Что такое документ основание при продаже квартиры?

Какие документы нужны для продажи квартиры

Продажа объекта недвижимости — серьезная процедура, которая требует подготовки. Важно просчитать все возможные варианты и риски сделки. Это, безусловно, требует эмоциональных и временных затрат, зато надежный результат будет стоить всех затраченных сил.

Начать процедуру подготовки стоит с ознакомления со списком необходимых бумаг, и определиться с тем, какой пакет документов нужен для продажи квартиры. Ведь правильно оформленная сделка — ключ к успеху. Документация, собранная заблаговременно, поможет обезопасить как продавца, так и покупателя, а также поможет избежать различных проблем в процессе продажи.

Конечно же, перед тем, как приступать к сбору комплекта справок, необходимо выяснить что нужно для продажи квартиры в 2019 году.

Кто может выступить в роли продавца?

Распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе и продавать ее, может только владелец. Он должен быть официально зарегистрирован, а его право на собственность должно быть зафиксировано в ряде документов. В их число входит: соответствующее свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, завещание.

Если собственнику принадлежит лишь часть объекта, то есть его доля, он может распоряжаться только теми квадратными метрами, которые находятся в его владении. Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, понадобится обратиться к тому же списку, что и для остальных категорий владельцев недвижимости. Но, дополнительно, потребуется официальное согласие от остальных собственников, которым принадлежат другие доли жилплощади.

В случае, если владелец не может самостоятельно участвовать в сделке, он вправе делегировать свои обязанности третьему лицу. Передать полномочия можно другу, родственнику, знакомому, риэлтору, и так далее. Главное, чтобы гражданин был дееспособным и достиг совершеннолетнего возраста.

Этот человек будет вправе действовать от лица собственника, выступая, таким образом, в роли продавца. Однако, такой вариант возможен исключительно при наличии нотариально заверенной доверенности. Этот документ выдается непосредственно самим владельцем объекта. В нем указывается доверенное лицо и спектр его полномочий.

Если лицо, владеющее правами на квартиру, не достигло совершеннолетия, продать квартиру от его имени также возможно.В этом случае необходимо согласие органов опеки на отчуждение собственности ребенка. Вопрос в том, сколько полных лет юному собственнику. Если менее 14, то все сделки, от его лица, имеют право осуществлять только законные представители: родители, усыновители или опекуны. А если возраст гражданина от 14 до 18 лет, то он имеет право.принимать участие в совершении сделок: он может самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах и т.д.

Однако все эти действия должны происходить с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Какие документы нужны при продаже квартиры

Многолетняя практика показывает, что покупатели легче соглашаются на покупку, если в начале переговоров продавец смог предоставить необходимые бумаги, оформленные должным образом. Да и процесс идет намного быстрее, если не надо постоянно отвлекаться на сбор очередных справок. На вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году от собственника, ответ однозначен:

Документы, удостоверяющие личность:
- Паспорт владельца квартиры, если сделка осуществляется от первого лица;
- Доверенность и паспорт доверенного лица;
- Свидетельство о рождении, если владельцу нет 14 лет;
- Свидетельство о рождении и гражданский паспорт, если лицу, осуществляющему сделку, от 14 до 18 лет;
Документы, подтверждающие право собственности:
- Свидетельство о регистрации собственности;или выписка из ЕГРН
Письменное согласие одного из супругов, если жилплощадь относится к категории имущества нажитого совместно. Документ должен быть заверен нотариально;
Технический Паспорт жилого помещения.(однако, он требуется не во всех сделках, а только в тех, где нужна оценка для банка или при покупке по социальной программе). В противном случае, потребуется обращаться в БТИ за новой справкой;
Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что срок ее действия равен 30 календарным дням. Поэтому, получать ее лучше тогда, когда остальной пакет документов уже собран;
Официальное разрешение от органов опеки и попечительства, если речь идет об имущественной собственности несовершеннолетнего гражданина.
Такая бумага служит гарантией того, что сделка не нарушает права подростка;
Нотариально заверенная доверенность, если речь идет о продаже квадратных метров с помощью третьих лиц;
Договор купли-продажи. экземпляры договора(оригиналы) должны быть у каждого участника сделки, плюс один для регистрационного органа.Если будет 4 продавца и 3 покупателя, то договоров нужно будет 8 экз
В случае, если объект недвижимости был получен нынешним владельцем в дар, или перешел к нему по праву наследования, понадобится бумага из налоговой инспекции доказывающая отсутствие долгов.

