Отказ в покупке объекта недвижимости по ипотеке

Отказ в покупке объекта недвижимости по ипотеке

Проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту: как не стать жертвой мошенников

Каждый банк всегда совершает проверку приобретаемой квартиры на юридическую чистоту, без этого выдача жилищного кредита невозможна. Процедура нужна и банку и самому заемщику. Первый желает получить «чистый» объект в залог, второй — совершить безопасную сделку. Каждому заемщику важно разобраться в том, как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку. Обязательно изучите тонкости проверки недвижимости и моменты, которые вас должны насторожить. К сожалению, обман при покупке квартиры встречается часто.

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает

Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг. Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.

Как банк совершает проверку:

  1. Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
  2. Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена. Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке. Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.

Способы обмана при покупке квартиры

  1. Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
  2. Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
  3. Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.
  4. Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.

Что должно вызывать подозрение

Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:

  • явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
  • из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
  • продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
  • продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.

Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.

Мошенничество с ипотекой

Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.

Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр. Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем. На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Откуда они могут взяться:

  1. Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
  2. Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
  3. В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
  4. В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
  5. Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
  6. Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
  7. Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).

В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку. Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно. Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.

Важно! Обратите внимание, что риск столкнуться с неожиданным претендентом есть только у граждан, которые приобретают объект вторичного рынка. Если речь о квартире в новостройке, таких рисков нет, так как нет и предыдущих собственников.

Титульное страхование — защита от неожиданных собственников

При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.

Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.

Услуга титульного страхования предоставляется не бесплатно, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от вида недвижимости, периода страхования, стоимости квартиры и степени риска.

Может ли обмануть риэлтор?

Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.

Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков. Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.

Не исключаются и ситуации, когда риэлторы сами являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди им доверяют, как опытным специалистам, а в итоге теряют деньги, например переданный задаток. Или клиент составляет на имя риэлтора доверенность, а он использует это для обогащения.

Что делать, если обманул риэлтор?

Выход только один — обращаться в суд и защищать свои интересы. Не медлите, обращайтесь в суд и к адвокату сразу, как только выявился факт обмана. Чем быстрее вы будете действовать, тем больше шансов, что ваши деньги «не уплывут» от вас слишком далеко. Но помните, что наказание мошенника ждет только в том случае, если вы документально докажете факт обмана, голословные заявления суд рассматривать не будет.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

  1. Запросите выписку из ЕГРП. В ней отражается цепочка сделок с объектом недвижимости.
  2. Внимательно изучите оригиналы документов на собственность, в том числе те, что послужили появлению у продавца прав собственности. Если речь о наследстве, стоит проанализировать ситуацию на возможное появление других наследников. Риск есть, если продавец вступил в наследство недавно.
  3. Предоставление продавцом выписки из домовой книги. В ней отражены временно выписанные граждане при их наличии.
  4. Если продавец состоит в браке, получите заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на проведение сделки. Более того, если недавно был развод, и бывший супруг/супруга может предъявить права на недвижимость, нужно заручиться и его согласием.
  5. Проверка кадастрового паспорта и технического паспорта объекта поможет выявить незаконную перепланировку: при ее наличии банк сделку не одобрит.
  6. Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Важный документ, который удостоверит адекватность продавца и его вменяемость. Не стесняйтесь запрашивать справку, это в ваших интересах.
  7. Документы об оплате коммунальных услуг, долгов не должно быть — для многих банков это обязательное условие приобретения квартиры в кредит.

Так как вы оформляете ипотеку, перечень документов для оценки юридических рисков предоставит банк. Бумаги будет проверять опытный специалист, на которого вы можете рассчитывать. Но вам важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в ипотеку самостоятельно, чтобы не затягивать сделку, собирая документы на объект, который заведомо не будет принят в залог.

Что еще проверяют банки: подходящая для покупки недвижимость

Перед поиском недвижимости изучите требования к объекту недвижимости. Каждый указанный пункт должен быть соблюден. Обычно речь о следующем:

  • дом, в котором располагается квартира, не слишком старый, не аварийный, не готовится к сносу;
  • в квартире выделена кухня и санузел;
  • проведены все коммуникации, они находятся в нормальном состоянии;
  • если квартира находится на последнем этаже, не должно быть проблем с крышей;
  • не допускаются деревянные перекрытия, должны соблюдаться требования по материалам, из которых построен дом;
  • прочее на усмотрение банка.

Для выявления соответствиям вышеуказанным критериям банк обязывает потенциального заемщика провести экспертную оценку. Специалист исследует состояние объекта и дает заключение, которое прикладывается к пакету документов для оформления ипотеки.

Как быть если банк не одобрил понравившийся вариант?

Если недвижимость не соответствует критериям банка или выявлена ее юридическая нечистота, выход только один — искать другой объект. Но делать это нужно уже более тщательно, чтобы не затягивать процесс. Помните, что положительное решение банка обычно действует в течение 90 дней.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

В случае с ипотечным кредитом риски исключаются, так как банк принимает в залог только новые квартиры, которые продает аккредитованный им застройщик. Если банк аккредитовал застройщика, значит, он полностью ему доверяет: проверил всю его деятельность и сам возводимый объект от и до. Но и в этом случае банк может предложить максимально обезопасить сделку, подключив титульное страхование.

Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка

Метод проверки юридической чистоты мало зависит от того, какой именно объект приобретается. От этого зависит только пакет документов и точные требования банка. Чтобы быть максимально уверенным, можете привлечь юриста по недвижимости. Именно его, а не риэлтора. Ваш специалист не должен быть материально заинтересованным в совершении сделки, его задача — сделать ее безопасной, за это он и получает деньги.

Так что, ответ на вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту, однозначный: без этого действия ипотека не выдается. Как не выдается и в том случае, если юристы банка нашли предпосылки к возможному мошенничеству.

Требования банков: какая квартира не подойдет для ипотеки

Требования банков: какая квартира не подойдет для ипотеки

Поиск жилья – сложный и ответственный процесс для любого покупателя. А если оно приобретается в ипотеку, придется учитывать еще и то, примет ли банк выбранную квартиру в качестве обеспечения по кредиту. Какие требования предъявляются к залоговой недвижимости, рассказывают наши эксперты.

Руководитель отдела новостроек и отдела кредитных программ ООО «Аркада-Стиль» Наталья Попова:

– Итак, вам одобрен кредит. Что делать дальше? Разные банки дают различные сроки на поиск квартиры или дома — от 1 до 3 месяцев. За этот период не нужно обновлять заявку и предоставлять новые документы. При выборе квартиры следует знать требования именно вашего банка, ведь в каждой организации могут быть свои ограничения по объектам.

Одно можно сказать точно: ни один банк не примет квартиры в аварийном состоянии, квартиры, идущие под снос или под капитальный ремонт с расселением. Эту информацию банки берут из отчетов оценочных компаний (оценка является обязательным условием ипотеки) или из постановлений администрации. По ряду банков есть ограничения по перекрытиям, например, не принимаются деревянные перекрытия. Также банки обращают внимание на год постройки и на благоустройство квартиры (например, квартира не принимается, если нет горячей воды). Имеет значение и то, продает квартиру сам собственник или лицо по доверенности. Многие банки не работают с доверенностью. По частным домам действует еще больше всевозможных ограничений. Во избежание лишней работы прежде всего стоит узнать все требования банка по объекту и только после этого приступать к поиску.

Особое внимание нужно обратить на отношение вашего банка к перепланировкам, т. к. сегодня во многих квартирах таковые присутствуют. Банки не принимают перепланировки, которые нельзя узаконить (например, перенос «мокрых» зон, перекрытие вентиляционных шахт и т. д.). О перепланировках банки узнают из отчета оценочной компании. Если после перепланировки площадь квартиры не поменялась и совпадает с кадастровым паспортом, то заемщику дается 6 месяцев на то, чтобы узаконить перепланировку или привести в соответствие. Все это прописывается в кредитном договоре. Если площади не совпадают по кадастровому паспорту, то необходимо узаконить перепланировку до регистрации сделки. Банк не примет такую квартиру, т. к. сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Читать еще:  Как написать заявление на снижение ставки по ипотеке?

Также имеет значение юридическая чистота квартиры — отсутствие иных собственников. Чистоту старой квартиры проверить очень сложно. По копии лицевого счета, которую сегодня запрашивают банки, можно только увидеть, кто сегодня прописан в квартире. По ЕГРП – наличие арестов на квартиру. При нашем законодательстве добросовестный приобретатель жилья не застрахован от его потери. Поэтому многие банки сегодня предлагают заемщикам страхование титула, страхование риска утраты собственности.

Если вам одобрили кредит на новостройку, в первую очередь необходимо выяснить, какие застройщики аккредитованы в вашем банке. В случае с первичным жильем лучше сначала выбрать квартиру, а затем уже определиться с банком. Сегодня сами застройщики делают своим клиентам интересные предложения по рассрочке: без процентов и до конца строительства. И порой рассрочка интереснее ипотеки.

Руководитель омского подразделения компании «Финансовые партнеры» Галина Кузьмина:


– На поиск квартиры обычно отводится от двух до трех месяцев в зависимости от банка. Если заемщик не успел за это время найти объект, то он должен заново подать в банк все документы и заполнить новую анкету. Автоматически решение не принимается, заемщика повторно рассматривают так же внимательно, как и при первом обращении: можно и отказ получить, ведь жизненная ситуация клиента за эти месяцы способна измениться (появятся неоплаченные долги в базе службы судебных приставов, например штрафы ГИБДД, или зарплату на работе уменьшат).
Конечно, ветхие и аварийные объекты банки в обеспечение не примут, да и заемщики вряд ли такие квартиры или дома захотят приобретать с использованием ипотеки.

Причиной отказа по объекту в большинстве банков станут самовольное присоединение мест общего пользования (например, тамбура перед квартирой) и самовольная перепланировка, которую невозможно узаконить (снесены несущие стены, на первом этаже пристроен балкон без разрешения, перенесены «мокрые» зоны: кухню поменяли местами со спальней). В ряде банков не возьмут к рассмотрению квартиру с деревянными перекрытиями. Банки смотрят на процент физического износа объекта, и если он более 50 %, то могут и отказать. Во всех кредитных организациях требования к залогу разные, поэтому, прежде чем выбирать квартиру, необходимо уточнять, какие у данного банка есть ограничения по объектам покупки.

В некоторых банках есть четкое ограничение по самовольным перепланировкам, т. е. такие квартиры не рассматриваются. В других банках могут принять объект с «переделками», если заемщик предоставит справку из соответствующей организации о том, что они могут быть узаконены. Есть и такой вариант, когда независимые оценщики в своих отчетах указывают, что самовольная перепланировка может быть узаконена или приведена в исходное состояние. Банк дает заемщику полгода на решение проблемы в ту или иную сторону.

