Как мне правильно поступить с долгами за жилье?

Как мне правильно поступить с долгами за жилье?

Купил квартиру с долгом за коммунальные услуги, как быть?

Процесс покупки квартиры всегда был довольно хлопотным и тяжелым, поскольку требовал пристального внимания ко всем нюансам, в том числе юридическим. Одна из главных проблем, с которыми можно столкнуться при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости — долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего хозяина.

Конечно, можно подумать, что ничего страшного в этом нет, но стоит помнить: подобная задолженность может оказаться достаточно большой суммой (например, несколько сотен тысяч рублей), которая неприятно удивит нового собственника.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Купил квартиру с долгами за коммунальные услуги: нужно ли выплачивать долг?

Все законные владельцы жилой недвижимости, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ, обязаны вносить:

  • Плату за содержание помещения, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом; текущий ремонт и содержание общего имущества (расходы по холодной и горячей воде, по электрической и тепловой энергии); отведение сточных вод;
  • Денежные средства на капитальный ремонт;
  • Плату за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление).

Единственное исключение — это обязательство вносить средства на капитальный ремонт в многоквартирном доме, которое переходит от предыдущего собственника жилой недвижимости к новому. Кроме того, если у прежнего хозяина квартиры имелась задолженность по этим взносам, то нынешний владелец должен будет ее погасить (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ, новый собственник жилой недвижимости может принять обязательства по оплате коммунальных услуг предыдущего владельца только после совершения сделки по переводу долга, которая осуществляется при согласии двух сторон. Если покупатель квартиры не изъявляет желания брать на себя чужую задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи желательно прописать пункты о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Если произошла такая ситуация, когда жилая недвижимость была приобретена с задолженностями по коммунальным услугам, то отстоять свои законные права и в дальнейшем все-таки не погашать эти долги можно, выполнив следующие шаги:

  1. Потребовать у предыдущего хозяина квартиры справку о состоянии задолженности, а при отсутствии таковой следует самостоятельно обратиться в УК, ТСЖ или ЖК для получения необходимых сведений. Если же перечисленные организации начали управлять домом позже даты регистрации права собственности продавца, то в этом случае справку о состоянии долга предоставит предыдущая ответственная компания;
  2. Сообщить УК, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив к нему копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности;
  3. Уведомить предыдущего владельца жилой недвижимости о поступивших требованиях погасить долг по коммунальным услугам за период, когда он являлся действующим собственником квартиры. Возможно, прежний хозяин добровольно выполнит свои обязательства.

Выводы — как быть, если купил квартиру с задолженностью по квартплате

Если купленная квартира оказалась с долгами, то даже в этом случае закон всегда на стороне покупателя, однако нервотрепки все равно не избежать. Документ, подтверждающий ответственность собственника за оплату счетов по ЖКХ — ст. 153 ч. 2 п. 5 ЖК РФ.

В нем зафиксировано, что владелец недвижимости обязан оплачивать счета по квартплате и коммунальным услугам «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Следовательно, новый хозяин имеет полное право не брать на себя чужие долги.

Очень часто возникают ситуации, когда управляющая компания начинает требовать от нынешнего владельца квартиры погашения задолженностей по ранее предоставленным услугам, которыми он не пользовался. То есть происходит конфликт интересов: с одной стороны, новый собственник, имеющий право оплачивать только свои счета, а с другой — управляющая организация, которая в течение трех лет может требовать оплату своей работы, пока не истечет срок давности.

Единственный выход из подобной ситуации — договориться с продавцом квартиры о подписании договора купли-продажи с условием, что соглашение вступит в силу только при регистрации сделки. Кроме того, покупателю необходимо в момент между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности, но до приема жилья зайти в управляющую организацию для открытия своего лицевого счета, чтобы задолженности продавца квартиры остались на его счете.

Дополнительно рекомендуется и предыдущему собственнику, и нынешнему в акте приема-передачи жилой недвижимости зафиксировать все текущие показания счетчиков, что обяжет продавца внести оплату за потребленные им услуги. А от управляющей компании потребуется заключить новые договоры с поставщиками электроэнергии и газа.

Как правильно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

Приобретение жилья на вторичном рынке – процесс, связанный с определенными рисками. Например, новые хозяева могут столкнуться с проблемой неоплаты услуг ЖКХ прежними жильцами. Некоторые думают, что расплачиваться с представителями коммунальных служб придется будущим жильцам, хотя это не так. Нет такой законодательной нормы, которая бы возлагала на собственника чужое долговое бремя. Но покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам имеет нюансы, о которых стоит узнать заранее.

Особенности покупки квадратных метров с долгами

В законодательстве РФ отсутствуют нормы, ограничивающие возможность продажи жилья с долгами. К тому же бремя долга за ЖКХ не возлагается на новых собственников квадратных метров, поэтому повода для паники вроде бы нет.

Особенности покупки квадратных метров с бременем долгов по квартплате заключаются в следующем:

  1. Долг привязывается не к жилплощади, а к физическому лицу.
  2. Единственный случай, когда невозможна реализация квартиры с долгами – если из-за большой суммы задолженности коммунальщики подали в суд и дело дошло до ареста жилплощади.
  3. Период ИД по коммунальному долговому бремени равен 3 годам. Например, если хозяева не оплачивали счета в течение 5 лет, служба ЖКХ может взыскать деньги в судебном порядке только за трехлетний срок.
  4. При смене хозяина меняется лицевой счет.
  5. Как только собственник получит документы, удостоверяющие право, нужно известить УК.
  6. Если организаций, оказывающих коммунальные услуги, несколько, известить придется каждую.

Несмотря на то, что никто не запрещает отчуждение объекта с долгами, в процессе регистрации права собственности возможны проблемы. Поэтому в скорейшем урегулировании ситуации с задолженностью заинтересованы обе стороны.

Для решения вопроса оплаты есть несколько способов. Распространенный вариант – когда стоимость квартиры снижается на сумму долга. При заключении сделки указывается, что покупатель сам его погасит. Стороны могут внести нужный пункт в текст договора или составить дополнительное соглашение.

Если оплатить счета намерен продавец, нужно составить передаточный документ. В нем указываются данные о сумме долга и показания учетных устройств.

В тех случаях, когда задолженность в соглашении не упоминается вообще, она следует за первоначальным владельцем автоматически.

Как быть с долгами по капремонту

При покупке квадратных метров нужно поинтересоваться, оплачены ли у прежнего владельца счета за капремонт. Дело в том, что согласно ст.158 ЖК долги по ремонту с целью восстановления ресурса, сделанные прежним хозяином, становятся головной болью новоселов. Бывает, что сумма набегает приличная, и обращаться в суд в этой ситуации бессмысленно.

Способы узнать о долгах

Перед заключением сделки стоит выяснить, есть у продавца задолженность за коммуналку и насколько она велика. Узнать о проблемной ситуации возможно из справки,запрашиваемой у продавца. Если прежние жильцы не торопятся нести нужную бумажку, есть и другие источники получения информации:

  1. Расчетные центры, открытые в большинстве городов.
  2. Организации, поставляющие потребителям ресурсы (тепловые, энергосбытовые компании).
  3. Интернет-порталы управляющих компаний.
  4. Почтовые отделения, осуществляющие прием платежей.

Также покупатель имеет право воспользоваться банковскими ресурсами. Например, информацию о наличии долгов предоставляет ПАО «Сбербанк». Узнать о задолженности можно по реквизитам, которые есть в квитанциях. При оплате счета в терминале плательщик сразу увидит сумму долга по конкретному адресу.

С помощью этих методов можно узнать о наличии задолженности за газ, электричество и прочие необходимые людям ресурсы. Нельзя забывать и про оплату стационарного телефона, если он установлен. Долги по нему бывают двух видов: за междугородние разговоры и по абонентской плате.

Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг

Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.

Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.

Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.

Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.

Долговое бремя за квартиру, оформленную в ипотеку

Процедура приобретения квадратных метров в ипотеку практически ничем не отличается от стандартной купли-продажи. Поскольку долги к новоселам не переходят, банки спокойно относятся к приобретению такого жилья.

Так что семьям, оформляющим ипотечный кредит, не стоит надеяться, что банк проверит квартиру на наличие долгов. Чтобы не затягивать переезд, лучше как можно быстрее прояснить ситуацию и урегулировать вопрос с продавцом.

