- Продажа «вторички» с одновременным приобретением жилья в новостройке.
- Обмен квартиры на другую недвижимость с доплатой.
Отдельные застройщики предлагают прямой выкуп квартир по заниженной цене с одновременным предоставлением объектов в новостройке. Для большинства собственников это не такой выгодный вариант, как стандартная продажа старого жилья и дальнейшее приобретение нового, но он позволяет быстро стать владельцем недвижимости в новостройке.
Существуют и другие разновидности встречных покупок, где предметом соглашения выступает более двух объектов недвижимости.
Преимущества единовременных операций
При встречной продаже собственник:
- получает возможность сразу заселиться в новое жилье.
- прямо экономит на услугах посредников – за две операции специалистам выплачивается один гонорар.
- минимизирует финансовые потери – в условиях быстроменяющихся цен на недвижимость отсутствует риск потерять в деньгах или лишиться возможности купить имущество в случае роста цен.
Во встречных операциях практически всегда участвуют риэлторы или агенты по недвижимости. Они занимаются подготовкой и оформлением необходимых документов. Процедура сложная, поэтому без их участия сложно обойтись. Решившись на встречную покупку, вам необходимо правильно пройти все ее этапы.
Порядок действий при встречной покупке квартиры
Большинство сделок состоит из следующих этапов:
- Оценка стоимости имущества.
- Поиск покупателя и жилья, которое вы планируете приобрести.
- Согласование условий сделки.
- Проверка недвижимости на наличие обременений.
- Подготовка договоров купли-продажи.
- Регистрация права собственности и расчет.
Оценка собственности
Процедура необходима для понимания уровня цен, подбора вариантов встречной покупки или обмена, исходя из стоимости собственного жилья. Можно воспользоваться услугами оценочной компании. В специализированной организации реально получить объективные сведения о рыночной стоимости квартиры, плюс у покупателя не будет оснований не соглашаться с установленной величиной.
Поиск покупателя и продавца
Самостоятельный поиск выполняется на популярных площадках объявлений, по типу Avito. Второй вариант – заказать услугу в агентстве недвижимости. Поиск платный, но так вы сможете сэкономить время, и минимизируете риск нарваться на мошенников.
Если понравилась выбранная квартира, и вы намерены ее приобрести, то уже на стадии поиска можно оформить предварительное соглашение и внести задаток. Факт оплаты и сумма отражаются в данном документе.
Предварительные переговоры
С каждым участником согласовываются предварительные условия сделки и закрепляются договоренности. Они нужны, чтобы собственники не начали вести переговоры с другими покупателями или продавцами. В случае серьезных разногласий по стоимости и прочих важных деталях необходимо заново искать желающих купить или продать недвижимость. Согласовывается форма и место проведения операции, способы осуществления взаиморасчетов.
Проверка недвижимости
Подготовка документов
Составляется два или более договора купли-продажи и подготавливается два или более пакета бумаг. В одном соглашении вы будете выступать покупателем, а в другом продавцом. Соглашения могут быть не связанными и независимыми друг от друга и наоборот.
Другой важный нюанс, который указывается в документе – срок освобождения объекта предыдущим владельцем. От него прямо зависит, когда можно полноценно начать распоряжаться купленной недвижимостью.
Остальные бумаги, которые задействуются в операции – правоустанавливающие документы, справки, доверенности, заявления, закладные, и т.д., идентичны стандартному варианту купли-продажи. Пакеты формируются, исходя из особенностей будущего соглашения, и оговариваются с юристами.
Подписание соглашений и расчет
При встречной покупке все участники в оговоренный день собираются для подписания бумаг и проведения взаиморасчетов. Это ключевой этап и если кто-то откажется от своих обязательств, будут сорваны остальные договоренности. Поэтому действия собственников должны координироваться юристами.
После подписания бумаг нужно обратиться в Росреестр для переоформления права собственности (ч.2 ст. 558 ГК РФ). По завершении регистрации подписывается акт приема-передачи и осуществляется взаиморасчет.
Особенность большинства встречных сделок в том, что деньги могут не передаваться никому из участников. Они учитываются в счет стоимости жилья, что указывается в оформляемых соглашениях. Если покупка недвижимости предполагает доплату, то она выплачивается одному из продавцов.
При использовании кредитных средств, необходимо заранее получить одобрение банка. Заявка рассматривается в течение двух недель и только после подписания ипотечного соглашения операция купли-продажи может быть завершена.