Что касается требований к юридической чистоте квартиры, то прежде всего важно наличие всех документов на продаваемый объект. Ряд банков не примет жилье, если оно продается по доверенности. Настороженно отнесутся и к квартире, которая часто перепродавалась за короткий срок. По таким сомнительным объектам могут затребовать дополнительные справки, например из пенсионного фонда.

Если приобретается квартира на первичном рынке и объект аккредитован в конкретном банке, то вполне вероятно, что купить ее можно и до начала строительства (особенно если дом строится с участием кредитных средств банка, выданных застройщику). В каких-то банках по аккредитованным объектам есть требования к степени готовности дома от 20 % до 70 %. Не удастся взять в ипотеку неаккредитованную новостройку – тут необходим дополнительный залог.

Если банк не одобрил квартиру, повлиять на его решение уже не получится. Заемщик знал, какой объект банк рассматривать не станет (его обязательно предупреждают об этом). Тут или кредитора менять, или недвижимость.

Но следует знать, что банк ни при каких обстоятельствах не даст ипотеку на квартиру, если: 1) там использовался материнский капитал и владелец не исполнил свои обязательства по наделению долями всех (в том числе и несовершеннолетних) членов семьи; 2) в квартире прописан (или был прописан на момент приватизации) кто-то, кто имел право на участие в приватизации, но этим правом не воспользовался и не давал нотариального отказа (например, сидел в тюрьме или лечился в ПНД); 3) если в квартире произведена такая самовольная перепланировка, которую невозможно узаконить.

Начальник отдела продаж розничных продуктов филиала «Газпромбанк» (АО) в г. Омске Ирина Сафронова:

– В Банке ГПБ положительное решение о предоставлении ипотечной ссуды на любом рынке жилья действительно в течение 4 месяцев. В установленный срок заемщик может выбрать интересующую квартиру и предоставить в банк документы по недвижимости для последующего оформления кредита. Если заемщик не уложится в этот срок, он может обновить свои документы для повторного и значительно более быстрого рассмотрения банком его ипотечной кредитной заявки.

Приобретаемое жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

• иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел;
• быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
• быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
• иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах);
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
• не находиться в аварийном состоянии;
• не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
• иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
• несовершеннолетние дети не должны быть сособственниками жилого помещения, передаваемого в залог по кредиту.

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные ссуды на приобретение квартир в жилых домах, построенных до 1994 года (за исключением недвижимости, расположенной в границе города).
Ограничений по кредитованию заемщиков на приобретение квартир с узаконенными перепланировками нет. Квартиры с самовольными перепланировками принимаются Банком ГПБ ограниченно. Отсутствует возможность приема самовольных перепланировок квартир, затрагивающих несущие конструкции жилого дома, переноса «мокрых» точек (раковины, туалет и ванная) в квартире, а также места общего пользования в жилом доме.

Банк ГПБ анализирует комплект правоустанавливающих документов по приобретаемой недвижимости, в том числе и документы, предоставляемые продавцом квартиры (физическим лицом и/или застройщиком) для соблюдения чистоты сделки и минимизации рисков для покупателя недвижимости.

Что касается первичного рынка, в Банке ГПБ возможно приобретение квартиры на начальных этапах строительства, в том числе при завершении застройщиком «нулевого» цикла строительства (сваи, фундамент). Квартиру можно приобрести как в рамках 214-ФЗ (договоры долевого участия, уступки), так и по схеме ЖСК. Однако нельзя купить новостройку, не прошедшую аккредитацию в банке.

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные кредиты на покупку следующих объектов жилья:


• комнат в коммунальных квартирах (за исключением случаев приобретения последней комнаты и оформления права собственности и залога (ипотеки) на всю квартиру);
• квартир, расположенных в малосемейках (домах гостиничного типа и типа общежития); с деревянными внешними стенами;
• индивидуальных жилых домов старше 25 лет;
• индивидуальных жилых домов с деревянными внешними стенами старше 10 лет;
• не предназначенных для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения);
• индивидуальных жилых домов, построенных на земельных участках, принадлежащих продавцу на праве аренды;
• индивидуальных жилых домов, принадлежащих продавцу на ином праве (право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования).

Начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России Юлия Абрамова:


– Сбербанк предоставляет заемщику 60 календарных дней для поиска объекта недвижимости. Если этого срока клиенту недостаточно, необходимо подать новую заявку. В ряде случаев при рассмотрении документов по объекту недвижимости банк может отказать в получении кредита на этот объект. Здесь важно отметить, что Сбербанк особое внимание уделяет юридической чистоте документов на недвижимость и самим продавцам жилья.

Так, в кредитовании недвижимости откажут, если квартира находится под обременением, арестом или признана аварийным жильем. Также выдачу кредита Сбербанк не одобрит, если клиент хочет приобрести недвижимость у застройщика с испорченной деловой репутацией, не соблюдающего требования законодательства РФ и не прошедшего проверку службами банка. Еще один показатель того, что банк не будет кредитовать данную недвижимость, – наличие в выбранной квартире неузаконенной перепланировки, которая привела к изменению общей площади объекта или его назначения (чтобы оформить кредит, внесенные изменения необходимо будет узаконить). Во всех вышеперечисленных случаях заемщик может предоставить банку в залог другую недвижимость, соответствующую требованиям финансовой организации.

Отдельно нужно отметить тот факт, что сам продавец недвижимости не может являться созаемщиком или поручителем по кредиту. Если же квартиру продает близкий родственник (родители/дети/один из супругов), то продавец должен иметь прописку в ином месте и/или иметь в собственности другую жилую недвижимость. Что касается квартир на первичном рынке, то кредитовать строящуюся недвижимость можно начиная с 10%-ной готовности надземной части объекта и при условии, что застройщик прошел аккредитацию в банке.

Самые популярные причины отказа в предоставлении ипотеки в Сбербанке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПричины отказа в ипотеке в Сбербанке можно разделить на две группы – несоответствие заёмщика общим требованиям (то есть тем критериям, которые указаны в открытом доступе на сайте банка, и без которых невозможно получить ни один кредит в принципе) и несоответствие специфическим требованиям по ипотечному кредиту.

Из-за чего чаще всего отказывают в ипотеке

Как правило, основная доля отказов в кредите возникает из-за несоответствия базовым требованиям к заёмщику, которые указаны прямо на сайте банка – отсутствие регистрации и гражданства РФ, низкая заработная плата, недостаточный трудовой стаж или отсутствие официального трудоустройства в принципе, испорченная кредитная история.

В случае с ипотекой эти критерии ужесточаются и должны рассматриваться с учётом влияния друг на друга. К примеру, возьмём два требования: возраст заёмщика на дату погашения займа не должен превышать 75 лет, а также тот факт, что ежемесячный платёж должен составлять не более 50% от совокупного дохода заёмщика за месяц.

Казалось бы, проблема со слишком крупным ежемесячным взносом легко решается увеличением срока кредита, но иногда возраст заёмщика уже не позволяет увеличивать срок, т.к. тогда на дату погашения ему будет более 75 лет. Поэтому приходится подыскивать либо созаёмщика, либо недвижимость подешевле.

Кроме того, важно учитывать все прочие платежи, взимаемые с клиента (алименты, прочие кредиты). Если у человека имеются задолженности по другим займам, долги по алиментам, штрафам в ГИБДД, налоговой и в прочих государственных инстанциях, все это также приведёт к отказу в выдаче займа.

Какая недвижимость приведёт к отказу в выдаче ипотеки

Многие клиенты получают отказ в ипотеке перед сделкой, т.е. уже после предварительного одобрения кредита. Дело в том, что банк начинает проверку пакета документов уже после того, как выдал предварительное согласие. Малейшее несоответствие заявленным сведениям или проблемы с их проверкой (не взяли трубку на работе, справка оказалась «липовой», номер мобильного оформлен на другого человека) также приводят к отказу в ипотеке.

Но отдельное внимание на данном этапе уделяется и объекту недвижимости. Если вкратце, то к нему предъявляется одно-единственное требование – он должен быть ликвидным. Но на практике это требование складывается из нескольких критериев:

  • квартира должна иметь все удобства (канализация, электричество, водоснабжение, газ);
  • дом должен быть кирпичным, панельным, каменным, но никак не деревянным;
  • и сама квартира, и дом, в котором она находится, не должны пребывать в аварийном состоянии, подлежать сносу, стоять в очереди на реконструкцию, капитальный ремонт и др.;
  • не должно возникать никаких юридических сложностей (например, с отчуждением права собственности предыдущего владельца из-за проживания в квартире несовершеннолетних);
  • если речь идёт о долевом строительстве, то поводом может послужить и недобросовестная или сомнительная репутация компании-застройщика.

Банк имеет полное право предъявлять подобные требования к недвижимости, поскольку она является предметом залога. В случае невыплаты кредита заёмщиком, банк должен суметь продать квартиру за адекватную цену и тем самым возместить свои расходы. А если недвижимость неликвидна, банк останется в убытке.

Причиной отказа в выдаче ипотечного займа может послужить даже неопрятный вид заёмщика, очевидные признаки проблем со здоровьем, явка в банк в состоянии алкогольного опьянения или странное поведение (например, явная нервозность, сбивчивые и путаные ответы на вопросы и т.д.).

Что делать, если получен отказ

По некоторым данным, из десяти заявок на жилищный кредит одобрение получают только семь, то есть процент отказа составляет приблизительно 30%. Однако отрицательный ответ банка – ещё не приговор.

Повторный запрос на ипотеку в Сбербанке можно подавать через 2 месяца (60 календарных дней), однако, тут важно не время, прошедшее между заявками, а то, какие меры предпринял заёмщик для устранения причин изначального отказа.
‘ alt=””>

Повысить вероятность одобрения заявки можно следующими способами.

  1. Убедиться, что клиент соответствует всем требованиям (гражданство, прописка, возраст, уровень дохода, стаж, отсутствие судимостей и психических заболеваний, хорошая кредитная история).
  2. Если кредитная история оставляет желать лучшего или вообще отсутствует, можно оформить небольшой потребительский кредит, кредитную карту или займ в МФО. Однако не рекомендуется погашать его ускоренными темпами – по некоторым сведениям, если в кредитной истории клиента есть много кредитов, взятых на несколько лет и досрочно погашенных за несколько месяцев, это тоже повышает риск отказа, т.к. банку такие займы невыгодны, плата за кредит получается минимальной.
  3. Если проблема заключается в уровне доходов, то можно привлечь поручителей, созаёмщиков либо увеличить первоначальный взнос (тем самым уменьшив требующуюся сумму кредита).
  4. Если проблема в недвижимости, то лучше поискать другой объект для покупки. Можно выбрать из вариантов, предлагаемых банком – у Сбербанка есть список аккредитованных новостроек.
  5. Если клиент работает на должности, сопряжённой с повышенным риском для жизни (полицейский, водитель и др.), то может помочь оформление полиса добровольного страхования жизни и здоровья.

Если клиент не может найти видимых причин для отказа в ипотеке, есть вариант обратиться к кредитному брокеру – компании, помогающей получить одобрение по ипотеке и любым другим кредитам. Кроме того, можно попытать удачу в других банках, выдвигающих менее строгие требования к заёмщикам.

Читать еще:  Вычет по военной ипотеке

Напоследок нужно отметить, что в теории клиент может раз за разом подавать заявки на ипотеку. Если двухмесячная пауза не была выдержана, ему автоматически придёт отказ. Если в финансовом положении заёмщика ничего не изменилось, то скорее всего, банк тоже ответит отказом. А повторяющиеся отказы в кредитах тоже портят кредитную историю и даже могут послужить основанием для внесения в стоп-листы всех банков. Поэтому перед подачей заявки нужно удостовериться, что причины предыдущего отказа были устранены.

Снятие обременения по ипотеке

Снятие обременения по ипотеке – процедура снятия наложенных ограничений прав собственника заложенной недвижимости, заключительный этап всей «ипотечной истории», который необходимо пройти в обязательном порядке после погашения долга перед финансовым учреждением. После прохождения этого этапа клиент становится полноправным владельцем приобретенной недвижимости — он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, так как оно уже не будет находиться под банковским залогом. Обременение на квартиру по ипотеке – что это? Как его снять и в когда это допустимо?

Что такое обременение по ипотеке?

Обременение по банковской ипотеке – это наложенные в силу договора ограничения на право собственности.

Ограничения определяются Гражданским кодексом, ФЗ№ 102 и условиями соглашения с банком. Недвижимость, находящуюся под залогом, нельзя обменивать, дарить, продавать и, в некоторых случаях, сдавать в найм без официального согласия залогодержателя.

Обременение банк накладывает после покупки клиентом жилья на кредитные средства. Основанием для этого является договор. Приобретаемый объект, по условиям документа, на весь срок выплаты долга передается в залог банку в качестве обеспечения клиентом его финансовых обязательств.

Данные о том, что объект находится под ограничениями, заносятся в единую базу недвижимости Росреестра. Обычно процедуру регистрации ипотеки проводят сразу в день заключения соглашения с финансовым учреждением.

Когда можно снять обременение с квартиры по ипотеке?

Освободить объект недвижимости от ограничений можно только в том случае, когда банк не имеет финансовых претензий к собственнику жилплощади. Иными словами, снятие обременения с квартиры по ипотеке возможно лишь после возврата кредита с процентам в полном объеме. Причем внесение последнего платежа может быть как по графику, так и досрочно.

Росреестр погашает запись о наложении ограничений на основании одного из предоставленных документов:

  • справка о праве собственности, полученная в результате продажи объекта на аукционе;
  • вступивший в силу судебный документ, подтверждающий закрытие ипотеки;
  • закладная с записью о том, что сумма долга была полностью погашена клиентом;
  • заявление о снятии обременения по ипотеке от собственника и банка.

В случае отсутствия каких-либо претензий и судебных разбирательств документом, на основании которого собственник может погасить запись о залоге, является заявление, написанное лично им и представителем банка, и закладная. Начать процедуру можно уже на следующий день после внесения последнего платежа.

Условия снятия обременения по ипотеке

Для снятия обременения с залогового жилья существует стандартная процедура. Предусмотрена возможность оформления документов с помощью местного МФЦ, и, тем не менее, отдельные сложность все же иногда возникают.

Случается, что проценты (особенно при досрочном погашении долга) рассчитываются неправильно и на кредитном счете остается минимальная сумма долга. Постепенно на эту небольшую сумму начисляются пени и штрафы, в результате чего добросовестный плательщик превращается в должника.

Банковское учреждение должно передать заемщику официальные бумаги, которые подтвердят то, что кредитополучатель оплатил всю сумму ипотеки и договор закрыт. Эта справка нужна для того, чтобы МФЦ передал бумаги о снятии обременения, нужный для внесения записи в ЕГРП.

Срок снятия обременения по ипотеке

В соответствии со ст. 25 ФЗ №264, снятие обременения по ипотеке Росреестр проводит в течение 3 рабочих дней с момента подачи собственником документов.

Если бумаги подавались через МФЦ, то процесс может затянуться на 1-2 дня, так как центру потребуется дополнительное время на пересылку документов.

Срок увеличится до 5 рабочих дней, если собственник хочет снять обременение по ипотеке на объект, приобретенный по долевому строительству.

Некоторые финансовые учреждения самостоятельно проводят данную процедуру. Но в этом случае сроки будут затянуты до 3-4 недель.

Какие нужны документы для снятия обременения?

После внесения последнего платежа по ипотечному кредиту, гражданин должен обратиться в банк, для получения документа подтверждающего полную выплату долга. Специалист по ипотечному кредитованию консультирует по процедуре снятия обременения.

Требуется собрать документы, согласно следующему перечню:

  • справка об отсутствии задолженности (срок ее подготовки составляет до 30 дней);
  • письмо банка о полном исполнении клиентом обязательств по кредитному договору, которое направляется на адрес регистрирующего органа;
  • выписка о состоянии счета по кредиту;
  • общее заявление сторон, о снятии обременения по ипотеке, которое должно быть подписано и заверено специалистом банка;
  • договор об ипотеке (и его копия);
  • паспорт всех, упомянутых в свидетельстве на право собственности (оригиналы и копии);
  • при процедуре подачи заявления должны присутствовать все указанные граждане;
  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • иногда и некоторые другие документы, касающиеся имущества
  • квитанция о том, что уплачена госпошлина за снятие обременения ипотеки;
  • решение суда, в случае, когда ипотека закончена на его основании.

Чтобы получить письмо из банка, нужно подать следующее заявление:

Образец заявления на снятие обременения

Заявление

Что потребуется указать:

  • ФИО.
  • Паспортные данные.
  • Место проживания и контактные данные (номер телефона, электронная почта).
  • Причину для прекращения обременения (выполнение обязательств по договору).
  • Реквизиты документа, на основании которого снимаются ограничения (дата и номер).
  • Выбор объекта, с которого нужно снять ограничения: участок, дом, квартира и пр.
  • Характеристики объекта: площадь, номер по кадастру, точный адрес.
  • Подпись и число.

Образец заявления в Росеестр на снятие обременения

Бланк заявления можно запросить в банке или в регистрирующем органе. Документ должен быть заверен финансовым учреждением. Если у квартиры несколько собственников, то заявление должен написать каждый из них.

Заявление может не потребоваться, если банком была оформлена закладная. В этом случае в качестве документа-основания в Росеестр можно подать закладную с печатью банка и отметкой о том, что кредит погашен и финансовое учреждение не имеет финансовых претензий к заемщику.

Госпошлина

Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.

Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 400 рублей.

Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 250 рублей.

Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается

Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.

Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.

Способы подачи заявления

Существует несколько вариантов подачи бумаг и заявления.

Через регистрационную палату

В Росреестр можно обратиться как лично, так и дистанционно, отправив документы по почте. Порядок прохождения процедуры следующий:

  1. Получение в банке закладной или заявления.
  2. Сбор документов.
  3. Подача бумаг в местное отделение регпалаты.

Какие документы нужны:

  • заявление;
  • закладная из банка;
  • паспорта;
  • свидетельство о рождении (если одним из владельцев объекта является ребенок младше 14 лет).

Повторное обращение после завершения процедуры в орган не требуется, если, конечно, собственник не заказал новое свидетельство о праве владения.

В МФЦ

Порядок такой же, как и в первом случае, однако обращение в многофункциональный центр сэкономит время. Собственник может оформить бумаги без очередей, и при этом получить помощь от работника центра при заполнении заявления.

Следует учитывать, что в МФЦ сроки снятия обременения по ипотеке могут увеличиться до 5 дней.

Через интернет

Снять ограничения можно через Госуслуги. Однако дистанционное снятие с жилья ограничений доступна только пользователям, имеющим электронную подпись.

Если электронной подписи нет, то через Госуслуги можно только записаться на прием в регистрационную палату или МФЦ.

Как снять обременение по ипотеке в Сбербанке?

Для ипотечных заемщиков Сбербанка действует упрощенная процедура снятия регистрационной записи о залоге. После внесения последнего платежа финансовое учреждение самостоятельно проводит снятие объекта с обременения. Клиенту не нужно писать заявление, обращаться в отделение банка и в регпалату – все происходит в автоматическом режиме.

  1. После внесения последнего платежа на следующий день заемщик получает сообщение на телефон о начале процесса снятия ограничений.
  2. Если за время выплаты кредита клиент сменил номер телефона, то об этом необходимо заблаговременно сообщить в банк.
  3. Далее происходит проверка данных о кредите. Финансовое учреждение в этот период может запросить дополнительные сведения или документы на снятие обременение по ипотеке. Их можно передать лично в офисе или дистанционно.

Процедура длится до 1 месяца. О ее завершении клиент узнает по смс.

Так как в этом процессе заемщик практически не участвует, то после получения уведомления от Сбербанка о снятии записи о залоге не лишним будет проверить результат. Запросить выписку из реестра можно на сайте Регпалаты, через Госуслуги или через онлайн-сервис Сбербанка ДомКлик.

Самые распространенные причины отказа в снятии обременения:

  • Поданы не все документы. Если владельцев жилья несколько, то каждый из них должен писать заявление и предоставлять бумаги, подтверждающие личность (паспорт или свидетельство о рождении).
  • Кредит погашен не полностью и банк не выдает закладную. Если заемщик своевременно выплатил ипотечный кредит, то в этом случае необходимо проверить даты последних платежей. Возможно, произошла техническая ошибка или платеж еще не дошел.
  • Заявление подано лицом, не являющимся собственником. Если нет возможности самостоятельно идти в МФЦ или Росреестр, то можно оформить доверенность на другого человека. На основании этой бумаги любое физическое лицо может подать заявление без участия собственника.

Снятие жилья из-под залога может стать проблематичной, если банк, выдавший кредит, был ликвидирован. Как снять обременение по ипотеке закрывшегося банка? В этом случае заемщику придется обращаться к лицу или организации, к которому перешел его долг. Он должен выдать закладную и поставить необходимые подписи в бумагах, подтверждающих выплату в полном объеме и отсутствие претензий.

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.

Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение. А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно. В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

Преимущества Недостатки
Низкая стоимость жилья До погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемы После погашения долга придется заниматься снятием обременения
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрее Оформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

  • Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
  • Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Порядок действий

  1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
  2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
  3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
  4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.
  1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
  2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
  3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

Документы

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Главная особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
  • Действующие договора залога и ипотеки.
  • Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
  • Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
  • Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  • Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
  • Договор купли-продажи.
  • Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
  • Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
  • Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Расходы

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

Стандартный перечень расходов:

  • Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
  • Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
  • Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
  • Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Сроки

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

  • Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
  • Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
  • Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
  • Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
  • Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Что такое ипотека? Простыми словами об этом виде кредитования

Ипотеку возможно оформить на приобретение различных видов недвижимости. Можно купить жилье на вторичном рынке или в новостройке, можно взять заем на строительство своего дома или на приобретение земельного участка. Обычно такой кредит (деньги под залог недвижимости) выдается на длительный период.

Что это такое — определение понятия простыми словами

Что значит ипотечное кредитование? Суть ипотеки состоит в том, что заемщик при ее оформлении закладывает недвижимое имущество, находящееся в его собственности. Для банка-кредитора это является гарантией возврата полученного займа.

Определение понятия ипотеки простыми словами можно выразить так: заемщик заключает ипотечный договор с банком, получает деньги и каждый месяц вносит прописанную в договоре сумму денег в кассу банка-кредитора. Имущество, которое возможно предоставить банку в качестве залога:

Законодательные акты, регулирующие процесс

Основной закон, который регулирует ипотеку – это Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. Также основные важные моменты (и различные нюансы) ипотеки четко прописаны в Гражданском кодексе РФ (часть первая).

Процедура оформления

Чем созаемщик отличается от поручителя?

Если для оформления ипотеки у потенциального заемщика недостаточно собственных доходов, то вполне возможно привлечь созаемщика (обычно им становится второй супруг).

Созаемщик – это полноправный участник кредитного договора, который совместно с основным заемщиком берет на себя обязательства перед банком-кредитором по выплате полученного займа в полном объеме.

Поручитель – это человек, который обязуется выполнить обязательства заемщика перед банком, если тот нарушит исполнение договора. Эти обязательства оформляются специальным договором поручительства. Чаще всего наличие поручителя требуется, если у заемщика:

  • Маленький трудовой стаж.
  • Невысокий размер доходов.

Главное отличие между созаемщиком и поручителем состоит в том, что созаемщик (вместе с основным заемщиком) обязан регулярно вносить платежи по займу, а поручитель должен погашать задолженность только тогда, когда заемщик свои обязательства не выполняет.

Дают ли в декрете?

Оформить ипотеку, находясь в декретном отпуске, в принципе, возможно, но сделать будет это достаточно сложно. Можно обозначить подходящие условия:

  • Наличие в собственности объекта ликвидной недвижимости, которую можно оформить в залог.
  • Высокий доход у второго супруга.
  • Наличие денежных средств, достаточных для внесения крупного первоначального взноса (50 – 70%).
  • Наличие платежеспособного поручителя (с высоким доходом).

Условия одобрения заявки

Заявка на ипотеку будет одобрена при соблюдении следующих условий:

  • Идеальный возраст потенциального заемщика – от 25 до 40 лет.
  • Наличие гражданства РФ.
  • Трудовой стаж должен быть не менее одного года (при этом не менее 6 месяцев – на последнем месте работы).
  • Достаточно высокая платежеспособность (хорошо, если размер ежемесячного взноса не будет составлять более половины общего дохода семьи).
  • Наличие пригодного для залога недвижимого имущества.
  • Хорошая кредитная история.
  • Наличие поручителей и созаемщиков.

Можно ли брать ипотечный кредит при наличии не погашенных долгов?

Если у потенциального заемщика имеются непогашенные потребительские кредиты, это может сыграть негативную роль в принятии решения банком (о предоставлении ипотеки). Можно попытаться рефинансировать эти займы в один или погасить их досрочно.

Про ипотеку при наличии других непогашенных займов читайте тут.

Причины отказа

Основные причины для отказа следующие:

  • Плохая кредитная история.
  • Предоставление поддельных документов.
  • Недостаточный доход.
  • Отсутствие средств для внесения первоначального взноса.
  • Выбор неликвидной недвижимости (не удовлетворяющей требованиям банка).
  • Трудовая нестабильность заемщика.

Когда может потребоваться помощь в получении?

Помощь в получении ипотеки может потребоваться в таких ситуациях:

  • Плохая кредитная история.
  • Отсутствие денег на первоначальный взнос.
  • У потенциального заемщика нет официального трудоустройства.
  • Невозможно подтвердить доход справкой по форме 2-НДФЛ.

Ипотечные банки

Про ипотечные банки было известно еще в 18 веке, в Германии в то время могли получить ссуду под залог недвижимости различные промышленные компании.

Аннуитетные и дифференцируемые платежи

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке — это разновидности ежемесячных взносов, вносимых в банк для погашения кредита. Аннуитетные платежи вносятся на протяжении всего срока одинаковыми суммами, дифференцированные же платежи подразумевают разные суммы, то есть, сначала делаются более крупные взносы, а затем они постепенно снижаются.

Банкротство организации

Если вдруг ипотечный банк объявляется банкротом, не стоит расслабляться и забывать о своих обязательствах. Заемщик обязан продолжать своевременно вносить платежи, сохранять квитанции. Необходимую информации (об актуальных реквизитах) нужно узнавать по телефонам горячей линии банка.

О том, что происходит с ипотекой при банкротстве банка, можно узнать в отдельной статье.

Нужно ли страховать?

Необходимость страховать предмет ипотеки четко прописана в Федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке». Что касается личного страхования, то оно не является обязательным (п.2 ст. 935 ГК РФ), но если такой страховки нет, то банки обычно повышают процентную ставку.

О страховании ипотеки более подробно говорится тут.

Процедура купли-продажи недвижимости с использованием кредитования

Данную процедуру можно подразделить на следующие этапы:

  • Поиск подходящего банка-кредитора.
  • Подбор нужного варианта недвижимости (проведение оценки стоимости независимым экспертом, заключение предварительного договора, согласование и получение одобрения банка).
  • Заключение договоров: ипотечного и купли-продажи.
  • Регистрация сделки в Росреестре и оформление объекта недвижимости в собственность.

Об ипотеке и купле-продаже недвижимости читайте в нашем материале.

Перепланировка залоговой квартиры

Первым делом нужно внимательно прочитать банковский договор – если там нет пункта о запрете проведения перепланировки до полного погашения кредита, то можно приступать к действиям:

  • Получение согласия БТИ на проведение перепланировки и разрешение ЖЭКа.
  • Получение разрешения банка – для этого необходимо обратиться с письменным заявлением (в свободной форме) и приложить к нему согласие БТИ.
  • Проведение работ и регистрация проведенной перепланировки.
  • Предоставление в банк всей документации о произведенных изменениях в квартире.

О возможности перепланировки залоговой квартиры говорится в этом материале.

Погашение

В ипотечном договоре четко прописывается – каким образом должна погашаться ипотека, то есть, аннуитетными или дифференцированными ежемесячными взносами, при этом определяется дата платежа.

Про погашение ипотеки написано в отдельной статье.

Что будет, если не платить?

Если заемщик не платит по кредиту, то банк предпринимает следующие меры:

  • Уведомляет о наличии просроченной задолженности (по телефону и в письменном виде).
  • Начисляет проценты пропорционально сумме долга или платежу.
  • Обращается с иском в суд о принудительной продаже залогового объекта недвижимости.

Более подробно о том, что будет, если не платить по кредиту, рассказано здесь.

Продажа залогодержателями квартир из-за долгов

Банк имеет право обратиться в суд с целью взыскать заложенную квартиру (ст. 54.1 ФЗ №102) и далее продать ее, если:

  • Клиент задерживает внесение ежемесячных обязательных платежей более чем на 90 дней.
  • Сумма задолженности составляет более 5% от стоимости залога (объекта недвижимости).
  • Нарушается график оплаты в течение одного года, как минимум, три раза.

Про продажу квартиры из-за долгов мы рассказывали здесь.

Возможно ли банкротство?

В такой ситуации, если долг большой, то залоговый объект недвижимости будет продан с аукциона, при этом банк-залогодержатель удовлетворит свои денежные требования в первую очередь (используя преимущество). Неплатежеспособный заемщик лишиться может не только недвижимости, но и другой собственности.

Про ипотеку и банкротство физического лица написано в этой статье.

Возможность получения налоговых вычетов

Граждане РФ могут получить налоговый вычет по ипотеке согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ. Его можно подразделить на:

  • Базовый вычет (при покупке жилья в ипотеку).
  • Возмещение по процентам (по ипотечному займу).

Про налоговый вычет и возврат по ипотеке более детально рассказано тут.

Брачный договор

Во многих случаях брачный договор позволяет избежать судебных разбирательств. Любые кредитные организации приветствуют наличие такого договора (а некоторые банки отказывают в оформлении ипотеки из-за его отсутствия), так как благодаря этому документу все финансовые отношения предельно прозрачны.

В брачном контракте прописывают, кто в случае развода останется собственником объекта недвижимости и кто из супругов будет продолжать выплачивать ипотеку.

Про брак, брачный договор и ипотеку мы писали в отдельной статье.

Разрешено ли рефинансирование?

Рефинансирование ипотеки возможно провести таким образом:

  • Снизить сумму ежемесячного взноса в банк за счет уменьшения процентной ставки или продления срока кредитования.
  • Изменить валюту задолженности.

По сути, рефинансирование ипотеки – это погашение одного займа за счет другого на более выгодных условиях.

Возможно ли увольнение или сокращение сотрудника с жилищным займом?

О том, возможно ли увольнение работника, на которого оформлена ипотека, и что делать в таком случае, мы писали в этой статье.

В итоге можно сделать вывод, что ипотека – это всегда залог, то есть, только под залог недвижимости возможно получить ипотечный заем. После того, как заемщик полностью выполнит свои обязательства перед банком, снимается залог с имущества.

В случае же, если заемщик не в состоянии расплатиться с банком, то заложенная недвижимость продается и кредитор взыскивает с вырученных средств задолженность (заемщика перед банком).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector