Через сколько можно продать квартиру после дарения?

Продажа квартиры после дарения

Законодательство не запрещает продавать подаренную квартиру. Сделать это можно почти сразу после дарения, то есть регистрации права собственности на недвижимость. Продажа подаренной квартиры ничем не отличается от продажи имущества, полученного любым другим способом, и реализуется по общим правилам.

Недвижимость можно продать без налогов, когда она была во владении продавца больше установленного минимального срока. Если квартира, полученная в дар от родственника, находилась в собственности менее 3 лет, то продавец обязан уплатить налог в размере 13% от ее стоимости. Если же ее подарил кто-то другой, то минимальный срок владения составит 5 лет.

Можно ли продать подаренную квартиру

С момента государственной регистрации прав на недвижимость по договору дарения одаряемый становится ее полноправным владельцем, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Действующее законодательство не предъявляет ограничений к продаже подаренной квартиры, такие сделки регулируются общими правилами купли-продажи недвижимости.

Подаренная квартира поступает в личную собственность того, кому она была подарена. Даже если одаряемый состоял в этот момент в браке, его супруг не может претендовать на часть подаренного жилья при разделе имущества, потому что оно не включается в состав совместно нажитого.

Сложнее дело обстоит с квартирой, подаренной ребенку. Согласно Гражданскому кодексу РФ, дети не вправе совершать куплю-продажу недвижимости самостоятельно. За малолетних детей (до 14 лет) такие сделки заключают родители, несовершеннолетние подписывают договор сами, но только с письменного разрешения родителей. В обоих случаях для отчуждения квартиры придется получить согласие органов опеки.

Такое же согласие потребуется при продаже квартиры, подаренной ограниченно дееспособному или недееспособному гражданину. Такое лицо не может продавать свое жилье, вместо него это делает попечитель или опекун.

Через сколько можно продать квартиру после дарения

Дарственная предполагает безвозмездную передачу имущества. После осуществления сделки все права на подаренную квартиру переходят к одаряемому. Однако продать квартиру сразу после дарения не получится, сначала потребуется зарегистрировать переход права на нее в Росреестре. Срок государственной регистрации составит до 9 рабочих дней с момента принятия заявления. После этого одаряемый становится законным владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению.

При этом от дарителя ничего не зависит. Договор дарения не может содержать условие о том, что квартира переходит лишь после его смерти или иные условия, ограничивающие свободу одаряемого в распоряжении своим жильем.

Каких-либо других ограничений или отсрочек в законодательстве также не установлено. С момента получения выписки из ЕГРН, свидетельствующей о регистрации права на квартиру, одаряемый может продать недвижимость в любой момент.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по дарственной

Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ продажа недвижимости — это сделка, доход от которой облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если квартира принадлежала продавцу меньше установленного минимального срока. Налоговая ставка установлена в размере 13%.

Согласно ст. 220, продавец имеет возможность уменьшения налогооблагаемых доходов, т.е. доходов, из которых исчисляется налог, — имущественный налоговый вычет. Он предоставляется в размере дохода, полученного от продажи квартиры, но не больше 1 млн руб.

В соответствии с пп. 2 п. 1 и пунктами 2 и 3 ст. 228 НК продавец самостоятельно исчисляет подлежащий уплате налог и подает в органы налоговой службы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ.

Если стоимость квартиры по договору купли-продажи меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, установленной в год, в который продавец зарегистрировал право на нее, то доход от продажи принимается равным 70% от кадастровой стоимости в год регистрации сделки в Росреестре.

Продажа подаренной квартиры от близкого родственника: особенности

В общем случае, минимальный срок владения недвижимостью для ее продажи без уплаты налога составляет 5 лет. Однако, если продавец получил квартиру по договору дарения от близкого родственника, этот срок уменьшается до 3 лет.

К членам семьи и близким родственникам законодательство относит:

супругов;
родителей, в том числе усыновителей;
детей, как родных, так и усыновленных;
братьев и сестер;
дедушек и бабушек;
внуков и внучек.

Когда можно продать квартиру после дарения без налога

В силу п. 2 ст. 217.1 НК от налогообложения освобождается доход от продажи квартиры, находящейся в собственности больше минимального срока. Он может составлять 3 года или 5 лет в зависимости от того, как продавец получил недвижимость.

