Что спросить у застройщика при покупке квартиры?

Что спросить у застройщика при покупке квартиры?

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.

Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.

Предварительный сбор информации

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК “Преображение”? Гуглите и яндексите не только “жк преображение отзывы”, но и “жк преображение проблемы”, “жк преображение минусы”, “жк преображение недостатки”. И даже – “инград отзывы”, “инград проблемы”.

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.

Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.

Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.

Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич – лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Заключение

На первый взгляд может показаться, что приобретение собственной квартиры невозможно без посторонней помощи. Однако если вы воспользуетесь нашими советами, то без труда преодолеете этот путь. Главное помнить, что спешка в этом вопросе может обернуться неприятными сюрпризами в будущем. Поэтому проявлять особое внимание необходимо на всех этапах сделки. Также не стоит забывать про специалистов, которые сделают всю работу за вас, но в этом случае следует обращаться только в проверенные агентства, которые дорожат своей репутацией.

Какие вопросы задавать застройщику

Покупка квартиры в новостройке — ответственное решение, ориентированное на годы вперед. При таком дальнем прицеле следует учесть массу нюансов, но проблема в том, что потенциальный покупатель чаще всего не располагает собственным опытом, поскольку люди покупают квартиры далеко не каждый день. Какие вопросы следует задать представителям застройщика при посещении офиса продаж? На что обратить внимание, посетив новостройку? О том, как узнать о новостройке по описанию, мы уже говорили. Переходим к следующей стадии знакомства с объектом.

Посещение офиса продаж в новостройке

Визит в офис продаж застройщика следует подготовить заранее. Просто посмотреть на стройку и поговорить с менеджерами продаж — это потеря времени и риск принять ошибочное решение. Вопросы к застройщику стоит включить в план, чтобы действовать рационально.

Что можно узнать, посещая офис продаж при новостройке?

Требования законодательства к сайтам жилых комплексов достаточно жесткие, застройщики обязан выложить информацию и документы, которые дают представление о новом объекте. Но эта информация требует проверки и подтверждения, поскольку она рекламная и вполне может изменяться. Рекомендуем ехать в офис на объекте, тщательно изучив официальный сайт и распечатав документы с него. Для чего? Вот список вопросов и действий, которые помогут вам составить более полное представление.

Попросите менеджеров показать вам актуальные (последние) версии проектной документации. Сравните их с теми, что распечатали на сайте. Это проектные декларации интересующих вас корпусов и этапов, заключения экспертизы проектной документации, разрешения на строительство.

Уточните, представитель какой компании ведет с вами разговор — часто застройщик передает эти функции третьим сторонам, оговаривая их право информировать посетителя, но не наделяя правом производить заключение сделок. Если с вами разговаривает менеджер уполномоченной компании, попросите договор, в котором указано, кому поручено оказание услуг информирования покупателей.

Попросите показать вам распечатанный договор (ДДУ или купли-продажи) для подписания — в нем должен фигурировать продавец, застройщик, который указан в проектной документации.

Если в ЖК предлагаются квартиры с отделкой, проверьте все варианты договоров — разные виды отделки квартир в новостройках имеют разную итоговую стоимость и должны оформляться с подробным описанием всех условий в договоре.

При наличии свободных планировок обязательно требуйте показать утвержденные поэтажные планы — если на них размечены перегородки, а в документации есть упоминания трассировки, то это никакая не свободная планировка, а перекладывание затрат на возведение внутренних стен на покупателя.

Запросите генплан. Выложенные на официальных сайтах трехмерные схемы часто не отражают реального положения дел, например, на них квартал может быть показан в окружении деревьев, а реально там промзона и сортировочная станция. Утвержденный генплан указывает не только на расположение строений. На нем есть “красные линии” и границы застройки, есть и намеченные к проектированию объекты инфраструктуры.

Читать еще:  Что учесть в договоре аренды квартиры?

Это первый этап знакомства, дающий возможность убедиться, что сайт новостройки и реальность не расходятся, что продавец уполномочен застройщиком разговаривать с вами, давать информацию, показывать документы.