Какие документы нужно приготовить при продаже квартиры, чтобы обеспечить чистоту сделки

Ряд дополнительных бумаг необходим для того, чтобы обезопасить себя и будущих покупателей. Эти документы докажут, что Вы — не мошенник. В этот комплект входит всего две справки:

Расширенная (архивная) выписка из ЕГРП. Этот документ позволяет установить всех бывших и нынешних собственников. А также определит перечень всех операций, производимых с данной недвижимостью за все обозримое время ее существования;
Стандартная выписка из домовой книги или копия поквартирной карточки. В этой бумаге обозначены все лица, зарегистрированные в помещении на постоянной или временной основе. В ней же отражается заложена ли квартира банку, а также наличие арестов и других ограничений на данной собственности.

История жилплощади часто вызывает недоверие к продавцу у потенциальных покупателей. Ведь никто не хочет столкнуться с претензиями третьих лиц на право в квартире, честно приобретенной новым владельцем. Поэтому, предоставление дополнительных справок, показывающих реальное положение дел, докажет чистоту сделки, и ускорит процесс принятия решения покупателем.

Дополнительные документы для продажи недвижимости

В большинстве случаев, дополнительный комплект бумаг не является обязательными, но все-же он способен увеличить шансы на скорую продажу и беспроблемную регистрацию. От ряда дополнительных обстоятельств зависит то, какие документы для продажи квартиры нужно подготовить перед сделкой:

Если в роли продавца выступает гражданин, находящийся в преклонном возрасте, не помешает оформить документ, доказывающий полную дееспособность на момент продажи. Подобный документ можно без проблем получить в ПНД по месту жительства;
Если гражданин, продающий жилплощадь, на момент сделки состоит в браке, то ему понадобится получить письменное согласие от второго супруга. Бумага должна быть нотариально заверенной. К соглашению необходимо приложить свидетельство о браке;
Если продаваемое имущество было совместно нажито в браке, но супруги разошлись, то, вместе с согласием на сделку одного из супругов, не обязательно прилагать свидетельство о расторжении брака;
Если продаваемая квартира была совместно нажита в браке, но один из супругов скончался, то, в течение 6 месяцев после смерти одного из супругов необходимо пройти процедуру вступления в наследство. В результате которой от нотариуса будет получено Свидетельство о наследстве. На основании этого документа наследники регистрируют собственность на себя. Только после этого можно продавать квартиру.
Если объект был куплен за счет средств материнского капитала, то понадобиться получить бумагу, которая подтвердит, что его продажа не нарушит прав ребенка, т.к. при приобретении квартиры за счет МСК в жилой площади выделяются доли на всех членов семьи в т. ч и детей.;
Если до текущей сделки, гражданин уже осуществлял продажу недвижимости, то ранний договор купли-продажи станет хорошим доказательством чистоты его намерений.

Какие документы нужны в МФЦ для продажи квартиры

Многофункциональные центры — удобный способ официальной регистрации успешной сделки. МФЦ насчитывает большое количество отделений, а график работы позволяет записаться на прием в удобное время. Какие документы нужны для регистрации купли продажи квартиры публикуем в следующем перечне:

Паспорта обеих сторон, участвующих в куплепродаже;
Выписка из ЕГРН , подтверждающая наличие у продавца права собственности или свидетельство собственности на квартиру;
Если жилплощадь не была зарегистрирована в Росреестре, то понадобиться предоставить документ в соответствии с которым, объект перешел во владения продавца, кроме того потребуется документ о первичной регистрации права собственности в Росреестре;
подписанный договор купли продажи квартиры в экземплярах для каждого участника сделки и один для Росреестра;
Квитанция об оплате государственной пошлины. Размер пошлины составляет 2000 рублей для физических лиц, а для юридических — 22 000 рублей.

Обратите внимание, что этот список актуален только для простых сделок. В случае, если недвижимое имущество было приобретено в ипотеку, например, понадобится предоставить дополнительные справки. Уточнить какие документы нужны для оформления продажи квартиры в Вашем случае, можно обратившись в службу поддержки МФЦ или онлайн — на сайте Росреестра.

Читать еще: Почему растет кадастровая стоимость квартиры?

Передача жилплощади в собственность к новому владельцу — это сложная процедура, требующая концентрации на множестве нюансов. Не удивительно, что запутаться или ошибиться очень легко. В лучшем случае, невнимательность приведет к потребности повторно обратиться в отделение, чтобы предоставить недостающие бумаги. А вот в худшем — продавец рискует попасть в лапы мошенников и остаться, как без квартиры, так и без денег. Поэтому, не стоит заниматься всеми вопросами самостоятельно. Грамотный специалист поможет пройти этот путь от и до, проверяя подлинность документов и правильность их оформления на каждом этапе. Сторонам останется лишь поставить подпись. Если Вы не знаете какие документы и справки нужны для продажи квартиры, не бойтесь обращаться за консультацией в службу поддержки МФЦ, Росреестра и других органов, занимающихся данным вопросом.

Проверяем основание получения прав на квартиру

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

С наличием зарегистрированных прав собственности на квартиру мы (Покупатель) разобрались на предыдущем шаге. Теперь посмотрим, как эти права были получены, что являлось основанием регистрации прав собственности на эту квартиру. Другими словами, смотрим, каким образом наш Продавец умудрился стать ее владельцем.

У Продавца на руках обязательно должен быть главный правоустанавливающий документ на квартиру – тот, на основании которого было зарегистрировано его право собственности. Это может быть договор передачи жилья в собственность в результате приватизации, или дарственная на квартиру, или договор купли-продажи, и т.п. В Откроется в новой вкладке.”>Свидетельстве о праве собственности (Титуле) такой документ-основание указывается отдельной строкой (см. пример):

Та же информация указывается в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРН на квартиру, в отдельной графе. Правда, нужно учесть, что не каждая Выписка ЕГРН содержит сведения об основании получения права собственности (подробнее о типах выписок – см. в Глоссарии по ссылке).

Именно этот документ-основание определяет, «откуда ноги растут» у существующего права собственности, и показывает, на каком основании это право было получено самим Продавцом.

Может возникнуть вопрос – а какая разница на основании чего было получено это право собственности на квартиру? Главное – оно получено и зарегистрировано!

Всё так. Только каждое право может быть оспорено и признано впоследствии Откроется в новой вкладке.”>недействительным или даже Откроется в новой вкладке.”>ничтожным. Соответственно, недействительными будут считаться и все последующие сделки с переходом этого права. В этом и есть главный риск покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости. И этот риск зависит как раз от того самого основания регистрации права собственности.

Другими словами, документ-основание покажет нам каких именно рисков (т.е. каких причин для оспаривания прав) можно ожидать в нашем случае. Нам же останется только увидеть эти риски и принять надлежащие меры по их предотвращению. Этим мы и займемся далее.

Оснований для владения квартирой может быть несколько. Соответственно, и вариантов документов-оснований также – несколько.

Если не считать экзотические причины получения квартиры в собственность (например, квартира передана президентским указом за персональные заслуги перед Отечеством), то в практике встречается всего десяток типов таких документов, указывающих, на каком основании квартира была получена в собственность.

Основания получения прав собственности на квартиру

Каждое такое основание получения права собственности, указанное ниже, имеет под собой конкретный документ, который детально рассмотрен на отдельных страницах по соответствующим ссылкам ниже.

Итак, выбранная нами для покупки квартира могла быть прежде:

Для просмотра конкретного варианта (Вашего случая) – перейдите по соответствующей ссылке. Выход оттуда вернет Вас снова на эту страницу, и мы продолжим шаги ИНСТРУКЦИИ.

Причина получения права собственности – это один из основных элементов проверки документов на квартиру на вторичном рынке. Именно здесь становится видна правовая история квартиры, и именно здесь определяются те или иные типы юридических рисков, которые всегда присутствуют в сделках купли-продажи недвижимости.

Разные основания регистрации права собственности несут в себе разные возможности и вероятности оспаривания сделки в будущем.

Для лучшего понимания, что несет в себе повышенные риски, а что – пониженные, можно изучить каждый вариант в отдельности. Но если Вы хотите посмотреть только один из перечисленных выше вариантов (именно Ваш случай), просто нажмите соответствующую ссылку на нем.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, мы выяснили, каким образом Продавцу подфартило стать собственником квартиры.

Изучив документ-основание, мы открыли для себя историю этой квартиры, и разобрались с типами рисков в каждом конкретном случае.

Вернулись снова на эту страницу. Что дальше?

Идем далее по списку базового пакета документов.

Покупка квартиры, если у продавца нет документа-основания

Доброго времени суток!

Оформляем сделку на квартиру через нотариуса.

У покупателя есть свидетельство о праве собственности, но нет правоустанавливающего документа т.е. предыдущего договора купли-продажи.

Нотариус сказал что он не обязателен т.к. запросил выписку ЕГРН.

Квартира у продавца в собственности 10-15 лет.

Нужно ли обязательно настоять и требовать получение его из архива в мфц или в этом нет никакого смысла? И какие риски могут возникнуть?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Я бы не рискнул покупать объект при отсутствии документа основания права собственности. В договоре купли-продажи могут содержаться обязательства, которые продавец должен был выполнить. Не знаю подробностей Вашей ситуации, но например он покупал её при помощи маткапитала и не наделил детей собственностью. Возможно не выполнил иные обязательства перед другими лицами.

Здравствуйте. Отсутствие правоустанавливающих документов не является препятствием для совершения сделки и проведения государственной регистрации перехода права собственности, но для того, чтобы понимать возможные риски, которые могут возникнуть в дальнейшем, в ряде случаев необходимо ознакомиться с содержанием правоустанавливающих документов. Особенно это касается ДКП.

Обязательно надо запросить документ-основание.

Здравствуйте!
Вижу ответы и не могу не ответить. Документы-основания запрашиваются на практике редко при обычных сделках и крайне редко НЕ запрашиваются нотариусом. Въедчивый риелтор, досконально собирающий информацию об объекте, поднимет всю историю, что, в большинстве случае, необязательно, но вот чтобы нотариус не заинтересовался – это неправильно. У меня сделка чуть не сорвалась из-за того, что после раздела первоначальную выписку найти не могли – нет правоустанавливающего документа и всё.
Что касается архива, то в МФЦ его нет – необходимо обращаться напрямую в управление Росреестра. Насчёт рисков – вряд ли квартира “криминальная” – сроки владения здесь определяющий фактор. Сделка нотариальная – нотариус несёт ответственность (не надо писать, что не несёт – это не так). Если ему этот документ не нужен – не заморачивайтесь.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Какой Вам нотариус лояльный попался. Прелесть просто! Вот и верят таким граждане , что нотариус всё проверит, удостоверит и своим имуществом ответит в случае чего. Бред!))))
Документ основания нужен обязательно. То, что “Квартира у продавца в собственности 10-15 лет.”, это прекрасно! Так 10 или 15 . Свидетельство о праве собственности лишь подтверждает , что право зарегистрировано, а вот на основании чего и на каких условиях никто не знает. Судя по всему Вы собираетесь проводить совершенно “сырую” неподготовленную сделку, без основательных проверок физ. лица (продавца) и объекта недвижимости, во многом полагаясь на чудо-нотариуса. Очень опрометчиво поступаете.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Поведение нотариуса, как минимум странное (или даже подозрительное). Согласна, что в ДКП могут быть “некие” условия, возможно нотариус оценивает “давность лет”, поэтому ему достаточно “чистого ЕГРН”. Было бы нормально, что нотариус без Свидетельства на право собственности может обойтись при наличии ЕГРН, но без документа-основания. У нас (Геленджик, Краснодарский край) это даже представить невозможно.
Кстати, почему сделка нотариальная? Это ваше желание или необходимость? В сделке несовершеннолетние или вы долю приобретаете?
Если это необходимость, то требуйте настоятельно запрос из архива, зарегистрированный россреестром.