Минимальный предельный срок установлен в размере 3 лет, если недвижимость была приобретена в результате:

дарения от близкого родственника (или получена по наследству);
приватизации;
передачи по договору ренты.

В остальных случаях минимальный срок владения квартирой, приобретенной с 1 января 2016, для продажи ее без налогов составляет 5 лет. Недвижимость, полученная до 2016 года, должна находится в собственности 3 года.

Согласно п. 6 ст. 217.1 НК РФ, регионы могут уменьшать минимальный срок вплоть до нуля. Например, в Ставропольском крае 9 марта 2016 года был принят закон, сокращающий его до 3 лет.

Как продать подаренную квартиру: инструкция

Продажа подаренной квартиры ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости и регулируется главой 30 Гражданского кодекса.

Инструкция по продаже подаренной квартиры:

Подготовить документы, необходимые для продажи: дарственная, на основании которой, продавец владеет жильем, согласие третьих лиц, если оно требуется по закону и т.п.
Найти покупателя. Это можно сделать как самому, так при помощи риелторов. При продаже доли в общем имуществе его совладельцы имеют преимущественное право, т.е., продавая свою долю, необходимо предложить ее выкупить другим собственникам квартиры.
Договориться об условиях продажи — каким образом и в какой срок будут выплачены деньги, когда состоится осмотр квартиры и подписание передаточного акта и т.п.
Составить предварительный договор, если стороны условились совершить сделку в будущем с указанием точной даты или срока оформления основного договора.
Составить договор купли-продажи. К нему обязательно прикладывается акт приема-передачи квартиры.
Заверить сделку в нотариальной конторе по желанию участников или, если это требуется по закону. Например, продажа доли в квартире должна быть удостоверена нотариусом.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным хозяином купленного имущества.
Уплатить налоги, если продажа квартиры подлежит обложению. Налог в 2019 году составляет 13% от стоимости сделки.

Продажа квартиры после дарения

Дарение квартиры – это достаточно распространенная и стандартная процедура, в результате которой одаряемое лицо становится полноценным собственником жилья. Может ли новый владелец по собственному усмотрению продавать такую квартиру и когда именно появляется такое право – читайте в этой статье.

Можно ли продать дарственную квартиру

Можно, причем зачастую – без каких-либо ограничений. С точки зрения продажи жилья, абсолютно не важно, как именно владелец получил данную недвижимость в собственность. Как следствие, человек имеет право продать квартиру на общих основаниях, по абсолютно стандартной схеме. Однако тут есть и свои исключения.

Условия дарственной

Даритель может поставить определенные условия в дарственной, главное, чтобы они не предполагали ответной услуги или товара от одаряемого лица, иначе договор будет признан недействительным. Тем не менее по условиям дарения квартиру может быть запрещено продавать на определенный срок. Также нередко стороны договариваются так, что даритель хоть и отдает жилье новому собственнику, но сохраняет за собой право пожизненного проживания в этой квартире.

Согласие супругов

Практически всегда дарственная на квартиру предполагает одного собственника. Если он состоит в браке, то подаренное жилье является его личной собственностью. Супруга или супруг не могут на такую квартиру претендовать. Однако если жилье оформлено на супружескую пару (добровольно или по условиям договора дарения), то для продажи необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга/супруги.

Возможная отмена дарения

Еще одна возможная проблема для того, чтобы продать жилье – отмена дарения. Даритель имеет полное право расторгнуть дарственную по какой-то конкретной причине. При таких условиях собственник автоматически теряет право на жилье и обязан вернуть его обратно предыдущему владельцу.

Когда можно продать квартиру после дарения

Если нет никаких ограничительных условий, то продать квартиру после дарения можно буквально в ту же минуту, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. Никаких препятствий этому нет. Однако следует учитывать тот факт, что при настолько срочной продаже жилья придется заплатить налог. Впрочем, есть возможность этого и не делать.

Через сколько времени можно продавать квартиру после дарения, чтобы не платить налоги

Распоряжаться полученной в дар квартирой можно как угодно, но если не хочется платить налоги, придется подождать несколько лет:

Если жилье было подарено близкими родственниками – 3 года.
Если жилье было подарено любыми другими лицами – 5 лет.