Итоги разговоров с представителем застройщика

Теперь стоит поговорить о тонкостях посещения офиса продаж. Очевидные вопросы мы осветили, переходим к вариантам, позволяющим снять часть сомнений и вскрыть подводные камни проекта. Есть несколько характеристик, существенно влияющих на стоимость квартир в новых ЖК и комфорт при проживании. Вас интересует:

итоговая полная стоимость покупки, в которую включается не только заявленная в договоре цена, но и затраты на регистрацию собственности, возможные проценты за использование рассрочек, оплата услуг по оформлению перепланировок (внимание! – “свободные планировки”), стоимость регистрации договора, цена страхования;

итоговый, указанный в договоре срок завершения строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и передачи вам квартиры по акту (плюс два месяца при незначительных задержках);

качество строений, в котором учитывается и конструкция, и материалы, и вероятность изменения проекта в части удешевления за счет стен или отделки;

перспектива развития инфраструктуры и транспортной доступности — если вас привезли на объектом бесплатным “шаттлом” от метро, то стоит узнать, почему застройщик не полагается на местный транспорт;

гарантии при просрочках, страхование при срыве договорных условий, механизм улаживания споров с застройщиком, способ истребования компенсаций за просрочку и возврата денег.

Обратите внимание на возможность посещения строительной площадки и получения реальной информации. Это мы опишем под отдельным заголовком.

Посещение строительной площадки и шоурума в новостройке

Заранее уточните время своего визита в офис продаж, чтобы попасть в день и час, когда возможно посещение строительной площадки. Обычно такие показы требуют соблюдения мер безопасности, поэтому крайне редко проводятся спонтанно и для одного интересующегося. Посещать стройплощадку на стадии котлована или подготовки территории стоит со специалистом, предварительно изучившим заключение экспертизы проектной документации. Если дом уже строится, вышел за пределы нулевого уровня, то стоит действовать так:

посетить шоурум в офисе, сравнить его состояние с тем, что обещано застройщиком в описании квартир, особенно с с отделкой;

выйти на стройплощадку с заключением экспертизы проектной документации и хотя бы на вид оценить соответствие по материалам стен, видимым деталям конструкции;

сравнить картину с отчетами на сайте застройщика, учитывая, что дом в 15-17 этажей можно построить примерно за 2-2,5 года;

присмотреться к тому, как складированы материалы, как ведут себя рабочие, какое в целом производит впечатление процесс строительства.

Простой пример — в документации описано, из каких материалов будут сделаны наружные стены корпусов.

Не так сложно присмотреться, чтобы понять, какой вариант использован в заинтересовавшем вас корпусе. На более поздних этапах можно уделить внимание особенностям отделки. Из того же документа можно выяснить, например, как застройщик намерен реализовать планы по паркингам, куда придется ставить машину до их ввода в строй. И попросить показать эти места.

Итог: все, что вы узнали о проекте, используя официальный сайт, следует проверить на месте, предварительно убедившись, что с вами разговаривает уполномоченный продавцом представитель.

Правильные вопросы к застройщику

Как правильно «читать» рекламу новостройки, о чем спрашивать застройщика, на что обратить внимание на стройплощадке и при посещении отдела продаж –экономим время при выборе объекта и снижаем риски при покупке жилья.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Казалось бы, у покупателей жилья в новостройках сегодня есть вполне приличный выбор. И хотя откровенно недобросовестных застройщиков в наше время в Москве и Подмосковье уже практически не осталось, следует помнить, что сейчас сложное для строительной отрасли время, риски растут для всех игроков, поэтому важно выбирать не просто хорошее по потребительским характеристикам жилье, но и обращать внимание на надежность проекта и девелопера. Конечно, 100%-ной гарантии, что у компании все будет безоблачно с бизнесом, не может дать никто, даже сотрудники этой самой компании. Но есть некоторые прямые и косвенные признаки, по которым уже в начале поисков можно отличить хороший проект от более рискованного.

Участники рынка недвижимости рассказали, какие факты должны стать стоп-сигналом для потенциального покупателя.

Ольга Павлова, директор Департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»):

– Любая реклама – неважно, в газете, на сайте или на уличном щите – обязательно должна четко указывать название компании-застройщика и адрес его сайта. Это позволит еще до прихода в офис продаж выяснить важную информацию о самом застройщике и его опыте, почитать форумы дольщиков или жильцов уже построенных им объектов. Правда, если уже из рекламы вам не понятно, что это за объект и кто его строит, на дальнейшие изыскания можно не тратить времени.