Процедура оформления регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». В нормативном акте указан перечень бумаг, которые могут понадобиться для заключения соглашения и его регистрации в ЕГРН.
Подводные камни
Несмотря на удобство сделок, которые позволяют одновременно продать квартиру и стать собственником нового жилья, существуют нюансы, делающие подобные операции не столь привлекательными:
- Неправильная оценка состояния рынка недвижимости – не все понимают, на что можно рассчитывать при продаже своего жилья, что усложняет процесс подбора встречных вариантов.
- Отсутствие понимания характеристик будущей покупки – покупатель не может быстро подобрать встречный вариант, теряя потенциальных покупателей на свое жилье.
- Серьезные юридические прецеденты – кто заключает подобные соглашения без знаний в юриспруденции, рискует столкнуться с серьезными трудностями.
Нередко участники сделки меняют условия или просто не выполняют свою часть договоренностей, не неся никакой ответственности. Чтобы этого избежать, обязательства участников можно закрепить в предварительном договоре, как и санкции в случае их нарушения.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96
Встречная покупка квартиры, что это такое и каков порядок действий сторон
Встречная покупка квартиры – это операция, когда человек передает право собственности на свое жилье и одновременно с этим приобретает другую недвижимость. То есть, деньги за реализованное жилье он не получает, а сразу же передает другому лицу. Если в схеме принимает участие банк, то средства передаются через него. Деньги хранятся в ячейке, и их получает собственник той недвижимости, которую хочет купить клиент.
Суть встречной сделки заключается в том, что одновременно совершаются 2 операции: продажа одной и приобретение другой квартиры. Преимущество такого типа покупки заключается в том, что покупатель застрахован от ситуации, когда у него на руках будут деньги, но не будет квартиры. Как показывает практика, больше половины всех операций – это встречная покупка недвижимости.
Что такое встречная покупка? Почему этот вид сделок с недвижимостью так распространен? Многие люди желают приобрести квартиру больше или сменить район проживания, но реальных денег на это нет. Продавать свое жилье и искать новое помещение – это довольно длительный процесс, поэтому он не всегда подходит. Как правило, распоряжаться можно следующими ресурсами: своя недвижимость, ипотека или субсидии.
Встречная покупка квартиры подходит многим людям по причине того, что она дает возможность получить новое жилье при отсутствии реальных средств. Большинство людей в этой схеме находят единственный вариант смены квартиры.
Во встречных покупках нередким является участие риелтора или агента по недвижимости. Именно на их плечи ложится поиск и оформление всех документов. Это довольно сложная работа, однако без этого обойтись нельзя. Повторимся, что большая часть операций на рынке недвижимости – это именно встречные покупки жилья.
Особенности договора
Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.
Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.
При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.
Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами. Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.
Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.
Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.
Основные этапы
Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:
- поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
- осуществление встречной покупки.
Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.
Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:
- оценка жилья и установление цены;
- поиск квартиры на замену;
- продажа своей недвижимости.
Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.
Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.
После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.
Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.
В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:
- договор купли-продажи;
- документ об аренде ячейки в банке;
- кредитный договор;
- закладная на квартиру;
- заявления;
- доверенности (при необходимости).
Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.
После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]
Возможные проблемы
Как мы уже говорили ранее, встречная покупка квартиры сегодня является популярной сделкой на рынке недвижимости. Это значит, что практически любой юрист может помочь с ее оформлением и уладить все формальности. Однако, когда в процессе множество участников, то могут возникнуть проблемы. Сложнее всего оформлять договоры в длинной цепочке.
Дело в том, что успешная сделка возможна только в том случае, если все участники выполняют свои обязанности. То есть, последний продавец должен обеспечить выплату денег, независимо от действий других сторон. Поскольку передача средств осуществляется по цепочке, то сделки всех лиц между собой связаны и какие-то сбои приносят проблемы остальным участникам. Как же гарантировать безопасность операции? Есть ли какие-то механизмы?
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”встречная покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]
Довольно часто клиенты меняют свое мнение и просто разрывают договор, причем ответственности никакой за это не несут. Однако есть определенные способы избавиться от таких действий и закрепить обязательства всех участников операции. Помимо основного договора, могут заключаться дополнительные соглашения или расписки, которые будут предусматривать штрафные санкции в случае отказа.