В течение этого срока квартиру можно сдавать или просто пользоваться по собственному усмотрению. Если же продать жилье раньше указанного срока, то придется заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Как можно продать квартиру после дарения

Сама процедура продажи такого жилья ничем не отличается от обычной сделки. Тот факт, что квартира была получена в дар в данном случае ни на что не влияет.

Порядок действий

После подписания дарственной, оформить в Росреестре право собственности.
Получить выписку из ЕГРН, с указанием нового собственника.
Найти подходящего покупателя (можно это сделать самостоятельно или же обратиться к риэлторам).
Подготовить и предоставить все необходимые документы.
Вместе с потенциальным покупателем произвести осмотр квартиры.
Подписать договор купли-продажи.
Оформить право собственности на нового собственника.
Подписать акт приема-передачи и расписку о получении средств за квартиру.

Читать еще: Как выписать неплательщика из муниципальной квартиры?

Документы

От покупателя квартиры нужно потребовать только паспорт, чтобы убедиться, что это действительно тот же самый человек, который подписывает договор купли-продажи. А вот продавец обязан предоставить значительно больше бумаг:

Паспорт продавца. Подтверждает тот факт, что собственник и подписан договора купли-продажи – одно и то же лицо.
Выписка из ЕГРН. Указывает на то, что данное лицо действительно является владельцем квартиры. Также в этом документе отображаются обременения, если они вообще есть.
Дарственная на квартиру. Показывает, на каком основании собственник стал владельцем этой квартиры. В некоторых случаях может быть важно для покупателя. Например, в случае с дарственной можно опасаться того, что даритель в любой момент может расторгнуть договор дарения. Как следствие, продавец потеряет права на квартиру и заключенный с ним договор купли-продажи станет недействительным.
Техпаспорт на квартиру. Этот документ позволяет определить, производилась ли перепланировка и были ли она узаконена.
Справка из управляющей компании. Показывает наличие или отсутствие долгов за коммунальные услуги.
Выписка из домовой книги. Показывает прописанных лиц. Важно для того, чтобы покупатель смог заранее потребовать выписать всех прописанных или подготовиться к тому, что их придется выписывать уже после оформления права собственности.
Отчет об оценке жилья. Необязательный документ. С его помощью покупатель и продавец смогут точно понять, сколько стоит данное жилье. Заказывает и оплачивает такой отчет обычно продавец, однако это может сделать и покупатель. Разумеется, по согласованию с продавцом, ведь оценщикам придется предоставлять доступ к квартире.
Договор с агентством недвижимости/риэлтором. Еще один необязательный документ. Обычно такой договор предоставлять покупателю не нужно, однако в нем могут фигурировать различные требования к сторонам сделки со стороны АН (агентства недвижимости). Например, запрет не общение покупателя и продавца без присутствия сотрудника агентства или тот факт, что услуги АН будут оплачиваться сторонами поровну.
Согласие супруги/супруга владельца на продажу квартиры. Если владелец состоит в браке и квартира по какой-либо причине является совместной собственностью супругов, то от второй половинки требуется согласие на продажу жилья. Этот документ оформляется официально и заверяется нотариусом. Без него супруг/супруга могут через суд доказать, что сделка недействительна. Как следствие, важно согласие в первую очередь именно для покупателя.
Разрешение от органов опеки на продажу жилья. Этот документ актуален только в том случае, если одним из собственников продаваемого жилья является несовершеннолетнее лицо. При таких условиях и без данного разрешения продать квартиру не получится.

Помимо всего прочего, стороны будут обязаны составить и подписать договор купли-продажи (и его предварительную версию, если это требуется). Этот документ должен включать в себя все, о чем покупатель и продавец договорились друг с другом.

Следует отметить, что сам факт того, что новый собственник получил квартиру в дар в договоре указывать не нужно. Однако при необходимости этот документ может включать в себя всевозможные отлагательные и обычные условия, порядок расчетов, осмотра квартиры, особенности подписания документов, оформления права собственности и так далее.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения, однако требует обязательной государственной регистрации. Таким образом, можно избежать обращения к нотариусу, чтобы сократить расходы. В то же время заверенный договор – это более надежный и качественный документ, оспорить который будет существенно сложнее, чем незаверенный.

Отметим и тот факт, что договор фактически указывает намерения сторон: купить и продать квартиру. А вот сам факт совершения той или иной операции требует дополнительных документов.