На сайте застройщика должно быть размещено большинство нужных вам данных. Например, о кредитующих проект крупных государственных банках-партнерах и аккредитации в них самого объекта по ипотеке. Это дает дополнительную гарантию, что объект будет достроен в любом случае. На сайте обязательно должна быть размещена проектная декларация комплекса – если этого нет, лучше с таким объектом не связываться.

Кроме того, здесь должна находиться основная информация о проекте: его этажности, количестве квартир на этаже, технологиях строительства, оформлении входных групп, инженерном оснащении, наличии внутренней инфраструктуры, охране и т.д. Далее следует изучить особенности ближайшего окружения комплекса: наличие вокруг парков, детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочее. Посмотрите планировки квартир – на сайте надежного проекта они, как правило, тоже должны быть. На некоторых сайтах (в том числе и на наших) можно даже в режиме реального времени отслеживать процесс строительства. Ну и, конечно, здесь обязаны находиться четкие и правильные контактные данные – адрес офиса продаж, телефоны, почта.

Если к этому моменту у вас сложилось благоприятное впечатление о застройщике и самом проекте – можно позвонить в офис продаж для уточнения деталей, которые для вас важны, но остались неясными. Позвонив, уточните, есть ли в продаже квартира с интересующими вас характеристиками (площадь, количество комнат, стоимость, наличие отделки и т.д.). Если таких в продаже осталось немного или они попадают под какую-нибудь акцию, лучше забронировать квартиру прямо по телефону и договориться о времени вашего визита. Кстати, об акциях – реклама часто несет в себе информацию о специальных ценах или скидках. Уточните по телефону, правильно ли вы поняли условия акции.

Придя в офис, задавайте как можно больше вопросов. Прежде всего советую очень внимательно изучить правовую базу проекта: договор аренды земельного участка или свидетельство о собственности на него, разрешение на строительство, инвестиционный контракт и прочие документы, проясняющие обязательства застройщика перед городом. А заодно и продавца: тут главное – проверить грамотность оформления и сроки действия агентского договора риэлтора – он подтверждает право продавать квартиры. Отсутствие таких документов – явный повод задуматься.

Следующий важный этап – изучение договора приобретения жилья. Оптимальной правовой схемой на этапе строительства является продажа в соответствии с ФЗ-214. Обязательно попросите менеджера подробно описать вам процесс приобретения жилья – от момента внесения денег до получения ключей. Причем со сроками: когда построят, введут в эксплуатацию, когда будут выданы ключи, оформлена собственность. Обязательно возьмите контакты сотрудников, которые будут вас сопровождать в течение всего этого процесса и отвечать на возникающие у вас вопросы. Помните, вы можете в любой момент потребовать деньги назад, но и это лучше обговорить «на берегу».

Обязательно поинтересуйтесь возможными схемами покупки: ипотекой, рассрочками и т.п. Даже если изначально вы были настроены на полную оплату квартиры, все же попросите специалистов рассказать вам и об альтернативных вариантах, возможно, какой-то из них окажется выгодным.

Не стесняйтесь расспрашивать обо всем: о транспортной ситуации в районе, стоимости коммунальных услуг, наличии услуг по подготовке и согласованию проекта перепланировки и по отделке помещений. Спросите про материал стен, отделки фасадов, мест общего пользования, разводке инженерных коммуникаций в квартире, изготовителя окон. Рассказывать вам всё должны четко и понятно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

– По красочному буклету трудно представить себе масштаб будущего дома и его расположение относительно каких-либо уже существующих объектов. Поэтому есть опасность выбрать квартиру, которая по представлениям клиента должна выходить «вот на ту церковь», а по факту, когда дом будет построен, ее окна окажутся прямо напротив трубы ТЭЦ.

Чтобы этого не случилось, попросите менеджера сориентировать вас по макету дома, уточните, куда будут выходить окна именно вашей квартиры, а также постарайтесь выяснить, каковы планы освоения данной локации, кстати, эти сведения можно получить и в районной администрации.

При звонке в офис застройщика или продавца обязательно нужно узнать, в порядке ли разрешительные документы на строительство, особенно проектная декларация и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Все эти документы должны быть размещены на сайте проекта и/или застройщика, а в офисе вам по первому же требованию должны показать их копии. Если с этим возникает заминка, не торопитесь подписывать договор.

И, наконец, находясь уже непосредственно в офисе продаж, следует задать более подробные вопросы по инфраструктуре – что предполагается построить, в какие сроки, есть ли уже проекты на эти объекты. Также не забудьте выяснить, в каком виде будет сдаваться квартира – с отделкой или нет, как будет решаться вопрос в случае, если после сдачи дома возникнут расхождения по площади квартиры. Кроме того, есть резон уточнить условия оплаты, возможность оформления рассрочки (если она вас интересует) и, конечно, посмотреть, есть ли активность на площадке.

Георгий Новиков, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

– Если реклама сделана застройщиком слишком просто, без применения современных технологий, 3D-визуализации и прочих привычных уже покупателю эффектов, то это говорит о том, что застройщик не вложил средства в стоящую рекламу или что он не следит за последними технологиями в области маркетинга. Это все косвенные факторы, которые не должны останавливать от покупки, но в принципе могут насторожить покупателя. Вообще реклама низкого уровня исполнения присуща для застройщиков комплексов, которые сильно удалены от Москвы.

Читать еще:  Почему люди не приватизируют квартиры?

Сейчас на рынке уже не встречается реклама, которая откровенно содержит ложную информацию или вводит клиентов в заблуждение. Да, в рекламе постоянно встречается информация «5 минут до метро» или «10 минут до МКАД», уже сами покупатели привыкли, что в реальности время до указанного пункта назначения будет в два раза больше.

Насторожиться покупатель должен в том случае, если сложно дозвониться до компании-застройщика, если там вовсе некоторое время никто не берет трубку. В минус застройщику будут непрофессиональные ответы менеджера, грубые формы взаимодействия или отсутствие справочной информации по проекту. Клиент вправе уже по телефону узнать если не конкретную цену, то хотя бы диапазон цен на интересующий вид квартир. В том случае, если вместо конкретного ответа потенциальному покупателю предлагают подъехать в офис продаж, где он получит подробную информацию, также должно насторожить. Сейчас, когда покупательский спрос снижен, застройщики клиентоориентированы и борются за каждого покупателя, поэтому вышеуказанные ситуации точно должны вызвать вопросы. А вот стоп-сигналом к покупке может послужить уклончивый отчет или вовсе отказ менеджера сообщить, по какой схеме осуществляется реализация квартир в проекте. Если продажи идут не по 214-ФЗ, в крайнем случае, не по договору ЖСК, такая покупка выглядит рискованной.

При посещении отдела продаж и стройплощадки может насторожить плохая организация стройки, то есть строительные материалы неорганизованно лежат на стройке, особенно если без защиты, под дождем. Также должна соблюдаться техника безопасности.

Стоит присмотреться к проекту подольше, понаблюдать за динамикой строительства или отказаться от покупки квартиры в комплексе, если при визите строительной площадки потенциальный клиент не видит работы строителей и строительной техники. К тому же нужно учесть, что одновременно должно вестись несколько видов работ.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Покупка квартир в домах, которые только еще строятся – это оптимальный способ получить жилье по минимальной стоимости. Система выгодна как покупателю, который заплатит меньше, так и застройщику, который получает деньги сразу, еще до того, как объект будет сдан.

Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Прежде чем заключать договор, нужно проверить застройщика:

  • Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
  • Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
  • Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
  • Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Кроме всего перечисленного, нужно провести еще ряд проверок и максимально полно изучить деятельность компании. Рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Необходимо лично посетить стройку. Нормальные застройщики проводят для потенциальных покупателей «экскурсии», показывают, как ведется строительство, где будет расположен дом, в котором клиент хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» – это уже повод задуматься. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, еще нечего показывать и так далее) так что отказываться от покупки квартиры именно на таком основании все же не стоит.

В любом случае, даже визуальный осмотр строительства через забор или ворота может дать много информации. Если на объекте активно трудятся люди, работает техника, что-то явно происходит – это хороший признак. Верно и обратное. В идеале стоит провести несколько осмотров, в разные дни, чтобы можно было отследить не только активность строительства, но и эффективность – насколько быстро возводятся дома.