Справедливости ради стоит отметить, что риелторы в большинстве случаев пытаются защитить своих клиентов и отговаривают их от заключения каких-либо соглашений. В итоге, недобросовестные клиенту делают все, что угодно, а повлиять на них не может никто и вся сделка ставится под угрозу.
Встречная покупка квартиры
Встречная покупка-продажа квартир встречается очень часто. Фактически, практически все сделки на рынке недвижимости так или иначе относятся к встречным. Как правильно произвести такую покупку и в чем ее особенности – читайте в этой статье.
Что такое встречная покупка квартиры
Встречная покупка квартиры – это одновременная или практически одновременная продажа одного жилья и покупка другого. Самые частые и распространенные варианты:
- Продажа квартиры с одновременной покупкой новой.
- Продажа квартиры с одновременным приобретением жилья в новостройке.
- Обмен одной квартиры на другую с доплатой.
Главная особенность таких сделок в том, что операции по купле-продаже разных объектов недвижимости, не связанных друг с другом ничем, кроме как покупателем/продавцом, производятся с минимальной разницей по времени, а то и вообще без нее.
Некоторые застройщики даже предлагают прямой выкуп недвижимости с одновременным предоставлением жилья в новостройке. Это не столь выгодно, как обычная продажа и последующая покупка, зато гарантированно и очень быстро.
Порядок действий при встречной покупки квартиры
Порядок действий при встречной покупке квартир несколько отличается от обычного, хоть и не глобально:
- Определить стоимость своего жилья.
- Подобрать подходящего покупателя на квартиру и продавца другой недвижимости, которую хотелось бы приобрести.
- Договориться со всеми сторонами о том, как будет производиться сделка.
- Проверить потенциально новое жилье и разрешить это сделать покупателю.
- Составить договор купли-продажи.
- Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема передачи с одновременным окончательным расчетом.
Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.
Оценка недвижимости
Чтобы понимать порядок цен и возможные варианты обмена (встречной покупки), первым делом нужно провести оценку собственного жилья. Самый простой и доступный вариант – обратиться в оценочную компанию. Там выдадут актуальную на данный момент рыночную стоимость, не согласиться с которой у потенциального покупателя не будет никаких оснований.
Как вариант, можно методом рыночных аналогов оценивать жилье самостоятельно. Это не так сложно, на самом деле, однако только при условии, что покупатель согласится на установленную продавцом цену. В противном случае в этом нет никакого смысла – только время терять, если все равно придется заказывать оценку у специализированной компании.
Поиск покупателя/продавца
Самый простой вариант – поискать покупателей и продавцов на открытых площадках типа Avito. Но там далеко не всегда можно подобрать подходящий вариант. Таким образом, может потребоваться обращаться в агентство недвижимости. Там смогут быстро найти нужных людей, однако это услуга платная. Следует ориентироваться на дополнительные расходы в размере около 5% от стоимости квартиры клиента.
Проведение предварительных переговоров
Если покупатель/продавец найдены, с ними нужно сразу же связаться, пока они не начали продавать/покупать другое жилье и обсудить условия возможной сделки. Как правило, на предварительном этапе обсуждаются только базовые особенности. Каждая из сторон определяет свои условия и начинается торг, если кого-то что-то не устраивает. Если разногласия серьезные, придется искать других людей. Если нет – можно пойти на уступки.
Проверка жилья
На следующем этапе необходимо запросить у продавца всю информацию о квартире и проверить ее на предмет наличия прописанных лиц, обременений, долгов по коммунальным платежам и так далее. В данном случае очень пригодится помощь опытных юристов. Далеко не всегда проблемы будут очевидными, а специалист сможет их определить заранее и тем самым значительно снизит уровень возможного риска.
Составление документов
Когда все что можно обговорено и проверено, следует начать составлять договора купли-продажи. В одном из них человек будет являться покупателем, а в другом, соответственно, продавцом. Лучше подгадать всю сделку так, чтобы окончательный прием квартиры и расчет производился одновременно.
Договора купли-продажи в данном случае абсолютно стандартные. Они никак не связываются другом и, фактически, друг от друга не зависят.
Завершение сделки
После того как договора подписаны, необходимо обратиться в Росреестр и переоформить право собственности на новое жилье. Только после этого можно подписывать акт приема-передачи, и завершить расчет (рекомендуется еще раз проверить квартиру, чтобы она выглядела так, как на первичном осмотре).
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