При осмотре квартиры, особенно в том случае, если она продается вместе с мебелью/техникой, сторонам рекомендуется составить опись имущества. В противном случае может оказаться, что на момент покупки части мебели не хватает, а покупатель уже на нее рассчитывал (и именно поэтому согласился переплатить).

Также важную роль играет акт-приема передачи, который указывает на тот факт, что продавец передал покупателю квартиру в собственность и расписка в получении денег, которая составляется продавцом и передается покупателю. Этот документ указывает на то, что покупатель полностью расплатился за квартиру, выполнив свою часть договоренностей и у продавца к нему претензий нет.

Расходы

При определенных условиях, продавец вообще не будет ни за что платить (кроме налогов, если это актуально). Покупатель же, в свою очередь, платит только госпошлину за регистрацию права собственности. Однако помимо этого, в зависимости от требований и запросов сторон, могут возникать и дополнительные траты:

Тип расходов	Сумма
Регистрация права собственности после оформления дарственной	2000 рублей за каждого нового владельца
Услуги агентства недвижимости	Около 2-5% от стоимости квартиры
Услуги оценочной компании	Около 5-10 тысяч рублей
Услуги нотариуса по заверению документов	От 2 тысяч и выше, зависит от того, что и в каких количествах нужно заверять
Получение свежей выписки из ЕГРН	350 рублей
Переоформление техпаспорта	Около 10-20 тысяч рублей

Сроки

Очень многое зависит от того, насколько стороны заинтересованы в том, чтобы быстро закрыть сделку. При условии, что все документы готовы, можно справится буквально за 1 день. На практике, процедура купли-продажи, включая сюда поиск покупателя, предварительные переговоры, подготовку документов и так далее, отнимает около 1-3 месяцев.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры после дарения

Оформление дарственной на недвижимость – частая практика. В первую очередь она распространена между людьми, имеющими родственные связи. Может ли одаряемый свободно распоряжаться полученной в дар квартирой? Решив продать жилье, стоит учесть ряд важных моментов.

Можно ли продать полученную по дарственной недвижимость?

Договор дарения – правоустанавливающий документ. Он подлежит обязательной регистрации. Если он оформлен в нотариальной конторе, то нотариус сам регистрирует сделку, передавая договор в Росреестр в электронном виде или лично. В противном случае одаряемый/даритель должны прийти в МФЦ с пакетом документов, в который входят:

нотариально заверенное разрешение супруги/супруга дарителя;
паспорта сторон;
нужное количество экземпляров договора (по 1 для каждой из сторон и 1 – в МФЦ).

Новый владелец квартиры может ее продать другому лицу, не уведомляя об этом дарителя. Одаряемый не несет никаких материальных обязательств перед человеком, оформившим дарственную (согласно закону, дарение – безвозмездный акт). Даритель не имеет права требовать часть полученной в результате продажи жилья суммы, но, все же, некоторые проблемы могут возникнуть.

В дарственной может быть закреплено отдельным пунктом право проживания в квартире дарителя, а иногда – и его родственников. В этом случае продать жилье будет очень проблематично. С юридической точки зрения ничто не мешает оформить сделку купли-продажи, но на практике все гораздо сложнее – придется решать вопрос с проживающими там людьми.
Покупателя на такую недвижимость найти трудно. Если же человек решит приобрести ее, то он вправе прописать в предварительном договоре пункт, согласно которому все жильцы должны быть выписаны и выселены. Если одаряемому и дарителю прийти к компромиссу не удастся, придется решать вопрос с выпиской через суд, и шансы на положительный исход невелики.

Уже после подписания дарственной даритель может расторгнуть ее через суд. Несмотря на ограниченный список причин (они приведены в 578 ГК РФ), такую ситуацию исключать нельзя. Иногда дарственная оспаривается родственниками – они требуют признать ее недействительной по причине недееспособности дарителя.

Также родственники могут утверждать, что договор составлен под давлением или был подделан. Существуют и другие причины расторжения – документ не будет иметь силы, если жилье передано в дар лицу, от которого даритель зависел (медицинскому работнику, сиделке, попечителю/опекуну, представителю социальной службы). Если дарственная признана недействительной, продать недвижимость невозможно.

Через сколько времени после дарения можно продать квартиру?

Закон не запрещает продать жилье сразу после вступления в права собственности, но поступать так крайне неразумно из-за высокой налоговой нагрузки. Если одаряемый не является дарителю близким родственником, то ему придется заплатить налог – 13% от стоимости недвижимости (для резидентов) и 30% (для нерезидентов). От налога освобождаются только:

дети (в том числе – усыновленные);
родители;
супруги;
дедушки, бабушки, внуки;
братья/сестры.

В дополнение к этому налогу нужно заплатить НДФЛ за получение дохода от сделки купли-продажи (13 или 30% в зависимости от того, является продавец резидентом или нет). Если квартира продается сразу, то степень родства никак не влияет на налогообложение. Если прошло несколько лет – возникает разница. Имеет значение и дата – точкой отсчета является 01.01.2016 г.

Если права зарегистрированы после этой даты, а недвижимость получена от близкого родственника, то через 3 года проживания в ней можно искать покупателя. Сделка будет освобождена от НДФЛ.

В некоторых регионах действуют другие нормы, срок владения может быть меньше, но не больше установленного на территории России.

Правила расчета налога при продаже подаренной квартиры

Размер налога рассчитывается так же, как и при проведении сделки на основании любого другого правоустанавливающего документа. С 2016 года действуют новые правила. Причиной их введения стало намеренное занижение продавцами суммы в договоре в целях уменьшения налогов. Теперь в расчет принимается кадастровая стоимость жилья. В отличие от рыночной она не подвержена влиянию внешних факторов, таких, например, как престижность района или наличие хорошей инфраструктуры. Кадастровая стоимость определяется ценой использованных для строительства материалов и выполненных работ за минусом степени износа. Чем позже построен дом и чем лучше качество строительства, тем выше кадастровая стоимость.

При расчете налога кадастровую стоимость умножают на понижающий коэффициент – в данный момент он составляет 0.7. Если стоимость, приведенная в договоре, выше этой цифры, то в расчет берется она.

Государство предоставляет налоговый вычет, позволяющий снизить налогооблагаемую базу. Размер вычета составляет 1 млн. руб. С оставшейся суммы взимается налог – 13 % (для резидентов) или 30% (для нерезидентов). Если в права собственности одаряемый вступил до 01.01.16 г., то налог взимается с зафиксированной в документе стоимости квартиры.

Пример №1

Мать оформила дарственную на квартиру, передав ее сыну. Даты оформления договора и регистрации прав собственности – 12.07.13 г. и 10.09.13 г. соответственно. Сын продал жилье за 4 млн. руб. (кадастровая стоимость – 2.5 млн. руб.). В документе была указана стоимость 1 млн. руб. Поскольку расчеты в данном случае ведутся по старым правилам (дата регистрации – до 01.01.16 г.), размер налога равен “0” – стоимость аннулируется налоговым вычетом.

Пример №2

Даты оформления договора и регистрации прав собственности – 12.11.16 г. и 10.12.16 г. соответственно. Квартира продана за 4 млн. руб. (кадастровая стоимость – 2.5 млн. руб.). В документе была указана цена 1 млн. руб. Расчеты в данном случае ведутся по новым правилам (дата регистрации – после 01.01.16 г.). На первом этапе будет определено, какая цифра больше – 70% кадастровой стоимости или приведенная цена:

2 500 000х0.7=1 750 000

Выбирается большее число (1 750 000>1 000 000). Следующий этап – расчет налога:

1 750 000 (70% кадастровой стоимости)-1 000 000 (налоговый вычет)=750 000
750 000х13%=97 500

Оплатить налог нужно в следующем году после продажи до 15 июля (форму 3-НДФЛ требуется подать до 30 апреля).

Если после продажи подаренной квартиры продавец решит купить другую недвижимость, то государство предоставит налоговый вычет – 260 тыс. руб. при условии, что он является резидентом РФ и платит налоги.

Недвижимость, подаренная одному из супругов, не является общей собственностью, но если она будет продана и взамен нее куплена другая, то это имущество уже будет считаться совместно нажитым (приобретенным во время брака) и при разделе оно будет учтено. Без согласия супруга нельзя будет продать квартиру или выполнить с ней другие юридические действия.

Если продаваться будет не вся квартира, а только доля в ней, то придется вначале уведомить об этом совладельцев. Согласно ст. 250 ГК РФ они имеют преимущественное право на приобретение части жилья. На принятие решения отводится 1 месяц. Если предложение будет отклонено в письменном виде до истечения этого срока, можно сразу искать покупателя, в противном случае придется выждать положенное время. По истечению месяца отсутствие реакции приравнивается к отказу.

Какие документы требуются для продажи подаренной квартиры?

Собираясь продать подаренную квартиру, стоит собрать стандартный пакет документов. Потребуются:

паспорта всех собственников;
договор дарения (правоустанавливающий документ);
копия и оригинал разрешения из органа опеки, если в квартире проживают дети;
выписка из ЕГРН (она заменяет кадастровый паспорт и свидетельство);
справка о том, что задолженность отсутствует (выписка с лицевого счета);
техпаспорт.

Благодаря предоставленным данным квартира будет проверена на юридическую чистоту, покупатель убедится в отсутствии обременений, задолженностей по коммунальным платежам.

Для регистрации сделки в Росреестре нужны только паспорта, договор купли-продажи, копия и оригинал разрешения из органа опеки, если в квартире проживают дети. Госпошлина – 2 000 руб. (в соответствии со ст. 333.33 НК РФ).

Согласие супруга (супруги) не требуется, поскольку подаренная недвижимость не является общим имуществом.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Когда можно продавать квартиру после дарения

Стать владельцем недвижимости можно несколькими способами: приобрести жилплощадь, унаследовать ее, получить в дар. Дарение дома, квартиры или доли — довольно распространенный вид сделки. Если человек не планирует пользоваться объектом, он начинает интересоваться: когда можно продать квартиру после дарения?

Что означает понятие «дарение недвижимости»?

Гражданский кодекс РФ, в частности статья №572, позволяет человеку передавать в дар собственное имущество. Дарение – это безвозмездное отчуждение объекта недвижимости или иных ценностей другому лицу.

Сделка оформляется в следующем порядке:

Подготовка пакета документов;
Обращение в Росреестр с дарственной;
Получение справки из реестра.

Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить:

Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
Свидетельство о регистрации собственности;
Банковская квитанция об уплате госпошлины.

Человек, подаривший имущество близкому родственнику, не выплачивает налог государству. После совершения сделки, одариваемому лицу необходимо обратиться в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Этот документ позволяет ему совершать любые действия с объектом недвижимости: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.

В каких случаях договор дарения признается недействительным?

Сделка дарения может быть оспорена в случае:

Признания дарителя недееспособным;
Если человек, подаривший квартиру, не отдавал отчет своим действиям в момент подписания договора.

Если дарственная была оспорена в суде, все сделки, совершенные с объектом недвижимости, также отменяются. При этом их количество не имеет значения. После того как судья выносит решение о признании договора дарения недействительным, одариваемый обязан вернуть недвижимость прежнему собственнику.

Если квартира была продана другому лицу, продавец должен возместить ущерб покупателю и отдать денежные средства в полном объеме.

Условия продажи подаренной квартиры

Российское законодательство не ограничивает право человека на продажу подаренного жилья. Сразу после получения свидетельства о собственности он имеет право реализовать недвижимость. Дарение означает полную передачу прав на имущество от одного человека к другому, поэтому разрешение дарителя на продажу не требуется.

Налогообложение

За последнее десятилетие налоговое законодательство неоднократно менялось. Ранее действовали правила, согласно которым владелец оплачивал государству налог 13% от суммы продажи подаренной квартиры. Стоимость объекта недвижимости указывалась в договоре, заключенном между покупателем и продавцом.

В 2016 году в Налоговый кодекс были внесены поправки, и теперь граждане, владеющие имуществом от 3 до 5 лет, не платят налог при его продаже. Для людей, которые получили квартиру от близких родственников, сохранились прежние временные рамки – 3 года с момента получения документа о праве собственности. Кроме этого, взнос не оплачивают следующие категории граждан:

Наследники имущества близких родственников;
Люди, которые приватизировали муниципальное жилье;
Лица, получившие недвижимость по договору ренты (пожизненного содержания пенсионеров или инвалидов).

Чтобы не платить налог и не ждать окончания пятилетнего срока, необходимо:

Предъявить документы, подтверждающие родство между дарителем квартиры и одариваемым лицом;
Предоставить дарственную, подписанную в начале 2016 года и позже.

Многие люди пытаются обмануть налоговые органы и намеренно занижают стоимость жилплощади в договоре купли-продажи. ФНС вправе обратиться в БТИ и потребовать справку о реальной цене объекта недвижимости. Налог на доходы, полученные от реализации жилья, будет начислен от стоимости, указанной в документе.

Налоговый сбор на продажу подаренной квартиры может быть уменьшен при соблюдении следующих условий:

Новый владелец жилья, продавая подаренную квартиру, получил налоговый вычет. Согласно действующему законодательству, каждый гражданин Российской Федерации вправе оформить налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Получить компенсацию можно только один раз;
Человек, получивший в дар квартиру, после ее продажи приобретает новое жилье в течение 1 года. Цена купленной недвижимости должна быть меньше чем сумма, полученная от реализации старого жилья. В этом случае налог будет удержан с разницы.

Чтобы заплатить взнос на доходы физических лиц, потребуется:

Подготовить документы и обратиться в территориальный налоговый орган;
Заполнить бланк по форме 3-НДФЛ и передать ее сотруднику ИФНС.

Пакет документов включает:

Копию паспорта;
Копию свидетельства о праве на квартиру;
Справку о доходах с работы налогоплательщика.

Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости

Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.

Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:

Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.

После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:

Договор между покупателем и продавцом;
Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
Документ о государственной регистрации договора дарения.

Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:

Кадастровый паспорт и техническая документация;
Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
Дарственная на жилье;
Гражданский паспорт продавца.

В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:

Договор купли – продажи;
Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
Квитанция об оплате государственной пошлины.

Продажа подаренной доли в квартире

Как указывалось ранее, при продаже доли в квартире человек должен предложить ее другим собственникам. Жильцы могут обдумывать предложение о покупке части недвижимости в течение одного месяца.

Если собственник принял положительное решение, совершается сделка по купле – продаже доли в квартире;
В случае отрицательного ответа, человек имеет право продать часть имущества посторонним людям.

Заключение

Человек имеет право совершать любые сделки с подаренным имуществом сразу после получения свидетельства о собственности. При продаже недвижимости, полученной в дар, собственник обязан выплатить государству налог на доходы физических лиц.

Существуют временные рамки, при соблюдении которых можно не оплачивать взнос:

3 года владения недвижимостью для близких родственников, получивших ее в подарок;
5 лет владения квартирой для остальных лиц.

Продавец может воспользоваться имущественными вычетами и уменьшить налоговую нагрузку. После совершения сделки по продаже подаренного имущества, человек должен обратиться в Регистрационную палату и получить документы, необходимые для оплаты НДФЛ.

justice pro…

юридическая помощь

Налог при продаже подаренной квартиры. Когда можно продать квартиру после дарения без налога?

Через некоторое время после получения квартиры в дар, у Вас может возникнуть необходимость ее продать. Появится ли обязанность заплатить налог при продаже подаренной квартиры? Когда можно продать квартиру после дарения без налога? Важен ли тот факт, что дарственная была заключена с близким родственником? В статье расскажем о налогообложении при продаже подаренной квартиры.

Надо ли платить налог при продаже подаренной квартиры?

Доход от продажи недвижимости, в том числе от продажи квартиры после дарения, по общему правилу подлежит налогообложению. Какой налог при продаже подаренной квартиры или ее доли? Рассматриваемый доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Но если продается квартира или ее доля, находившаяся в собственности более минимального срока владения, физические лица освобождаются от уплаты налога с продажи подаренной квартиры.

Когда можно продать квартиру после дарения без налога?

Обратимся к закону, чтобы выяснить, через сколько можно продать квартиру после дарения (без уплаты НДФЛ). По данному вопросу в статье 217.1 Налогового кодекса РФ указано следующее:

«Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более».

Какой минимальный предельный срок владения квартирой после дарения в целях налогообложения установлен в законе?

Согласно пункту 3 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения составляет три года для квартиры (или ее доли), право собственности на которую было получено налогоплательщиком по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.

В остальных случаях, минимальный предельный срок владения квартирой составляет пять лет.

Отметим, что указанные нормы действуют для квартир, приобретенных по договору дарения с 1 января 2016 года. Если квартира была подарена до 1 января 2016 года, то по вопросу налогообложения при продаже квартиры после дарения необходимо обратиться к действующему до указанной даты пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, согласно которому не подлежат налогообложению доходы от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Итак, для ответа на вопрос «когда можно продать квартиру после дарения, чтобы не платить налог» необходимо знать:

время нахождения квартиры в собственности,
когда была подарена квартира (до 1 января 2016 года или после),
кем была подарена недвижимость: близким родственником (членом семьи) или нет.

Срок владения квартирой при дарении начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности и внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Субъекты РФ законом могут уменьшить установленный Налоговым кодексом РФ пятилетний срок владения недвижимостью.

Продажа подаренной квартиры от близкого родственника

При дарении квартиры между близкими родственниками, одаряемый освобождается от уплаты налога. Выясним, платится ли налог при продаже подаренной квартиры, если ее Вам подарил близкий родственник или член семьи. Если Вы владели недвижимостью:

более 3 лет, то НДФЛ при продаже подаренной квартиры не уплачивается, подавать декларацию тоже не нужно;
менее 3 лет, то налог с продажи квартиры, полученной по дарению от близкого родственника, придется заплатить государству.

Сын получил по дарственной от отца квартиру. Через 2 года он решил ее продать и приобрести новую. Чтобы продать квартиру после дарения без налога, сын принимает решение дождаться окончания трехлетнего срока с даты приобретения квартиры в собственность.

Продажа квартиры после дарения от не родственника

Если квартиру Вам подарил не родственник, чужое лицо, друг, дальний родственник или родственник, который не является близким, то Вы обязаны были заплатить налог при дарении квартиры. Определим, когда можно продать подаренную квартиру без налога. Итак, если квартира была подарена после 1 января 2016 года и Вы владели недвижимым имуществом:

более 5 лет, то налог при продаже квартиры после дарения не платится,
менее 5 лет, то Вам придется заплатить налог с продажи подаренной квартиры.

Но если квартира по дарственной была передана Вам до 1 января 2016 года, то Вы освобождаетесь от уплаты налога, если на момент продажи квартира находилась в Вашей собственности более трех лет. Подавать декларацию подавать в этом случае не нужно (Письмо ФНС России от 06.04.2012 N ЕД-3-3/1166@).

Дядя подарил своему племяннику квартиру в 2016, но племяннику через три года понадобились деньги, и он решает продать подаренную недвижимость. В этом случае племянник заплатит налог и при дарении квартиры и при ее продаже.

Лицо, получившее квартиру по договору дарения, вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продать

Продажа подаренной квартиры (в собственности менее 3 лет)

Если Вы продаете полученную по дарственной квартиру и после дарения прошло менее 3 лет, то Вам необходимо будет заплатить подоходный налог.

Налог с продажи подаренной квартиры (более 3 лет в собственности)

В случае, когда Вы получили квартиру (или ее долю) от близкого родственника/члена семьи и владели ею более 3 лет, то Вам не нужно платить подоходный налог при продаже квартиры.

Однако следует помнить, что от уплаты налога с продажи квартиры, полученной позже 1 января 2016 года по дарственной от неблизкого родственника или не родственника, Вы освободитесь только по прошествии пяти лет с даты оформления права собственности на недвижимость. Если же квартира была подарена указанными лицами до 1 января 2016 года, то уже через три года ее можно продавать без уплаты налога.

Размер налога с продажи подаренной квартиры

Итак, если квартира продана ранее минимального предельного срока, то доход от продажи облагается налогом на доходы физических лиц в установленном порядке. Налоговая ставка составляет

для резидентов – 13%,
для нерезидентов — 30%.

Для расчета налога при продаже квартиры после дарения применяется пункт 5 статьи 217.1 НК РФ (с 1 января 2020 года – статья 214.10 НК РФ), определяющий какая стоимость квартиры учитывается в целях налогообложения.

Также налоговым резидентам РФ при определении налоговой базы по НДФЛ при продаже подаренной квартиры:

можно воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн рублей;
или можно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры (например, на сумму уплаченного налога при дарении квартиры (или ее доли) не родственнику).

Из статьи Вы узнали, когда можно продать квартиру после дарения без налога. При определении минимального срока владения квартирой необходимо учитывать, кто являлся дарителем по дарственной. Вам не нужно платить налог при продаже подаренной квартиры, если квартира была подарена близким родственником более 3 лет назад.

Читать еще: Что такое выписка с лицевого счета квартиры?