Несмотря на необходимость такого осмотра, нужно понимать, что строительство может быть свернуто в любой момент и 100% гарантии того, что стройка будет вестись в том же темпе, что и на этапе осмотра, никто не может дать. С другой стороны, если строительство не ведется на момент осмотра, оно также может начаться в любой момент.

Привлекательность объекта для покупателей

Возводимый объект нужно оценивать не только с той точки зрения, насколько активно он строится, но насколько он привлекателен для других покупателей. Это значит, что проверить нужно не только стройку, но и окружающую инфраструктуру: как далеко до остановки, какие магазины есть в округе (или планируются на территории жилого комплекса), расположение развлекательных центров, мест отдыха и так далее.

Если что-то не очевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это нужно отмечать, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Отзывы о компании – вот еще на что обратить внимание просто необходимо. Если застройщик крупный, активно работает по всей территории РФ (или хотя бы в данном регионе), значит он уже возвел не один дом.

Как следствие, есть люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы и нужно изучать: насколько точно компания выполняет свои обязательства, какие были проблемы при покупке, какие впечатления от уже сданных квартир. Чем больше положительных отзывов – тем лучше, однако не стоит надеяться, что негативных не будет в принципе. Всегда есть недовольные клиенты, которые получили не то, что ожидали. Такие отзывы также стоит изучать, чтобы лучше понимать, чего стоит и не стоит ждать от будущего жилья и застройщика.

Кроме всего перечисленного, отдельное внимание нужно уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за подрядчиков, которые меняют условия сотрудничества или вообще отказываются от работы. Это может привести к изменению сроков сдачи объекта. Таким образом, следует проверить надежность таких лиц. К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация, что тот или иной подрядчик всегда исправно выполняет свои обязательства – это хороший признак.

Как будет оформляться сделка

Отдельное внимание нужно уделять самой процедуре оформления сделки. Застройщика нужно расспрашивать о порядке действий, как и какой момент будут проходить и так далее. Любые попытки обойти закон, махинации с целью не платить налоги и другие подобные спорные действия – повод задуматься, а стоит ли так рисковать?

Также нужно уделить внимание тому, каким образом будет приобретаться квартира. Самый лучший вариант – договор долевого участия. Клиент заключает с застройщиком такой договор еще на этапе строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически приобретает право собственности на жилье, останется лишь внести соответствующие записи в Росреестр.

Проверка документов застройщика

Кроме всего прочего, нужно затребовать от застройщика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, расхождения в данных или даже прямой отказ предоставлять такие бумаги – это уже причина насторожится.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящее жилье.
  2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
  3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).
  4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
  5. Дождаться окончания строительства.
  6. Оформить право собственности на жилье.

Расходы

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно. Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Сроки

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить. В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки. Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Образец договор купли продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Такой документ обязан включать в себя:

  • Данные о застройщике и покупателе: ФИО, название юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
  • Детальное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов/лоджий, планировка и так далее.
  • Срок сдачи: обычно конкретная дата или квартал определенного года.
  • Стоимость жилья: конкретная цена, за которую квартира приобретается. Указывается как цифрами, так и прописью, во избежание ошибок и недоразумений.
  • Гарантии от застройщика: есть не всегда, но если они присутствуют – это хороший знак. Обычно указывается гарантия на срок до 5 лет и прописывается, на что именно она относится. Например, на систему отопления, структурную целостность конструкции, газоснабжение и так далее.
  • Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: это обычно две разные даты. Дом может быть сдан в эксплуатацию в январе, а квартира будет передана владельцу в марте.
  • Подпись: от клиента подписывается он лично или его доверенное лицо. А со стороны застройщика обязан подписывать договор представитель компании. Часто им выступает генеральный директор, но это не обязательно. Если на собрании учредителей принято решение о том, что представлять интересы застройщика может сотрудник, находящийся на другой должности (например, руководитель отдела продаж) и ему выданы соответствующие полномочия (оформляются доверенностью), то этот человек и будет подписывать договор.
Читать еще:  Как зарегистрировать перепланировку квартиры?

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

  • Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
  • Устав застройщика.
  • Свидетельство о регистрации компании.
  • ИНН фирмы.
  • Перечень совладельцев, имеющих более 5% голосов.
  • Информация об участии компании в различных СРО (саморегулируемых организациях).
  • Финансовая отчетность за последние 3 года.
  • Финансовые результаты текущего/прошлого года.
  • Перечень уже возведенных и проданных объектов.
  • Разрешение на строительство данного дома и данные на землю, на которой возводится дом.
  • Проектная декларация.
  • Данные последней аудиторской проверки.

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Если дом уже готов или почти готов, допускается покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли продажи. Это документы определяет намерения сторон: купить или продать квартиру на определенных условиях. Застройщик получает понимание того, что жилье действительно будет продано, а покупатель знает, что никому другому эта квартира не отойдет.

Обычно такой договор заключается именно на последних этапах или непосредственно при прямой покупке жилья у юридического лица. Но это не значит, что не нужно проводить полную проверку застройщика.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

7 способов облажаться при покупке квартиры в новостройке

Или не облажаться, если знаете, на что нужно обращать внимание. Вместе с Авито — самой большой* базой объявлений о недвижимости в России — составили список советов, которые помогут купить квартиру без лишней головной боли.

1. Вы не проверили добросовестность застройщика

1 июля 2019 года были опубликованы поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», которые повышают безопасность покупателей при заключении сделок. Теперь можно Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», статья 19 не отдавать деньги застройщику, а перечислять их на эскроу‑счёт в банке. Строительной компании банк передаст нужную сумму после того, как дом сдадут в эксплуатацию.

Если всё равно переживаете насчёт темпов и качества строительства, перед заключением сделки изучите репутацию застройщика. История его предыдущих проектов поможет понять, будет ли квартира готова в срок.

Что нужно делать

Проверьте, есть ли у строительной компании учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, утверждённые годовые отчёты и аудиторские заключения.

Убедитесь, что застройщик получил разрешение на строительство и право на земельный участок. С этими документами можно ознакомиться на сайте строительной компании или в офисе продаж, отказать вам не имеют Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», статья 20 права.

Посмотрите, какой рейтинг у выбранной организации в Едином реестре застройщиков. Он может иметь значение от 0 до 5. Чем ближе к пятёрке, тем больше домов застройщик сдал в срок.

2. Вы не изучили все предложения, которые сейчас есть на рынке

А теперь кусаете локти, потому что могли за те же деньги купить квартиру ближе к центру или с большей площадью. Выдохните и не торопитесь. Квартиру покупают минимум на несколько лет, если не на всю жизнь. Сравните несколько вариантов и выберите подходящий, а не соглашайтесь на первый попавшийся, даже если вам обещают скидку.

Что нужно делать

Для начала определите, какие параметры важны для вас в характеристиках квартиры. Про цену пока речь не идёт, с ней разберёмся на следующем этапе. Возможно, вы не хотите тратить больше получаса на дорогу до работы, мечтаете о квартире со свободной планировкой или не прочь жить на девятом этаже и каждый день любоваться закатами.

Изучите предложения застройщиков и агентств. Посмотреть, какие квартиры продают в новостройках вашего города, можно на Авито — это удобнее, чем проверять доступные варианты на сайтах строительных компаний.

С помощью фильтра можно выбрать район, этаж, количество комнат и площадь жилья. Когда уже точно знаете, в каком районе хотите обосноваться, квартиры удобно искать прямо на карте.

Если интересует конкретный жилой комплекс, посмотрите все доступные варианты в карточке проекта. Здесь можно найти информацию о разрешении на строительство, планируемую дату ввода в эксплуатацию и описание концепции проекта, а ещё — подобрать квартиру с подходящей площадью.

Приглянувшиеся варианты добавляйте в «Избранное», чтобы потом сравнить их и определить лучший.

Когда появится объявление о продаже квартиры, похожей на те, что вам понравились, Авито об этом сообщит. Если присматриваетесь к определённому застройщику, подпишитесь на его обновления: вам будет приходить информация о новых предложениях.

3. Оказалось, что дом стоит в чистом поле

Рекламные буклеты обещают, что во дворе будет современная детская площадка, рядом с домом — школа и поликлиника, а на дорогу из центра города до нового микрорайона уйдёт 15–20 минут. Вы покупаете квартиру, но на деле всё иначе: проект сдан, а обещанной инфраструктурой даже не пахнет. Вокруг ни магазинов, ни поликлиник, а до ближайшей остановки надо идти пешком через пустырь без единого фонаря.

На самом деле вероятность такого исхода можно предугадать заранее. Только верить надо не рекламе, а документам и фактам.

Что нужно делать

Изучите проектную декларацию. Если застройщик уверяет, что обустроит во дворе парковку, игровую площадку и место для занятий спортом, всё это должно быть указано в декларации.

Найдите в соцсетях сообщества жилых комплексов и почитайте, что новосёлы пишут о готовых проектах застройщика. Возможно, вместо современной детской площадки во дворе стоят одинокая песочница и горка, а школу обещают возвести уже пару лет, но дальше слов дело не идёт.

Наконец, съездите на место стройки и проверьте всё сами: сколько времени на самом деле займёт путь до вашего будущего дома, далеко ли до остановки, ходят ли вообще туда маршрутки или придётся добираться с работы с пересадками.

4. Вы соблазнились низкой ценой

Даже если вам обещают приличную скидку, не спешите заключать сделку. Бизнесу нет смысла работать в убыток, так что, если предлагают жильё за бесценок, на это должны быть причины.

Что нужно делать

Выясните, за что именно скидка. Если дом уже сдан, можете осмотреть квартиру на месте и прикинуть, устраивает ли вас такой вариант.

Иногда со скидкой продают квартиры, которые попросту никто не берёт: например, на первом этаже возле лифта и с видом на парковку. Да, выйдет дёшево, зато весь день за стеной громыхает лифт, а под окном шумят машины.

5. Вы подписали документы, просмотрев их по диагонали

Покупка квартиры — тот случай, когда придираться стоит к любой букве в договоре. Обидно отдать несколько миллионов и узнать, что на самом деле ипотеку можно было взять на более выгодных условиях. Ещё обиднее выяснить, что заказчик включил в договор или дополнительное соглашение пункт, согласно которому он может менять срок сдачи дома.

Что нужно делать

Чтобы покупка квартиры не превратилась в одну большую проблему, заранее поищите на Авито юриста, который специализируется на недвижимости. Он возьмёт на себя всё сопровождение сделки: проверит документы застройщика, поможет согласовать договор и зарегистрировать право собственности.

6. Вы ориентируетесь на площадь квартиры, а не на планировку

В итоге оказывается, что от этой площади мало толку — рационально использовать её не получается. Например, все дополнительные метры ушли на длинный, но бесполезный коридор, а пятиугольная комната оказалась привлекательной только на картинке: нормально расставить мебель в ней просто невозможно.

Что нужно делать

Выбирайте квартиру под ваш образ жизни. Если часто собираете гостей, ищите вариант без проходных комнат, чтобы посиделки не мешали другим членам семьи.

Если рано уходите на работу, вам подойдёт квартира, где спальню от кухни и ванной отделяет коридор или дополнительная комната. Так хотя бы не разбудите домашних во время утренних сборов.

Оптимальная форма комнаты — квадрат или прямоугольник. Когда на счету каждый метр, покупать квартиру с нестандартной геометрией нет смысла: полноценно использовать пространство здесь сложнее, чем в стандартных четырёхугольных помещениях.

7. Вы приняли квартиру, хотя толком ничего не проверили

Дальше начинается самое интересное. Площадь квартиры внезапно оказалась меньше, чем прописано в договоре, стены кривые, между окном и стеной щели, стояки подтекают, а из‑за плохой звукоизоляции вы слышите каждый чих у соседей.

По закону вы можете потребовать Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», статья 7 от застройщика, чтобы он устранил недостатки или возместил вам расходы, если решите исправлять недочёты своими силами. Важно сделать это до того, как подпишете акт приёма‑передачи объекта недвижимости.

Что нужно делать

Если не разбираетесь в строительных тонкостях, найдите на Авито специалиста по приёмке квартир и осмотрите жильё вместе с ним. Он проверит, как установлены двери и окна, выяснит, всё ли в порядке с отоплением, электрикой и водоснабжением, измерит площадь комнат.

После осмотра специалист поможет заполнить акт приёма‑передачи с учётом всех найденных недостатков. Этот документ вы возвращаете застройщику, а он должен решить перечисленные в акте проблемы.

*По данным исследования, проведённого OOO «Форейтор» для ООО «КЕХ еКоммерц» в августе 2019 года.

Ссылка на основную публикацию