Необходимости нет в нотариусе, это только моё пожелание. Несовершеннолетних нет. Никто не прописан. Мат. Капитал участвовать там не мог в силу года покупки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Это хорошо, что нотариальная сделка – ваш выбор и нотариуса вы выбирали сами. Нотариус несет ответственность за свои действия. Учитывая, что сроки владения более 10 лет и точно не менялись, прописанных и несовершеннолетних нет, это не долёвка, то можете оставить на усмотрение нотариуса, конечно (хотя я бы не стала). К этому можно относиться как к “страшилкам”, но рекомендую проверять все и осознанно принимать решения, а не на авось.

Читать еще: Как продать ипотечную квартиру?

А к этому нотариусу Вас случайно не продавец привел?Попробуйте сходить к другому нотариусу,послушайте что он скажет.

Нет, я сам выбирал нотариуса, по рекомендации стороннего юриста.

В любом случае,я бы дождалась пока из Росреестра копию получили.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, право собственности возникает, не на основании свидетельства ( или ЕГРН) , а на основании правоустанавливающего документа. Это самый главный документ. Свидетельство выдается на основании правоустанавливающего, а не наоборот.

Например, там может быть написано, что человек Х имеет право пожизненного проживания и пользования. Как вы это увидите в свидетельстве?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Право пожизненного проживания предполагает пожизненную регистрацию по месту проживания. Если такие жильцы выписаны из квартиры, то свое право они утратили. Тем не менее, договор-основания самый главный документ, и потерпеть 10 дней, чтобы убедиться что все в порядке – не велика тяжесть. Настаиваем, на получении архивной копии. Но хозяин – барин, ему решать.

со всем согласен.
Однако, хочу уточнить, что если не у настоящего продавца, а у предыдущего продавца в договоре были некие скрытые условия. Или настоящий продавец не проверял условия ДКП у предыдущего. Ведь невозможно ознакомиться со всеми предыдущими договорами купли-продажи? как можно быть уверенным за всю историю квартиры, не проводя целое расследование?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Самое главное это ваша чистая история купли-продажи. “Целое расследование” как вы говорите – это обычная юридическая практика, экспертиза документов, которую проводят специалисты. Вам нужно только контролировать и принимать решения о последующих действиях. Грамотный юрист расскажет вам о возможных рисках и как от них застраховаться.
Если вы обратились к нотариусу/юристу, настояли на получении всех необходимых справок и т.д. и получили их “чистыми” – вы “добросовестный покупатель”. В судебной практике “в случае чего” вопросы будут к продавцу – мошенничество или материальные претензии. Ну а вам нервы, конечно потреплют. А вот если вы не проверили, спустили “на тормозах” – может возникнуть вопрос в вашей осведомленности и умышленности действий – сделка может быть признана ничтожной и аннулирована.
Набирающим популярность “средством” обезопасить себя от потери права собственности является “страхование титула” при сделке. Вещь не дешевая, а нужная или нет – каждый сам для себя решает.

“Нужно ли обязательно настоять и требовать получение его из архива в мфц или в этом нет никакого смысла?”

Именно так и нужно поступить. Сложности в получении дубликата утерянного договора/иных документов нет никакой. Потратите немного больше времени до сделки и все. Нотариус не будет нести ответственности за прошлые сделки по этой квартире. Выписка всего лишь подтверждает право собственности, но сама по себе не является документом основанием. На самом деле не понятна позиция нотариуса по данному вопросу.

Натариус делал запрос о содержании правоустанавливающих документов, я был ознакомлен с этим. Это ведь отражает суть договоренностей в дкп?

Основание права собственности на квартиру

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой какое-либо основание, то есть причину (источник) возникновения этого права у человека. На эту причину и указывает документ-основание права собственности. То есть он указывает, на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

По отношению к самому праву собственности, такой документ-основание первичен, поэтому его называют правоустанавливающим документом на квартиру. Именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости.

Откроется в новой вкладке.”>Свидетельство о праве собственности (Титул), равно как и Откроется в новой вкладке.”>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру, являются всего лишь правоподтверждающими документами, которые, по сути своей, представляют просто выписку данных, содержащихся в едином реестре прав (базе Росреестра).

Причем, у фактического владельца квартиры Титула может и не быть на руках (например, с июля 2016 года Свидетельства о праве собственности уже Откроется в новой вкладке.”>не выдают), но документ-основание должен быть обязательно (иначе человек не является собственником квартиры). И даже в случае утери владельцем этого документа, его второй экземпляр хранится в архиве Росреестра, и всегда может быть восстановлен по заявлению владельца.

Основание регистрации права собственности на квартиру позволяет установить историю возникновения прав и переходов прав на нее, точнее – является отправной точкой для изучения правовой истории квартиры.

На самом Титуле всегда указано отдельной строкой – на каком основании он (Титул) был получен.

Аналогичная строка есть и в некоторых типах Откроется в новой вкладке.”>Выписок ЕГРН на квартиру. Подробнее об этих типах выписок, их форме и составе – см. по ссылке в Глоссарии.

Заказать Выписку из ЕГРН (в т.ч. с данными об основаниях права собственности) можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Основания возникновения права собственности на недвижимость

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько.

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру могут быть:

Договор передачи жилья в собственность (в случае, если квартира была Откроется в новой вкладке.”>приватизирована);
Договор с Застройщиком, или Договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке);
Договор купли-продажи, или Договор мены (если квартира была куплена на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке);
Справка о выплаченном пае (если Откроется в новой вкладке.”>квартира приобреталась через кооператив);
Свидетельство о праве на наследство (если Откроется в новой вкладке.”>квартира получена в наследство);
Договор дарения (если Откроется в новой вкладке.”>квартира получена в дар);
Соглашение о разделе имущества (если квартира была получена в результате добровольного дележа Откроется в новой вкладке.”>общего имущества супругов);
Решение суда (если имущество супругов, наследников или других претендентов делили по суду);
Договор купли-продажи и ипотеки (если квартира приобреталась на заемные средства банка);
Договор пожизненного содержания с иждивением (если квартира была получена под Откроется в новой вкладке.”>обязательство ренты).

Каждый такой документ-основание показывает Покупателю, в какой области права следует искать ответы на вопросы о «юридической чистоте» квартиры.

— Что такое правоустанавливающий документ на квартир? Какими бывают правоустанавливающие документы?

В зависимости от того, какой именно документ служил основанием для получения права собственности, выбирается и способ проверки остальных документов, и установления возможных Откроется в новой вкладке.”>прав третьих лиц на квартиру.

О том, как Покупателю проверять эти документы подробно рассказано на Покупатель >> Вторичка >> Основание для Свидетельства о праве”>соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Подробный перечень правоустанавливающих документов на квартиру

Правоустанавливающими документами на квартиру называются те бумаги, которые подтверждают, что право владения недвижимостью принадлежит определенному лицу.

Их регистрацией и выдачей занимается специальное подразделение министерства юстиции – Регистрационная палата.

Первый документ – это свидетельство о госрегистрации права на имущество.

Вторым документом может быть договор, соглашение и так далее.

Только при его наличии Регпалата выдаст свидетельство и зарегистрирует право владения на квартиру.

Документы-основания и их разновидности

Совокупность всех документов, на основании которых госрегистратор фиксирует сделку, называется документами-основаниями.

В зависимости от того каким именно способом имущество было передано в собственность, существуют разные документы.

Например, если это продажа, то необходим договор купли-продажи, если обмен – договор мены, если наследование – свидетельство о праве на наследование по закону или по завещанию и так далее.

Всего таких документов эксперты выделяют более 20 в зависимости от применяемой ими классификации.

Процедура оформления и получения документов-оснований регулируется законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Гражданским кодексом РФ, письмами Минюста и другими актами.

Свидетельство о госрегистрации

Наличие такого свидетельства дает возможность получить все остальные документы и заключить договоры на содержание квартиры.

Его можно оформить в самой Регпалате, регистрационном центре или в многофункциональном центре предоставления госуслуг.

Получение свидетельства – финальная процедура для закрепления права собственности на жилье.

Читать еще: Какие документы нужны при перепланировке квартиры?

Оно нужно в любом случае, как бы ни была получена квартира: вследствие покупки, получения в дар, по завещанию и так далее.

Что должно быть в свидетельстве

Свидетельство – документ строгой отчетности, имеющий несколько уровней защищенности.

Каждый экземпляр имеет номер и серию, если выдан дубликат, это обязательно фиксируется на самом дубликате.

В свидетельстве указываются следующие сведения:

данные владельца квартиры, включая сведения из паспорта;
полная информация о квартире, включая этажность, площадь и так далее;
кадастровый номер жилища;
вид правоустанавливающего документа, на основании которого право зарегистрировано: договор купли-продажи, дарения, приватизации и так далее;
обременение (если присутствует).

В случае если свидетельство больше не имеет силы (например, квартира продана или перераспределены доли в жилище), то на нем ставится штамп «погашено» и оно возвращается прежнему владельцу.

До 2000 года свидетельства не выдавались. Если его нет, то оформлять его прежнему владельцу не нужно.

Свидетельство будет выдано уже новому собственнику.

Если квартиру купили…

Если квартира была куплена, то для оформления свидетельства потребуются документы:

договор купли-продажи;
акт приема-передачи;
кадастровый паспорт квартиры;
выписки из домовой книги.

Если при этом квартира находилась в общей долевой собственности (обычно это коммунальные квартиры, так называемые малосемейки), то нужно будет еще предоставить нотариальный отказ остальных собственников от покупки доли.

Причина проста: по закону они имеют преимущество при выкупе доли, то есть именно им в первую очередь должна быть предоставлена возможность купить жилплощадь.

Если жилье было куплено в период брака, то продавцу понадобится разрешение супруга на продажу, а покупателю – на покупку недвижимости.

Разрешение оформляется у нотариуса.

Если же в сделке участвуют несовершеннолетние или дееспособные граждане, то в списке документов должно присутствовать постановление органов опеки, разрешающее проведение сделки.

Также необходимо будет оплатить госпошлину за регистрацию права собственности и представить регистратору копию квитанции.

Документы будут готовы в течение 2-3 недель.

Другие случаи

Если квартира была подарена, то в регистрирующий орган надо подать не договор купли-продажи, а договор дарения.

То же относится и к ситуации, если квартира перешла по договору мены или договору уступки.

В любом случае нужно предоставить именно тот документ, благодаря которому человек стал собственником жилплощади.

В случае если квартира перешла по наследству, то нужно приложить свидетельство о наследстве.

Никаких других дополнительных документов не понадобится – ни разрешения супруга или других собственников, ни постановления органов опеки, ни текста завещания.

Если договоры отсутствуют (потерялись или были повреждены), то достаточно сделать выписку из кадастровых документов.

Сложности возникают, если кадастровые документы не оформлены.

В таком случае нужно обратиться за выпиской из хозкниги и оформить кадастровый паспорт в Росреестре.

Иные правоустанавливающие документы на квартиру

Свидетельство о регистрации права невозможно получить без второго документа, который подтверждает, что квартира принадлежит заявителю, – это договора и свидетельства различного рода.

Получить правоустанавливающие документы можно несколькими путями.

Продажа, дарение или обмен

При одном из этих действий в распоряжении у покупателя остается договор купли-продажи, договора дарения или мены.

Именно его и нужно предоставить в Регистрационную палату.

Важно проследить, чтобы договоры составлялись с соблюдением всех требований, из них ясно следовало:

какая именно квартира приобретается;
на каких условиях;
кто является продавцом;
кто является покупателем.

Прежде чем подписывать такой договор, необходимо убедиться, что сделка чистая, а у продавца нет намерения обмануть покупателя.

Вместе с договором необходимо подписать акт приема-передачи и также представить его регистраторам.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту “Договор подряда”, где рассматриваются права и обязанности заказчика и подрядчика

Или ТУТ вы узнаете как выдается лицензия на охранную деятельность

За что отвечает трудовая инспекция:

Наследование

Квартира может перейти по наследству в двух случаях: по закону и по завещанию.

Если имеет место первый случай, то нужно убедиться, что нет других претендентов на квартиру, и только потом регистрировать свое право.

Основным документом здесь выступает свидетельство о праве на наследование.

Оно оформляется у нотариуса через 6 месяцев после смерти наследодателя.

Для его получения необходимо представить завещание (если оно есть) и свидетельство о смерти прежнего собственника.

Приватизация

В случае с приватизацией правоустанавливающим документом выступает договор на безвозмездную передачу в собственность гражданам муниципального жилья.

Пик приватизации, конечно, уже миновал, но регистрация таких прав не редкость.

В договоре будет содержаться информация:

о количестве собственников, их данные;
режиме владения собственностью (долевая или общая)
гражданах, которые не участвовали в приватизации, но сохранили право проживать в квартире.

Пожизненное содержание с иждивением

В этом случае основным документом, дающим право собственности, будет соглашение, суть которого заключается в следующем.

Владелец жилья передает свою квартиру или дом в собственность другого лица, взамен тот обязывается пожизненно содержать его.

Такое соглашение обычно заключают пожилые люди, которые не могут сами о себе позаботиться, с родственниками или – что также встречается – со своими сиделками или просто хорошими знакомыми.

Также иждивение может распространяться на третье лицо.

Например, женщина может передать свою жилплощадь родственникам, если те обяжутся содержать ее престарелую мать.

Ключевое условие таких договоров – размер рентных платежей, то есть трат на проживающее лицо.

Объем ежемесячного содержания не должен быть меньше 2 прожиточных минимумов.

Подтверждаться он должен регулярно с помощью чеков, квитанций и других свидетельств.

Выкуп у кооператива

Если выкуплен пай у жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов, то новому собственнику квартиры выдается справка о выплаченном пае.

Именно эта справка и является основанием для регистрации права собственности.

Она должна быть:

подписана председателем и главбухом кооператива;
заверена печатью;
содержать шифр учета в Росреестре.

Долевое строительство

Если будущий собственник инвестировал в строительство (то есть участвовал в долевом строительстве), то по окончании возведения дома и отделки квартир

ему должны выдать один из следующих документов:

Договор участия в долевом строительстве. Это соглашение обязывает застройщика завершить строительство в установленный срок, а покупателя – вовремя выплатить всю сумму и принять квартиру.
Договор уступки права требования в долевом строительстве. Такое соглашение заключается, если покупатель продал или передал свою долю третьему лицу.
Договор об инвестировании. Аналогичен договору участия, но право требовать долю возникает только после выплаты всех взносов.

Каждый из этих документов можно получить у застройщика при заключении сделки, то есть еще до завершения строительства.

После того как объект возведен, застройщик готовит акт приема-передачи, подписание которого свидетельствует, что дольщик квартиру принял и вступил во владение.

Решение суда

Если квартира или доля в ней была передана в собственность по решению суда (например, возник спор из-за наследства и суд разделил ее поровну между всеми претендентами), то правоустанавливающим документом явится решение суда либо, если стороны договорились в ходе заседания, мировое соглашение.

Такой документ обязательно регистрируется в Росреестре.

Если покупатель приобретает квартиру, которая досталась продавцу по решению суда, то ему обязательно нужно узнать, не были ли приняты судом другие решения по поводу квартиры, например, могла быть подана апелляция.

Прочие виды документов

Кроме того, могут существовать и другие виды правоустанавливающих документов в зависимости от того, как квартира перешла в распоряжение ее нынешнего собственника:

брачный договор и соглашение о разделе имущества – при перераспределении собственности супругов после развода;
соглашение об определении долей – при переходе совместной собственности в долевую;
закладная – при взыскании залога в виде недвижимости;
свидетельство о приобретении квартиры на открытых торгах – в случае покупки имущества на открытом аукционе.

Итоги

Таким образом, правоустанавливающих документов на квартиру может быть до трех, и все они разного вида.

Основной документ – это свидетельство о регистрации права на недвижимость, но, если квартира была приобретена до 2000 года, оно может отсутствовать.

Второй документ – это договор или соглашение, на основании которого свидетельство выдается в регистрирующем органе.

В зависимости от ситуации это может быть договор купли-продажи, передачи в собственность (при приватизации), дарения или мены, соглашение о выкупе доли, соглашение о переуступке, решение суда и прочее.

Третий документ – акт приема-передачи.

В некоторых случаях, например при наследовании, его наличие не предполагается.

Но, если квартира приобретена в ходе участия в долевом строительстве, подписание акта обязательно и оно подразумевает, что недвижимость перешла в распоряжение нового собственника.