Алгоритм совершения сделки

Процесс покупки жилья с долгами за коммунальные услуги состоит из нескольких стадий:

  • Получение информации о задолженности любым удобным способом;
  • Обращение за выпиской из ЕГРП для проверки квартиры на наличие обременений. Это нужно сделать обязательно. Если у продавца накоплена большая задолженность за жилье, не исключено и наличие долгов по кредитам, а значит, недвижимость может быть арестована приставами;
  • Обсуждение с продавцом порядка и условий погашения долга;
  • Составление соглашения купли-продажи и его подписание.

После этого необходимо обратиться в регистрационный орган, который переведет право собственности с продавца на покупателя.

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги не представляет особых сложностей. Главное – вовремя узнать, что эти долги существуют, и прописать важные моменты в соглашении. Если покупатель не знает, как составить договор с учетом всех нюансов, можно воспользоваться услугами риэлтора или опытного юриста.

Читать еще:  Как взыскать задолженность и увеличить размер алиментов?

Здравствуйте. Нет опыта в приобретении жилья,и поэтому уже столкнулись с некоторыми не совсем приятными моментами. Квартира (вторичка) покупается нами в поселке. C привлечением государственной помощи в улучшении жил.условий. И возможно с привлечением материнского капитала. Собственник в данный момент другом городе. Договор пока не заключали, соглашений тоже никаких нет. Документов собственности нам не показали пока. На заключение договора планирует появиться. Сейчас всеми вопросами (показ квартиры, погашение долгов, получение задатка,поход с документами собственности к нотариусу и тд) занимается ее родительница. Без доверенности. Юридически тоже не особо подкована,и на наши всякие вопросы юридического характера реагировала,махнув рукой. Сложно объяснить человеку, что так положено. И задаток мы передавали сегодня,к сожалению,по своему незнанию,вообще не по форме закона. Так как получить средства на свою карту собственница отказалась,мотивируя, что наличные деньги нужны родителям для погашения долгов по квартире и иных платежей. Расписку писала ее родительница от имени дочери. Забыли указать общую сумму стоимости жилья. Интересовалась, когда мы будет отдавать остальные деньги. Почти разговор во время подробного просмотра квартиры мама записала. Но какие гарантии от такой расписки и данной записи в случае чего? Пожалуйста, подскажите, как нам действовать дальше. Должны ли проводить сделку через нотариуса или юриста,когда перечислять остальные средства? И как прописать данный задаток в договоре? Будет ли данная покупка проверяться государственными органами более тщательно (очень бы хотелось)?

Спасибо за полезную и интересную статью!
Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
  2. Написать претензию управляющей компании.
    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.
    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе. Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Читать еще:  Могут ли по задолженности перед МФО завести уголовное дело?

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Полный список документов для продажи квартиры в 2020 году Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Другие статьи

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция. Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами

Прочитано: 7792 Опубликовано: 02.11.2018

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами
Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги
Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение
Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок
Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот
В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства
Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года. Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности
Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом. Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания
Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя
Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?

Вопрос:

Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги. Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами?

Ответ:

Бывает, что Продавец квартиры накопил долгов по ЖКХ за несколько лет, и не хочет или не может за них расплатиться. Но его право собственности от этого не пострадало, а значит, он вполне может свою квартиру продать. Такие случаи в практике не редкость. Как здесь быть Покупателю? Как это решается на практике?

Купить квартиру с коммунальными долгами можно. Нужно только правильно понимать последствия этого, и заранее принять меры, чтобы эти долги не повисли на Покупателе дополнительным бременем. Для этого нужно знать следующее.

Во-первых, на практике, если кто-то готов купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, то это объективный повод для снижения цены продажи. Причем, снижение не только на сумму долгов, но и немного больше (с запасом), так как решение этой проблемы вместо хозяина берет на себя Покупатель.

Во-вторых, Покупатель должен понимать, что вообще-то сами долги привязаны не к квартире (к объекту), а к ее хозяину (к субъекту), поэтому новый хозяин, который уже купил квартиру с долгами, вовсе не обязан платить по обязательствам старого владельца. Откроется в новой вкладке.”>П/п 5, п.2, статьи 135 ЖК РФ ясно говорит о том, что обязанность по квартплате и коммунальным платежам возникает у Покупателя только с момента получения им Откроется в новой вкладке.”>права собственности на квартиру. Все долги, возникшие ДО момента покупки квартиры, к Покупателю не имеют отношения. Но это по закону и в теории. На практике же происходит прямо наоборот.

Продавец-должник сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал за коммунальные услуги и квартплату. Что делать коммунальщикам? Не самим же за него долги гасить. И искать его тоже не резон – страна у нас большая. Поэтому, как правило, управляющая компания начинает наседать на нового хозяина квартиры, пытаясь компенсировать себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому жильцу не имеют под собой никаких законных оснований, коммунальщиков не смущает. Разговор, обычно, строится в таком ключе: «Не оплатишь долг по квартире, отключим воду-свет-газ!»

Конечно, Покупатель может начать судиться с ними, и наверняка выиграет процесс. Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией, мало кому хочется. Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п. Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с УК, Покупатель добровольно соглашается погасить долги по коммунальным платежам за бывшим собственником квартиры, но с условием.

Условие он ставит уже Продавцу. Добровольное обязательство Покупателя квартиры погасить долги по квартплате и коммунальным платежам должно быть отражено в Откроется в новой вкладке.”>условиях договора купли-продажи квартиры (или в отдельном приложении к договору), а цена самой квартиры в договоре должна быть адекватно снижена.

Чтобы грамотно отразить такое обременение в договоре, и быть уверенным, что Продавец не оспорит сделку по основаниям, указанным в Откроется в новой вкладке.”>п.3 ст. 179 ГК РФ (сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить под влиянием тяжелых обстоятельств), лучше составлять и заверять такой договор у Откроется в новой вкладке.”>Нотариуса.

Это все касается случаев, если кто-то собрался купить квартиру с долгами по коммунальным платежам на крупную сумму (например, несколько сотен тысяч рублей). Если же долг относительно невелик, и сопоставим с Откроется в новой вкладке.”>суммой аванса за квартиру, то Покупателю имеет смысл договориться с Продавцом о том, чтобы тот использовал полученный аванс на погашение своих коммунальных долгов, и вышел на сделку уже с «чистой» квартирой.

Конечно, это условие нужно тоже грамотно отразить в договоре аванса, и в этом тоже может помочь Нотариус. Составленный им договор об авансе и его нотариальное удостоверение защитят Покупателя, если Продавец попытается уклониться от сделки после получения аванса и решения своих долговых проблем.

При покупке квартиры с долгом по квартплате и за коммунальные услуги, Покупателю нужно помнить еще одну вещь. При длительных неплатежах, управляющая компания может подать в суд на владельца, и квартиру могут арестовать на время судебных разбирательств. Купить такую квартиру будет уже невозможно – сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

Перед внесением аванса Покупателю следует узнать, нет ли ареста на квартиру. Для этого он может самостоятельно, заказать (в т.ч. через интернет) Откроется в новой вкладке.”>Выписку из ЕГРП (ЕГРН).

Если какой-нибудь нерадивый Покупатель по недосмотру все же купил квартиру с коммунальными долгами, и эта задолженность по ЖКХ стала для него сюрпризом, то тут уже каждый действует сообразно своему темпераменту и размеру кошелька. Правда, как говорится, на его стороне, а практика рынка – на стороне управляющей компании (УК).

Другими словами, Покупатель может пойти на принцип, и затеять суд с УК, и даже наверняка выиграть его. Но практика рынка такова, что большинство все же предпочитают решить вопрос миром и побыстрее, а потому молча гасят чужие долги по своей, теперь уже, квартире.

Чтобы не влипнуть в чужие долги, Покупателю следует в процессе > Проверяем документы на квартиру.
Откроется в новой вкладке.”>проверки документов на квартиру
, выяснить, нет ли здесь задолженности по коммуналке.

Проверить наличие и размер долгов по квартплате и коммунальным платежам при покупке квартиры, можно по Справке об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, или по Откроется в новой вкладке.”>Единому жилищному документу (ЕЖД). И то и другое выдают в ЖЭУ или МФЦ собственнику квартиры (Продавцу), или любому лицу, прописанному в ней.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Как строить процесс покупки квартиры грамотно, показано на интерактивной схеме Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector