Расчеты по аккредитиву купли продажи недвижимости

Рассчитываемся за квартиру через аккредитив: пример для договора купли-продажи

Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.

Что это такое?

По сути, аккредитив – аналог банковской ячейки. Банк обязуется по поручению покупателя квартиры перечислить на счет продавца определенную сумму денег при условии наступления определенных обстоятельств.

Схема использования аккредитива следующая:

1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
2. Покупатель отправляется с договором купли-продажи в банк, в который подает заявление об открытии аккредитива. В заявлении прописывается, какую сумму нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен принести продавец для получения денег.
3. Банк получает заявление, открывает аккредитив и блокирует на нем сумму оплаты за квартиру. Затем банк отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
4. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
5. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
6. Банк проверяет документы на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не принес необходимый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.

Нюансы оформления: образец

Хоть аккредитив и возникает на основании соглашения между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи следует указать основные условия открытия аккредитива, чтобы условие о порядке оплаты было согласованным. Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.

Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.

В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива. Аккредитив открывается по поручению Покупателя в пользу Продавца в срок до _______ включительно. Условия открытия аккредитива:

• наименование банка-эмитента: _____________;
• наименование исполняющего банка: _______________;
• получателем средств по аккредитиву является Продавец;
• аккредитив выставляется на сумму: ______________ (_________________) рубля ___ копеек
• вид аккредитива — покрытый, безотзывный;
• для получения денежных средств по аккредитиву Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
• документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока действия аккредитива;
• срок действия аккредитива – ___________ календарных дней от даты открытия аккредитива;
• расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов (наименование банка) для получения денежных средств несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Возьмите образец соглашения покупателя и банка, через который планируете рассчитываться, и по такому же типу пропишите основные условия аккредитива в договоре купли-продажи.

Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:

• покупатель и банк может закрыть аккредитив без участия продавца;
• средства на аккредитиве застрахованы только на сумму 1,4 миллиона рублей;
• соглашение об аккредитиве оформляется между покупателем и банком, продавец не имеет к нему никакого отношения.

Несмотря на высокую безопасность расчетов через аккредитив, все больше участников рынка недвижимости выбирают более современный и удобный способ – счет-эскроу, который лишен перечисленных недостатков.

Счет эскроу при покупке

Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:

• соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
• банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
• закрыть счет можно только при участии трех сторон;
• более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
• средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

Вам будет интересно:

Рассказываем пошагово, как купить и продать квартиру в ипотеку.

Внимательно рассматриваем основной и предварительный ДКП при ипотеке.

Особенности купли-продажи квартиры с залогом или арестом — смотрите здесь.

Схема использования счета эскроу следующая:

1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
2. Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
3. Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
4. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
5. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
6. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
7. Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не предоставит необходимые бумаги, счет эскроу закроется, а деньги вернутся покупателю.

Образец в ДКП

В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.

Не обязательно прописывать, что договор об эскроу является обязательным приложением к договору купли-продажи. Если в ДКП указаны основные условия использования эскроу – этого достаточно.

В разделе «Расчеты» нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается счет, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату. Условие о счете эскроу может звучать примерно так:

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу через эскроу-счет в полном объеме. Эскроу-счет открывается по соглашению сторон с банком ___________ (наименование банка) на срок до _______ включительно. Условия открытия эскроу-счета:

• наименование банка: _____________;
• депонентом является Покупатель, бенефициаром является Продавец;
• для получения денежных средств со счета-эскроу Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
• документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока открытия счета-эскроу;
• расходы по открытию счета эскроу несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Что такое аккредитив при покупке недвижимости и в чем преимущества такой формы сделки

Когда вы заключаете сделку купли-продажи недвижимости, всегда есть риск стать жертвой обмана. На рынке недвижимости мошенников больше, чем где-либо. Для заработка они используют лазейки в законодательстве. И если вы стали жертвой аферы во время покупки или продажи недвижимости, доказать факт мошенничества не всегда просто.

Аккредитив – это надежный способ застраховать свою оплату для покупателя и дополнительные гарантии со стороны банка для продавца. Из статьи вы узнаете, что это такое – аккредитив при покупке недвижимости и как его правильно оформить.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Представьте, что вы хотите купить загородный дом в Подмосковье. Нашли подходящий вариант, посмотрели его и готовы брать. Владелец живет в Санкт-Петербурге и опасается продавать только по одной причине – не хочет перевозить наличные деньги из Москвы в Питер. Боится, что его ограбят или с ним в пути что-то произойдет. А еще, ему нужны дополнительные гарантии, что сделка пройдет честно, и он сразу получит свои деньги в полном объеме.

Вам так понравился дом, что вы готовы поискать выход из такой ситуации – предоставить продавцу дополнительные гарантии и сделать так, чтобы он не вез наличные деньги с собой. Вы предлагаете ему аккредитивную форму оплаты.

Аккредитив – это вид безналичного расчета, который реализуется не напрямую между участниками сделки, а через банк, который берет на себя функцию гаранта и следит за тем, чтобы все было честно.

Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца и вносит на него деньги – всю сумму или ее часть в зависимости от условий договора. При этом продавец не получит средства до тех пор, пока не выполнит все обязательства перед покупателем. Однако он будет знать, что деньги переведены и лежат в надежном месте – в банке, который контролирует все этапы выполнения сделки.

Банковские аккредитивы используются не только при продаже квартир, но и в других сферах – в расчетах между юридическими лицами, в международной торговле и любых других сделках, участникам которых нужен независимый гарант.

Отличия от банковской ячейки

В сделках купли-продажи недвижимости широко используются банковские ячейки. Часто их путают с аккредитивами, но это принципиально разные инструменты. Разберемся, в чем разница.

Главное отличие – это форма расчета и договора. Заказав ячейку, вы используете ее для передачи средств. Но при этом банк не гарантирует, что покупатель поместит в нее всю сумму. Задача банка – обеспечить доступ к ячейке, а ее содержимое его уже не касается. Финансовая компания не гарантирует, что покупатель поместит в ячейку деньги. При аккредитиве банк дает такую гарантию.

Аккредитив – это в первую очередь гарантия со стороны банка, а ячейка – всего лишь место для хранения активов.

Аккредитив – это безналичный способ оплаты, а в ячейку можно положить только наличные деньги.

Есть несколько видов аккредитивной оплаты. Рассмотрим те, что используется при продаже недвижимости.

Подтвержденный и неподтвержденный

Суть подтвержденной формы в том, что банк-эмитент привлекает сторонний банк, который выступает дополнительным гарантом по сделке. Если по каким-то объективным причинам банк-эмитент не сможет выполнить свои обязательства перед клиентами, это сделает его банк-партнер.

Когда в стране экономическая и политическая обстановка стабильны, подтвержденными аккредитивами пользуются редко, поскольку они дороже в обслуживании. Они становятся востребованными в кризисные периоды, когда есть риск банкротства банков. Если один обанкротился, сделку завершит второй, указанный в договоре.

Неподтвержденный – когда гарантом в сделке выступает всего один банк. Все аккредитивы по умолчанию неподтвержденные.

Отзывный и безотзывный

Отзывный – это тот, который можно отозвать, то есть аннулировать. При этом ставить вторую сторону сделки в известность не обязательно.

Безотзывный – тот, который нельзя аннулировать без разрешения бенефициара. Если получатель платежа отказал в аннуляции, банк не имеет права отозвать аккредитив.

Безотзывные способы оплаты не пользуются популярностью в России: если без уведомления бенефициара отзывать платежи, такой способ оплаты сразу теряет все свои преимущества.

Справка. Все аккредитивы по умолчанию – безотзывные.

Гарантированный и депонированный

Гарантированный – когда в банке открывается счет на имя получателя платежа. Плательщик кладет сразу всю сумму на счет, но получатель не может воспользоваться деньгами до тех пор, пока не предоставит банку доказательства выполнения сделки со своей стороны. Как только доказательства получены, он получает право забрать все деньги. Доказательством будет документ, который плательщик указал в договоре аккредитива.

Депонированный отличается от гарантированного лишь тем, что после выполнения обязательств продавцом деньги будут переведены в банк, в котором он обслуживается. Депонированные платежи часто используются, когда один из участников сделки находится за рубежом.

Револьверный

Используется, когда оплата растянута во времени. Например, когда покупатель и продавец договорились осуществлять оплату не одним платежом, а поэтапно.

Например, участники сделки решили, что покупатель расплатится за купленную недвижимость в течение 10 месяцев. Чтобы не открывать каждый раз новый аккредитив, создается один – револьверный.

С красной оговоркой

Отличается от других тем, что дает продавцу право получить аванс до предоставления подтверждающих документов.

Популярны среди компаний по продаже недвижимости, особенно часто применяются для покупки жилья в новостройках – застройщик получает аванс еще до того, как дом сдан в эксплуатацию.

Пример. Владелец хочет продать недвижимость как можно скорее. У него нет времени торговаться и вести длительные переговоры. Вы предлагаете владельцу оформить аккредитив с красной оговоркой. В виде гарантии владелец получает аванс. Обе стороны остаются в выигрыше – покупатель приобретает дом, а владелец экономит время.

Название связано с тем, что раньше в документах красным обводилась та часть, в которой были прописаны условия внесения аванса. Отсюда название – «с красной оговоркой».

На какой срок можно оформить аккредитив

Аккредитив оформляется на то время, которое нужно участникам сделки для проведения платежа. Срок действия аккредитива сторонами определяется индивидуально и зависит прежде всего от способа оплаты. Такой счет можно открыть как на один день, так и на более длительный период – хоть и на несколько лет.

Важно. Обслуживание счета в большинстве банков платное. Обычно в тарифах указана плата за квартал. В среднем это 0,2% от суммы платежа. Если по каким-то причинам за это время не успели произвести расчет, срок действия счета всегда можно продлить, но за дополнительную плату.

Как проводится купля-продажа недвижимости через аккредитив

Итак, вы уже знаете, что такое аккредитив и как он работает. Следующим шагом будет изучение процедуры применения этого способа оплаты в сделках по купле-продаже недвижимости. Чтобы понять, какое место аккредитивные платежи занимают в договоре, рассмотрим все этапы проведения сделки – от переговоров до закрытия сделки.

Как проходит купля-продажа недвижимости через аккредитив:

1. Покупатель ищет дом или квартиру.
2. Сам или через риелтора находит вариант, который его устраивает.
3. Связывается с продавцом и обсуждает все детали: цену, сроки, порядок оформления документов.
4. Участники сделки решили, что самый безопасный вариант – аккредитив.
5. Покупатель обращается в банк и открывает аккредитивный счет на имя продавца.
6. Вносит на него деньги – всю сумму или часть, в зависимости от договоренностей.
7. Банк замораживает деньги до тех пор, пока недвижимость не перейдет в собственность к покупателю.
8. Когда продавец выполнил все условия сделки, он приходит в банк и приносит документы, подтверждающие это.
9. Банк отдает деньги бенефициару.
10. Сделка закрыта.

Преимущества и недостатки аккредитивной формы расчета

Расчеты через аккредитив подходят не всем. Так что для начала стоит рассмотреть преимущества и недостатки аккредитивов, и только потом принимать решение об их использовании.

Преимущества:

1. Гарантии от банка. Их получает как продавец, так и покупатель, и это – главный плюс такой формы оплаты.
2. Банк контролирует все этапы проведения сделки. Пока продавец не выполнит все свои обязательства перед покупателем, деньги он не получит.
3. В договоре можно прописать дополнительные условия.
4. Можно использовать в международных платежах. К примеру, когда один из участников сделки проживает за рубежом.
5. Есть несколько видов аккредитивов. Пользователь выбирает наиболее оптимальный для вас вариант.

Недостатки:

1. Услуга платная.
2. Не всегда участникам сделки подходит такой способ расчета.
3. Если вы еще не пользовались аккредитивами, разобраться без помощи юриста будет сложно, поскольку требуется оформлять много документов, особенно в следках купли-продажи недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив

Аккредитивную форму оплаты предлагает большинство российских банков. Но не во всех банках этот способ оплаты пользуется популярностью. Рекомендуется выбирать среди банков, в которых хорошо отработана схема проведения таких сделок.

Мы изучили данные мониторинга портала Банки.ру и выбрали для вас самые выгодные предложения от крупных банков.

Аккредитив несложно оформить в:

Условия и стоимость услуги

Условия банков отличаются. Средняя стоимость услуги – 0,1% от суммы платежа, но не меньше 1500 рублей.

В договоре аккредитива обязательно указывается:

• дата;
• сумма;
• сроки действия счета;
• реквизиты исполнителя, получателя и банка-исполнителя;
• перечень документов, которые должен предоставить получатель средств;
• порядок оплаты услуг банка – кто и как платит за обслуживание счета (по умолчанию – плательщик).

Необходимые документы

Для открытия аккредитива понадобятся следующие документы:

• паспорт;
• ИНН;
• договор купли-продажи;
• заявление на открытие аккредитива;
• сопроводительное письмо.

Кто открывает – покупатель или продавец

Как правило, аккредитивный счет открывает плательщик, он же оплачивает услуги банка. При необходимости можно составить договор так, что оплачивать услугу будет продавец.

Важно! При открытии аккредитивного счета заранее рассчитайте комиссию и вносите ее вместе с основным платежом. Если этого не сделать и заплатить только за стоимость покупки, комиссию вычтут из нее. Это значит, что продавец получит не полную сумму, а сделка будет считаться незавершенной – вам придется доплачивать.

Заключение

Аккредитивная форма расчетов пари купле-продаже недвижимости входит в число самых надежных. Ее особенность в том, что банк контролирует все этапы совершения сделки – от открытия счета до проверки условий выполнения обязательств сторон и переводе денег продавцу.

Главное преимущество таких сделок – гарантии со стороны банка. Он следит за тем, чтобы обе стороны честно и вовремя выполняли условия договора. Открыть аккредитивный счет предлагает большинство российских банков.

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

Безотзывный аккредитив при продаже квартиры — способ расчетов между покупателем и продавцом. Широкое распространение этого варианта связано с необходимостью обеспечения безопасности сделки и преимуществами решения по сравнению с другими практикуемыми способами расчетов.

Что представляет собой безотзывной аккредитив

В банковской практике, если говорить простым языком, аккредитив в рамках сделки купли-продажи — это обязательство банка перед клиентом-покупателем сделать платеж в пользу продавца на основании представленных последним документов, свидетельствующих о соблюдении условий сделки. Таким образом, банк выступает гарантом финансовых расчетов между покупателем и продавцом и берет на себя непосредственное их выполнение, но за счет покупателя.

Безотзывной аккредитив, в отличие от отзывного, не может быть аннулирован, а его условия — изменены без согласования со всеми участниками сделки. Это повышает уровень надежности расчетов.

Использование аккредитива в сделках купли-продажи недвижимости:

• Заключение договора купли-продажи.
• Обращение покупателя в банк с заявлением на аккредитив и внесение на счет денежной суммы, которая включает платеж по сделке и сумму банковской комиссии за открытие аккредитива.
• Выполнение продавцом условий договора купли-продажи и предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию сделки (прав) в Росреестре.
• Проверка банком представленных продавцом документов и перевод денег за покупку недвижимости на его счет в этом же банке или другом.
• Если сделка не удалась, не выполнены условия и т.п., банк возвращает деньги покупателю.

По такой схеме работает Сбербанк. Другие банки также придерживаются аналогичного порядка. Некоторые банки не работают с физическими лицами, обслуживая только аккредитивы в коммерческих сделках юридических лиц.

Преимущества и недостатки аккредитива

Расчет за недвижимость через аккредитив — более безопасный вариант, чем использование банковской ячейки:

1. применяется безналичная система расчетов;
2. деньги хранятся на банковском счете;
3. наличие посредника в лице банка и безотзывной характер аккредитива делают расчет максимально надежным и безопасным, а также исключают обман со стороны участников сделки.

Но есть в этом способе расчетов и недостатки:

• прежде чем использовать, нужно разобраться, как работает аккредитив;
• схема считается более сложной и длительной, поскольку требуется соблюсти много формальностей, а пересылка документов между банком (банками) и участниками сделки требует времени;
• выплата банком средств в пользу продавца предполагает неукоснительное соблюдение условий сделки и аккредитива, а с этим бывают проблемы, причем зачастую не связанные с желаниями и действиями сторон сделки;
• предусмотрена банковская комиссия, например, у Сбербанка она начинается от 1 500 рублей, для сделок с недвижимостью — 2 000 рублей;
• возможны дополнительные расходы, связанные с открытием счета (счетов), перечислением (зачислением) средств, предоставлением других банковских услуг.

В целом же аккредитив при покупке недвижимости все чаще встречается на практике, и спрос на такую форму расчетов возрастает. В его пользу говорят постепенное сокращение в России оборота наличных денежных средств, высокий уровень надежности и безопасности. Стоимость аккредитива по сравнению с суммой сделки, как правило, не рассматривается как отталкивающий момент.

Среди положительных моментов последнего времени — кредитные предложения банков, сопутствующие использованию аккредитива. Счет, с которого должен быть выполнен расчет с продавцом, может быть полностью или частично прокредитован. Применение аккредитива никак не мешает, а, напротив, придает высокий уровень надежности и безопасности сделкам купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств, на условиях ипотеки, за счет средств маткапитала и т.п.

Как прописать аккредитив в договоре купли-продажи

Форма расчетов между покупателем и продавцом прописывается в договоре. Поэтому использование аккредитива должно быть в нем указано. Как это сделать:

1. Форма и порядок расчетов формулируются в специальном разделе или в отдельном пункте договора.
2. Форма расчетов определяется как «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
3. Среди условий использования аккредитива указываются:

• банк-эмитент (банк, где будет оформлен аккредитив);
• банк-исполнитель (банк, куда будут перечислены денежные средства в пользу продавца);
• ФИО получателя средств;
• сумма аккредитива (цифрами и прописью);
• вид аккредитива («безотзывный покрытый»);
• условие оплаты аккредитива («без акцепта»);
• дата открытия аккредитива (если при составлении и подписании договора не определена, то оставляется возможность для ее проставления в договоре в будущем);
• условия платежа (какие документы нужно представить в банк) — как правило, достаточно только договора купли-продажи с отметкой-регистрацией в Росреестре;
• стороны договора (повторяются из шапки договора);
• идентификация недвижимости (адрес местонахождения, площадь, другие существенные характеристики);
• кто несет расходы, связанные с применением аккредитива (обычно они возлагаются на покупателя, но возможно и другое условие);
• в качестве оговорки прописывается условие о том, что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает.

Для упрощения подготовки договора, если вы не хотите обращаться к юристу, можно использовать образцы и примеры. Только обязательно удостоверьтесь, что образец подходит для вашего объекта недвижимости, в нем отражен факт использования для расчетов аккредитива и обозначены его условия.

Оформление аккредитива в банке

​Для начала нужно выбрать банк, в котором вам будет удобнее и выгоднее оформить аккредитив. Условия выдачи аккредитивов можно уточнить на официальных сайтах банков.

Для упрощения, ускорения обмена документами и расчетов, как правило, для покупателя и продавца выбирается один банк (один эмитент и исполнитель). Но если это невозможно, в сделке могут участвовать два разных банка.

Для оформления аккредитива покупатель обращается в выбранный им банк, подписывает заявление на аккредитив, предоставляет документы и открывает счет. Среди основных документов — паспорт и подписанный договор купли-продажи недвижимости. На практике оформление аккредитива не занимает более 15 – 30 минут, если все документы в наличии.

В дальнейшем стороны должны завершить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор. После этого продавец может обратиться в банк, где у него открыт счет для перечисления денег по сделке, и представить документы для их получения. Банки взаимодействуют самостоятельно, для этого не требуется участие сторон сделки. Если счета продавца и покупателя находятся в одном банке, он же выдал аккредитив, то все происходит куда более быстрее, чем при участии в расчетах нескольких банков.

Расчет через аккредитив при покупке квартиры

На безопасность оформления сделки купли-продажи квартиры напрямую влияет выбор формы расчетов. Деньги за квартиру можно передать наличными, что является одним из худших решений. Предпочтительнее — оформить договор об аренде банковской ячейки и заранее заложить нужную сумму, или оформить аккредитив. Последнее означает, что деньги будут переданы Продавцу только при соблюдении определенных условий.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив — это обязательство банка по совершению каких-либо денежных операций в пользу бенефициара (получателя) при выполнении им определенных условий. Аккредитив принимается финучреждением у лица — приказодателя. Гарантом выполнения обязательств выступает банк. Без проверки документации, перечень которой оговорен ДКП, средства не будут перечислены Продавцу.

Основные понятия, с которыми придется столкнуться при оформлении счета:

• банк-эмитент — открывает аккредитив для приобретателя квартиры;
• банк-исполнитель — выдает деньги продавцу после выполнения им обязательств;
• «забронированная сумма» — средства на аккредитивном счете, подлежащие выплате Продавцу.

При совершении сделок с недвижимостью банковский аккредитив «работает» следующим образом:

1. Оформляется договор купли-продажи квартиры, но не обычный, а с пометкой «аккредитив». В нем детально описывается способ расчета, указывается банк-эмитент и исполнитель.
2. Покупатель подает в банк заявление с просьбой об открытии аккредитивного счета.
3. На открытый счет Приобретатель кладет сумму за указанный в договоре объект недвижимости.
4. Банк уведомляет Продавца о том, что деньги уже поступили на счет и пора приступать к исполнению обязательств. В ответ продавец должен выполнить все прописанное в договоре. Как правило, сюда входит передача объекта, дооформление необходимых документов, оформление сделки в Росреестре и регистрация перехода права собственности.
5. Продавец собирает документы, подтверждающие выполнение им обязательств по договору и предъявляет исполняющему банку.
6. В течение нескольких дней финорганизация проверяет, соответствует ли поданная документация условиям, прописанным в «Договоре купли-продажи (аккредитив)».
7. Если обязательства исполнены полностью, средства перечисляются на счет Продавца.

Подобная форма расчетов минимизирует риски для обеих сторон. Покупатель может быть уверен в чистоте сделки благодаря дополнительной проверке со стороны банка, а Продавцу, добросовестно выполнившему обязательства, перечислится оговоренная сумма в кратчайшие сроки.

Каким бывает аккредитив

Имея твердое намерение прибегнуть к безопасному расчету посредством банка, стоит учесть, что бывает несколько разновидностей аккредитива:

1. Отзывной, при котором Покупатель, открывший счет, может в любой момент его аннулировать, забрав положенную сумму. Такой вариант не используется при оформлении купли-продажи квартир, поскольку несет много рисков для Продавца.
2. Безотзывной — не может быть аннулирован Покупателем по собственной воле.
3. Безакцептный — означает, что по итогу сделки Продавец, исполнивший все обязательства, может обратиться в банк за получением суммы без получения согласия (акцепта) со стороны Покупателя.
4. Покрытый (депонированный) — аккредитив, при котором банк-эмитент перечисляет на счет исполняющего финучреждения средства, положенные Плательщиком или предоставленные ему в виде кредита. Деньги хранятся на счете банка-исполнителя весь срок действия аккредитива.
5. Непокрытый. При таком обязательстве банк-эмитент дает исполнителю разрешение на использование денег с корреспондентского счета в пределах суммы аккредитива.
6. Подтвержденный — означает, что банк-исполнитель произведет платеж независимо от того, поступят ли средства от эмитента.
7. «С красной оговоркой» — аккредитив, при котором исполняющий банк по разрешению эмитента производит авансовый платеж в пользу продавца до момента предоставления документов.

Безотзывной покрытый аккредитив при покупке квартиры

При сделках по отчуждению жилья наиболее надежным считается безотзывной аккредитив. По такой схеме работает Сбербанк, качественно предоставляющий услуги за приемлемую оплату.

Согласно ст. 869 ГК РФ, безотзывное обязательство не может быть отменено без согласия получателя. Чтобы изменить или отменить такой аккредитив, банк-эмитент должен:

• по распоряжению Покупателя направить в адрес Продавца уведомление об изменении или упразднении обязательства;
• в ответ получить согласие Продавца.

Договор купли-продажи квартиры через аккредитив (образец)

Договор купли-продажи, предполагающий оплату через аккредитив, имеет свои особенности. В обязательном порядке он содержит пункты, раскрывающие тонкости сделки. В них указывается:

• какой банк выступает в роли эмитента;
• наименование банка, исполняющего обязательство (им может быть сам эмитент);
• данные о Продавце, выступающем в роли получателя денег после оформления сделки;
• перечень документов, подлежащих предъявлению Продавцом для снятия зарезервированной суммы;
• особенности оплаты аккредитива: кто несет расходы и в каком соотношении;
• сроки открытия счета, внесения средств со стороны Покупателя;
• ответственность сторон за нарушение обязательств.

Плюсы и минусы расчетов через аккредитивный счет

Иногда стороны сознательно отказываются от использования безопасного безналичного расчета, предпочитая принять личное участие в пересчете денег и закладке суммы в банковскую ячейку. Выбор за клиентом, ведь как и любая система, аккредитивная форма имеет свои достоинства и недостатки:

Безопасность для обеих сторон. У Продавца нет сомнений в платежеспособности Покупателя, а последний может не сомневаться в получении квартиры.

Сделка проводится дольше по нескольким причинам:

• банку потребуется время на проверку подлинности документации;
• процедура замедляется сложным документооборотом.

При расчете через ячейку или наличностью Продавцу придется проверять подлинность купюр. При аккредитиве банк отвечает за выдачу нефальшивых денег.

При отказе от покупки вернуть деньги возможно только путем обращения в суд. Используя аккредитив, нужно быть уверенным в собственных намерениях.

Деньги с электронного счета невозможно украсть.

Вся информация фиксируется. Занизить стоимость недвижимости для снижения суммы налогов не получится.

Если Продавец не предоставит документы в оговоренный договором срок, Покупатель может забрать деньги.

Взимание комиссионных за поведение расчетов по сделкам с недвижимостью.

Банк, работающий на финансовом рынке недавно, может допустить ошибки: не вовремя сдать отчетность, провести запрещенные операции. Следствием становится отзыв лицензии. По закону финансово-кредитное учреждение может обжаловать решение Банка России на протяжении 30 дней. Банк, не имеющий лицензии, ликвидируется (ст. 20 закона №395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Схема покупки квартиры через аккредитив Сбербанк

Сбербанк предлагает использовать аккредитивный счет для покупки недвижимости, автомобиля, ценных бумаг и прочих материальных ценностей, имеющих высокую стоимость.

Чтобы получить деньги, Продавцу предлагается предоставить документ-основание для перехода права собственности с пометкой о госрегистрации имущества на Покупателя. В договоре могут быть указаны и иные документы, которые подлежат проверке Сбербанком.

Согласно условиям, предлагаемым финорганизацией, только при взаимном согласии сторон можно:

• продлить срок аккредитива;
• внести изменения;
• отказаться от сделки.

Схема оформления аккредитива в Сбербанке проста:

Для открытия счета можно обратиться в любое отделение банка. Даже нахождение субъектов взаимоотношений в разных городах не помеха. Сбербанк гарантирует максимально быстрое оформление документов: оформление — 10 минут, проведение взаиморасчетов — 1 день.

Услуга предоставляется при внесении 2000 руб. за обслуживание. Дополнительно придется заплатить:

• 0,2% Х сумму, внесенную на аккредитивный счет, но при условии, что Сбербанк — эмитент и исполнитель. Минимальная сумма оплаты составляет 1000 руб., максимальная — 5000 руб.
• 0,3% от суммы на аккредитиве, если исполнителем будет иной банк.

Это касается только сделок купли-продажи недвижимости. Если продается-покупается иное имущество, взимается плата от 1500 руб., или процент от сделки.

Для сравнения, банк «Промсвязь» предлагает воспользоваться безопасными расчетами через ячейку всего за 2500 руб. ВТБ берет 0,2% от суммы на аккредитиве независимо от того, является ли он исполнителем и эмитентом и одном лице. Дополнительная плата в ВТБ взимается за отзыв аккредитива, сумма — 1200 руб.

Документы для открытия аккредитив в Сбербанке

Открыть счет можно имея при себе:

• паспорт;
• договор купли-продажи недвижимости, долевого участия или иной документ о совершении сделки;
• заявление и сопроводительное письмо.

В отделение подается заявление на аккредитив:

Покупатель направляет сопроводительное письмо банку-исполнителю. По сути это инструкция, согласно которой должен действовать исполнитель. В ней указывается, какие документы необходимо проверить, что делать при выявлении несоответствий.

Бланк сопроводительного письма Сбербанка

Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры

На практике платит за оформление аккредитива тот, кто инициирует такую форму расчетов. Поскольку открытие счета снижает риски обмана для обеих сторон, можно договориться о разделе затрат пополам.

Приобретение квартиры связано с аккумулированием больших денежных сумм, привлекающих мошенников. Чтобы не стать жертвой обмана, не потерять накопленные средства или имущество, следует выбрать надежную форму расчетов. Одна из таких — оплата через аккредитив. При этом перед контрагентами ставятся задачи, которые можно разрешить только с помощью опытного юриста.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры с аккредитивом? Сколько стоит оформление? В какой банк лучше обратиться? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

• Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
• Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
• Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
• Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
• Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

• Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
• Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
• Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
• Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Преимущества такой формы расчетов

• Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
• Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
• Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка	Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк	За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ	В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк	0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк	0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк	0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.