Как можно вернуть денежные средства по предварительному договору ДДУ?

Как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги? Расторжение сделки в одностороннем порядке, через суд или по соглашению сторон.

Волнительный процесс приобретения желанной недвижимости в новостройке не всегда заканчивается как того хотелось бы сторонам.
Сегодня я расскажу об основаниях и процедуре расторжения ДДУ, о том куда обратиться дольщику в случае неисполнения застройщиком договорных обязательств и как вернуть уплаченные деньги.

○ Основания для расторжения договора.

Прекратить договорные отношения можно по соглашению сторон и по инициативе одного из контрагентов.

По соглашению сторон сделка может быть расторгнута независимо от оснований. Главное, чтобы стороны пришли к определенному консенсусу и смогли договориться о способе возврата денег покупателю.

Основания расторжения договора по инициативе застройщика связаны с несвоевременным внесением платежей дольщиком (ст. 5 Закона № 214):

• При необходимости внести сумму единоразово – если дольщик просрочил платеж более, чем на 2 месяца.
• При ежемесячных выплатах – невнесение платежа более трех раз на протяжении года или более двух месяцев подряд.

Основания расторжения договора по инициативе долевого участника (п. 1 ст. 9 Закона № 214):

• Срыв срока передачи объекта более, чем на 2 месяца.
• Нарушение договорных условий.
• Несоответствие объекта техническим требованиям.
• Несоответствие качества норме (это могут быть визуально видимые недостатки, допустим, трещины).

Основания расторжения ДДУ дольщиком через суд перечислены в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Связаны они с приостановлением строительства, самостоятельным изменением утвержденного проекта, изменениями в целевом назначении строящихся объектов и т.д.

○ Способы расторжения ДДУ.

Как видим, законодатель выделил несколько групп оснований расторжения договора. Таким образом, процедура в зависимости от основания расторжения ДДУ отличается.

✔ Через суд.

В суд следует обратиться в случаях, перечисленных в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Исковое заявление составляется по правилам ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. Уплачивается госпошлина.

К иску прилагается документация, подтверждающая наличие одного из оснований для расторжения договора. Допустим, приостановление строительства можно подтвердить соответствующим решением суда.

В случае расторжения договора судом, застройщик в 10-дневный срок должен вернуть дольщику полученные от него деньги и процент за их использование, рассчитанный на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ.

✔ В одностороннем порядке.

При наличии оснований, указанных в ч. 1 ст. 9 Закона № 214, дольщику достаточно направить застройщику письменное уведомление о расторжении договора. Факт неполучения письма на прекращение договорных отношений не влияет.

На протяжении 20 рабочих дней застройщик возвращает деньги и проценты за пользование ими. Если средства не перечислены в указанный срок, дольщик вправе взыскать деньги через суд. В иске можно изложить и требование неустойки.

✔ По соглашению сторон.

Это самый приемлемый вариант расторжение сделки. Как это происходит?

1. Если контрагенты согласны на прекращение отношений, основания значения не имеют. Одна из сторон вправе направить другой стороне предложение о расторжении соглашения.
2. В течение месяца или в течение другого срока, указанного в предложении, другая сторона должна принять предложение или отказаться от него (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
3. Если контрагент согласен расторгнуть договор, оговаривается время встречи и заключается письменное соглашение, в котором прописывается срок и порядок возврата денежных средств, уплаченных покупателем.
4. Соглашение регистрируется в Росреестре (п. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).

○ Как расторгнуть договор по соглашению?

Расторжение договора имеет ряд особенностей. Связаны они с возможностью уклонения застройщика от заключения соглашения о расторжении ДДУ и с вероятностью махинаций с его стороны.

✔ Как договориться с застройщиком?

В предложении расторгнуть договор апеллируйте к ст. 451 ГК РФ. Договор подлежит расторжению или изменению вследствие существенного изменения жизненных обстоятельств, предполагать которые стороны ранее не могли. Будьте готовы к тому, что придется доказать обстоятельства, в связи с которыми Вы не можете исполнять договорные обязанности надлежащим образом.

Напишите также, что будете вынуждены обратиться в суд, если застройщик откажется расторгнуть договор на законном основании. Судебная волокита зачастую пугает застройщиков, так как может негативно повлиять на их репутацию.

✔ Стоит ли обращаться к адвокату?

Правильно составить соглашение поможет опытный юрист. Дело в том, что расторжение сделки осуществляется в этом случае не по закону, а на основании документа, составленного сторонами. От того, насколько грамотно Вы пропишите процедуру возврата денег в соглашении, будет зависеть дальнейшее поведение застройщика.

○ Как вернуть деньги?

Возврат денег – наиболее важный момент. Обратите на него особое внимание.

✔ Пункт о возврате денег в договоре.

Дело в том, что при наличии оснований для расторжения ДДУ через суд или в одностороннем порядке, Закон № 214 определяет предельные сроки возврата денег, обязывая застройщика вернуть, кроме вложенной дольщиком суммы, еще и процент за пользование средствами.

В случае с соглашением, все эти нюансы необходимо прописать самостоятельно, так как забыв о них, денег Вы не вернете или вернете значительно меньше. Также можно прописать требование неустойки в случае просрочки возврата денег.

Обратите внимание: недобросовестные застройщики иногда пытаются оштрафовать дольщика за расторжение ДДУ. Не соглашайтесь оплатить штраф – это требование противоречит закону.

✔ Срок возврата.

Застройщики часто идут на всякого рода ухищрения, прописывая срок возврата средств неконкретно, а с использованием указания на какое-то событие (после заключения ДДУ с новым дольщиком, после внесения другими дольщиками денег и т.д.).

Не допускайте этого. Укажите конкретный срок возврата, например, в течение 10 дней после регистрации соглашения в Росреестре. Также определите предельный срок возврата, после которого начисляются штрафные санкции.

Срок не должен быть слишком длительным, так как можно потерять право на взыскание денег через суд из-за истечения сроков исковой давности.

✔ В каких случаях нужно обращаться в суд?

Если речь идет о прекращении договорных отношений по согласию сторон, обращаться в суд следует в двух случаях:

• Когда застройщик не ответил на предложение расторгнуть ДДУ.
• Когда застройщик не вернул денег в срок, указанный в соглашении.

В первом случае придется доказать наличие оснований для расторжения договора. Во втором случае договор считается уже фактически расторгнутым, необходимо заявить в суд требование о возврате средств.

○ Советы юриста:

✔ При расторжении ДДУ выяснилось, что деньги дольщикам возвращаются только после того, как квартира будет перепродана другому лицу. Законно ли это?

В законе отсутствует положение о том, что застройщик обязан вернуть деньги после заключения другой сделки. Тем не менее, если Вы уже согласились на требования контрагента и зарегистрировали соглашение в Росреестре, вернуть деньги на условиях, отличных от указанных в документе, будет крайне трудно.
Тем не менее существуют случаи в судебной практике, когда пункт договора о неопределенном сроке судом признавался недействительным и устанавливался 20-дневный срок возврата денежных средств. Попробуйте обратиться в суд и Вы.

✔ При расторжении ДДУ застройщик указал, что выплатит деньги в течение месяца после расторжения. Прошло уже 3 месяца, можно ли обращаться в суд?

Да. К иску приложите копии ДДУ и соглашения о его расторжении, переписку с застройщиком, копии документов, подтверждающих перечисление денег, квитанцию о внесении госпошлины.

В этом видео Вы узнаете подробно о процедуре расторжения договора долевого участия.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как вернуть деньги с процентами, отбиться от неустойки и оформить расторжение ДДУ?

Решение выйти из договора долевого участия даётся тяжело. Когда других вариантов не осталось. Разорвать соглашение – единственный выход, если застройщик не идёт на контакт, затягивает сроки или строит из рук вон плохо.

Мы пытаемся выйти с минимальными потерями времени и денег.

Как расторгнуть договор долевого участия?

Расстаться с застройщиком можно двумя путями:

• расторгнуть ДДУ и искать другие варианты приобретения недвижимости;
• заключить сделку по переуступке третьему лицу либо иным способом произвести замену дольщика.

Рассмотрим вопросы, возникающие при расторжении ДДУ.

• отказ от договора одной из сторон и прекращение договора во внесудебном порядке;
• по соглашению сторон;
• по требованию одной из сторон в судебном порядке.

При расторжении ДДУ можно воспользоваться любым из них, но нужно знать особенности долевого участия.

Порядок прекращения ДДУ регулируется ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Односторонний отказ по инициативе дольщика

Дольщик может отказаться от ДДУ в случаях, если застройщик:

• пропустил сроки сдачи объекта строительства более, чем на 2 месяца;
• допустил существенные недостатки здания.

• отказывается бесплатно их устранить в разумные сроки,
• не желает соразмерно уменьшить цену договора
• либо отказывается возместить затраты дольщика на устранение таких недостатков;
• нарушил требования к качеству многоквартирного дома.

Во всех этих случаях вы должны направить застройщику уведомление об отказе от договора по почте заказным письмом с описью вложения.

Договор будет считаться расторгнутым со дня получения застройщиком такого уведомления, а не с момента регистрации факта расторжения ДДУ в Росреестре.

Далее по закону застройщик в 20-дневный срок обязан возвратить дольщику сумму, уплаченную им по ДДУ.

Строительная компания обязана выплатить неустойку — около 15% годовых от даты передачи, указанной в договоре.

По закону – это проценты за пользование денежными средствами. Они рассчитываются как 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, установленной на день возврата денег. Для организаций размер процентов в 2 раза меньше.

При проведении расчетов сумм процентов за пользование денежными средствами следует уточнить размер ставки на официальном сайте ЦБ РФ.

Застройщик не имеет права уменьшить сумму выплаты, если даже вы ему должны выплатить штраф за просрочку платежа.

Если дольщик не пришёл за деньгами через 20 дней, застройщик обязан зачислить их на депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить дольщику на следующий день.

При отказе дольщик имеет право обратиться в суд и прибавить:

• штраф в размере 50% от общей суммы иска за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя;
• судебные расходы;
• возмещение убытков;
• компенсацию морального вреда.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

По соглашению сторон

Прекратить отношения сторон по ДДУ таким способом возможно в любое время, заключив соглашение о расторжении договора.

Это позволяет решить финансовые вопросы между сторонами полюбовно.

Обязательна регистрация соглашения о расторжении ДДУ в Росреестре. Только после регистрации соглашение вступает в силу и у сторон возникают обязанности по его исполнению.

Споры с застройщиком в судебной практике

По требованию дольщика ДДУ может быть расторгнут в суде в случаях:

• отказа застройщика от возврата уплаченной дольщиком суммы по ДДУ и уплаты процентов за пользование деньгами после получения уведомления об отказе дольщика от договора;
• прекращения или приостановления строительства здания на срок более 2 месяцев;
• существенного изменения проектной документации строящегося здания, в том числе увеличение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения более, чем на 5%;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав здания;
• в иных установленных законом или договором случаях.

Дольщик обращается в суд по месту нахождения ответчика либо по месту своего жительства с исковым заявлением, которое не облагается государственной пошлиной в силу действия Закона о защите прав потребителей.

Срок рассмотрения дела – 2 месяца, но он может быть продлен судом с учетом мнения сторон.

Ипотека

В случае ДДУ с привлечением кредитных средств, право требования передачи готового жилого помещения от застройщика будет находиться в залоге у банка. Поэтому нужно получать согласие банка на любые юридически действия.

Если вы ходите расторгнуть сделку, как можно раньше поговорите с банком об одобрении. Желательно ещё до направления уведомления застройщику.

Приступить к процедуре расторжения договора в обычном порядке вы сможете только после получения письменного согласия.

1. Как взыскать неустойку по ДДУ?
2. Как оформить претензию о взыскании неустойки?
3. Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?
4. Какие изменения появились в связи с реформой законодательства?

Если банк согласия не дает, дольщик может обратиться в суд.

Деньги нужно вернуть банку. Если банк не против, дольщик может указать два номера счета для перечисления денег: свой и банка с указанием конкретных сумм.

Проблемы при расторжении ДДУ с ипотекой начинаются с вопроса: кто должен платить проценты по кредиту?

Дольщик не виноват в нарушениях на стройке или задержке сроков постройки, а кредит выдан и возврат суммы и процентов должен осуществляться независимо от этапов строительства. То есть вы останетесь должны банку.

Все расходы вы можете переложить на компанию, которая допустила нарушение договора. Застройщик не обязан выплачивать проценты по кредиту за дольщика. Но вы можете потребовать покрыть все расходы: неустойку и проценты по кредиту. Дальше решит суд.

Кредитный договор зарегистрирован в Росреестре вместе с основным соглашением. Поэтому соглашение о расторжении ипотечного договора тоже должно пройти регистрацию.

Материнский капитал

Если дольщик расплачивался материнским капиталом, всё сложнее.

Сложность в том, что по закону воспользоваться материнским капиталом возможно только один раз. Процедура сложная и требует одобрения Пенсионного фонда.

Когда дольщик расторгает ДДУ, застройщик возвращает ему деньги. Выходит, что маткапитал потрачен нецелевым способом, то есть незаконно. Бывший дольщик уже не сможет получить разрешение на оплату другой сделки.

Такая схема может повлечь уголовное преследование. ПФР обратится в прокуратуру за привлечением к ответственности и возвратом средств маткапитала.

Верховный Суд РФ рассматривал спор о повторном использовании материнского капитала и принял решение в пользу дольщика.

Решение по нему станет образцом для подобных исков.

См. п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал от 22.06.2016.

Мы выделим 5 советов:

1. при расторжении договора просите застройщика перевести денежные средства в сумме маткапитала обратно в ПФР;
2. заключите новую сделку по приобретению жилого помещения;
3. напишите заявление в ПФР о распоряжении средствами маткапитала на оплату по договору приобретения жилья;
4. обратитесь в суд с исковым заявлением о восстановлении права на материнский капитал;
5. пишите, что право на распоряжение маткапиталом осталось нереализованным, жилое помещение не приобретено и жилищные условия не улучшены.

Запомнить

1. Суд откажет в расторжении договора, если вина застройщика в нарушении ДДУ не будет установлена.
2. Требуйте возврата суммы договора и процентов за пользование ими.
3. Если был договор с ипотекой – просите возместить убытки в виде уплаченных процентов по кредитному договору.
4. Вместо расторжения ДДУ вы можете переуступить свои права третьему лицу.

Честный рынок
долевого строительства

Фонд создан Правительством РФ с целью урегулирования
отношений между застройщиками и дольщиками

• Часто задаваемые вопросы
• Страховые возмещения
• Выплата возмещения по договору участия в долевом строительстве
• Подписание акта приема-передачи помещения
• Ответственность, сроки строительства
• Нежилые помещения
• Продажа квартир по договору переуступки прав при банкротстве застройщика
• Действия, права, требования участников долевого строительства
• Приём документов конкурсным управляющим
• Банкротство. Конкурсное производство

I. Обращение участника долевого строительства в банк

2. Оригинал документа, удостоверяющего личность, или нотариально заверенная копия документа «рекомендуемый список полномочий для доверенности на получение возмещении».

3. Выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований, получить ее можно у конкурсного управляющего.

4. Сведения об ИНН.

5. При обращении представителя гражданина с заявлением о выплате возмещения наряду с документами, указанными выше, представляется также нотариально удостоверенная доверенность.

II. Получение участником долевого строительства выплаты

Выплата возмещения производится в срок не позднее 10 рабочих дней с даты подачи заявления на выплату возмещения и приложенных к нему документов. Расчет размера возмещения осуществляется в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ.

На залоговый счет перечисляется вся сумма возмещения. После погашения кредита залог снимается и клиент сам распоряжается остатком. Если распоряжение возмещением/ замена залога, не погашая кредит, осуществляется с согласия залогодержателя.

Граждане — участники строительства/долевого строительства имеют право направить заявление о выплате возмещения в соответствии со статьей 13 Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от № в срок до момента передачи прав и обязательств новому застройщику.

Для получения выплаты необходимо представить заявление, а также пакет документов по почте в Фонд, по адресу: 125009, г. Москва ул. Воздвиженка,10 блок «б».

Согласно совокупности положений Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ и постановления Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возмещения гражданам – участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений»

Фонд осуществляет выплату возмещения гражданам — участникам строительства на банковский счет либо наличными (через банк-агент), в отдельных случаях — на залоговый счет участника долевого строительства.

Между тем дольщику необходимо самостоятельно обратиться в соответствующее территориальное управление ПФР для решения вопроса о возврате средств материнского капитала в случае, если договор, предусматривающий передачу жилого помещения, оплачивался в том числе с использованием указанных средств, поскольку они были использованы не для достижения цели, предусмотренной пункт 1 часть 3 статья 7 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ.

При записи в офис на сайте дольщику нужно будет ввести: ФИО; дату рождения; выбрать регион, застройщика; при необходимости ввести паспортные данные. Появится следующая информация: площадь помещения, стоимость оплаченная дольщиком по договору участия в долевом строительстве, доля в праве собственности, оценочная стоимость, размер возмещения.

Размер возмещения определяется по договору исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения. Существует два ограничения: сумма возмещения не может быть меньше стоимости оплаченного договором участия в долевом строительстве; сумма возмещения не может быть выплачена более чем за 120 кв.метров (по всем помещениям в одном доме).

Что необходимо для того чтобы дом был рассмотрен на Наблюдательном совете?

Законом предусмотрено, что для рассмотрения Фондом вопроса о финансировании мероприятий по завершению строительства жилых домов необходимо соответствующее ходатайство от субъекта Российской Федерации (за подписью главы региона, например, губернатора), а также подтверждение наличия в региональном бюджете необходимых средств на указанные цели. Если застройщиком является ЖСК, дополнительно необходимо ходатойство от ЖСК.

Основанием для рассмотрения Фондом указанного ходатайства в соответствии с Правилами является поручение Председателя Правительства Российской Федерации или по его поручению решение Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации.

Как поступать в случае, если нет возможности обратиться лично в банк-агент?

В случае отсутствия возможности обратиться в банк-агент лично участник долевого строительства может направить по почте в Фонд (по адресу 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, 10, блок «б») следующие документы для получения выплаты:

— нотариально заверенное заявление о выплате возмещения заполняется в банке, либо можно заранее воспользоваться установленной «типовой формой заявления о выплате возмещения»;
— нотариально заверенную копию документа, удостоверяющего личность;
— нотариально заверенную копию выписки из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

В случае если договор участия в долевом строительстве содержит условие о залоге права требования участника долевого строительства по такому договору, причитающиеся участнику долевого строительства средства, в размере возмещения перечисляются Фондом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве. При непоступлении информации о реквизитах такого залогового счета в течение 20 рабочих дней или получении информации об отсутствии такого залогового счета Фонд осуществляет выплату в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Заявитель вправе в течение срока осуществления выплаты возмещений представить в Фонд, в том числе через банк-агент, с заявлением в свободной форме о несогласии с размером выплаты для рассмотрения следующие дополнительные документы (их оригиналы или надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие обоснованность его требований: с заявлением в свободной форме о несогласии с размером выплаты в адрес Фонда; копия документа, удостоверяющего личность, снятая с оригинала и заверенные работником банка-агента, либо его нотариально заверенная копия; копии договоров участия в строительстве/долевом строительстве, предусматривающие передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, договоры уступки права требования, снятые с оригинала и заверенная работником банка-агента; судебные решения, а также исполнительные листы и (или) постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства, подтверждающие наличие и размер обязательств застройщика перед участниками строительства/участниками строительства долевого строительства по договорам участия в строительстве/долевом строительстве, предусматривающие передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, и договорам уступки права требования; иные документы, подтверждающие обоснованность требований заявителя.

Выплата компенсации за квартиры производится Фондом, выплата денежных требований по реестру производится конкурсным управляющим в соответствии с очередностью.

Каким образом поступать, если принято решение о завершении строительства, но я не хочу дожидаться завершения строительства?

Получить компенсацию в случае, если принято решение о завершении строительства, можно, если НЕ завершена процедура конкурсного производства и объект не передан новому застройщику. Необходимо направить в Фонд заявление о выплате компенсации. Срок рассмотрения — 30 календарных дней.

Возмещение перечисляется на счет, открытый в АО «Банк ДОМ.РФ».

Срок ограничивается завершением процедуры конкурсного производства застройщика.

В течение 10 (десяти) рабочих дней со дня представления гражданином банку-агенту / Фонду заявления / нотариально заверенного заявления гражданина о выплате возмещения.

Записаться на подачу заявления о выплате возмещения возможно, перейдя со стартовой страницы в раздел «Сервис», либо на странице вашего дома.

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ, переуступки или ЖСК

Последнее обновление 2019-01-07 в 10:21

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

• Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43

Правовые основания для получения

Действующий на территории всех субъектов РФ Налоговый кодекс, в статье 220 устанавливает порядок получения и регламентирует условия, при которых граждане имеют возможность получать, предусмотренный законом, налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в новостройке.

• Лица, покупающие себе квартиры в домах на стадии строительства вправе получить имущественный налоговый вычет на строящееся жилье (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ);
• право на вычет возникает с момента подписания передаточного акта (пп.6 п.3 ст.220 НК РФ);
• для получения налогового вычета при долевом строительстве квартиры Вам не требуется дожидаться оформления государственной регистрации жилья.

Данное положение разъяснено и подтверждено письмом Федеральной налоговой службы России от 25.05.2009 N 3-5-04/647 и письмами Министерства Финансов России:

Можно ли получить налоговый вычет если квартира еще строится

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

• Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43

Волнующим вопросом можно ли получить налоговый вычет, если дом ещё не сдан, задаются многие граждане, которые покупают жильё в еще строящемся доме. Важным аспектом получения этой льготы является обязательное наличие подписанного акта приёма-передачи этого объекта недвижимости в Вашу собственность.

Следовательно, воспользоваться такой льготой от государства можете, но Вам обязательно надо иметь подписанный акт приёма на руках.

Наряду с основной стоимостью жилья, указанной в договоре о продаже, Вы можете получить льготу еще по некоторым видам расходов налогоплательщика, к которым относится:

• расходы на отделочные материалы;
• затраты на работы по отделке, разработке проектной и сметной документации на эти работы.

Важно! Чтобы получить компенсацию по затратам на отделку Вам надо убедиться, что в договоре прописано, что недвижимость продается без необходимой отделки. Это является обязательным условием возмещения затрат подобного рода. Подробнее об этом читайте в статье «Вычет на ремонт квартиры в новостройке и вторичном жилье»

Пример

Возврат налога при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку

Граждане, воспользовавшиеся ипотечным кредитованием для приобретения собственного жилья в строящемся доме, могут также использовать своё право на возврат налога на доходы физических лиц. Получить налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку, не дожидаясь окончания строительства разрешено только при условии, что Вы уже получили на руки и подписали акт приёмки квартиры.

Размер

Дополнительно к основной сумме вычета 2 000 000 руб., Вы можете получить имущественный вычет с суммы уплаченных процентов по ипотечному кредитованию до 3 000 000 рублей.

• Возврат по процентам разрешается реализовать после получения основной льготы по покупке;
• вернуть Вы сможете все проценты, даже если ипотечный кредит был взят до оформления квартиры в собственность или подписания передаточного акта.

Пример

Для возврата НДФЛ на жильё, купленное в кредит, есть много нюансов, обязательно ознакомьтесь со статьей «Возврат налогов при покупке квартиры в ипотеку»

Налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия

• Получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве новостройке если дом ещё не сдан возможно только имея на руках подписанный передаточный акт, требуемый как документ подтверждающий Ваше право на эту недвижимость;
• к требуемому пакету документов надо приложить договор ДУ, в котором содержится информация об оплаченных Вами денежных средствах, подлежащих к возмещению;
• Момент наступления права на получение имущественного вычета считается не дата заключения ДДУ, а дата приёмки квартиры по акту;
• Обратите внимание по предварительному договору купли-продажи (предварительному акту приема-передачи) получить возврат налога не получится, т.к. — это только Ваше намерение заключить его, но таким не является и не передаёт никаких прав собственности. Эту позицию подтвердила налоговая в письме от 29.08.2013 №БС-4-11/15716

Пример

Пример

Подробно о налоговых вычетах при покупке квартиры как долевой собственности вы можете прочесть здесь.

Налоговый вычет по переуступке прав долевого строительства

При переуступке прав долевого строительства, как и возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры возможен только после получения акта приёма-передачи.

• Согласно положениям письма Министерства финансов РФ №03-04-05-43347 от 29.08.2014 года наряду с предоставлением договора о долевом участии, по которому осуществлялась переуступка, Вам потребуется приложить к основному комплекту документов оформленный договор уступки. Это условие содержится и в письме ФНС России от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630@, доведенном до налоговых органов, где приводится перечень документов, необходимых для получения имущественного вычета
• Момент наступления права на вычет будет считаться не дата заключения ДДУ или договора переуступки, а именно дата приёмки квартиры по акту, подписанному обеими сторонами.

Пример

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Граждане, приобретающие строящиеся квартиры через жилищно-строительные кооперативы по договорам паенакопления могут рассчитывать на налоговую льготу по сделке.
Важным условием наступления такого права является:

• полное внесение требуемых паевых взносов членом кооператива;
• подписание передаточного акта.

Пример

Налоговый вычет по акту приема передачи квартиры в 2020 году

Покупка еще строящейся квартиры дает право ее собственнику получить возврат НДФЛ. Акт приемки квартиры является важнейшим аспектом любой сделки подобного рода, а его подписание дает право начать налогоплательщику оформлять получение вычета начиная с этого налогового периода и что очень важно, ждать оформления в собственность недвижимости для получения вычета не требуется.

Пример

Где получать

Существует два варианта получения:

1. у работодателя;
2. через органы ФНС.

Разницей является:

1. у работодателя Вы сможете получать ежемесячное возмещение НДФЛ на основании налогового уведомления, полученного в налоговом органе в течение месяца с момента вашего обращения;
2. через органы ФНС единым платежом за целый год в течение месяца по окончании камеральной проверки длительностью до 3-х месяцев.

В случаях обращения за получением льготы к своему работодателю, необходимость заполнять декларацию о Ваших доходах отпадает, но необходимо представить уведомление из налоговой о праве на вычет, подробнее о способах получения читайте в статье «Как лучше получить вычет через работодателя или налоговую»

Список документов:

• договор приобретения Вами жилья;
• акт приёма-передачи;
• чеки или иные платежные документы;
• справка о доходах формы 2-НДФЛ;
• декларация по форме 3-НДФЛ.

Когда обращаться

Если Вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, то должны представить ее в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за прошедшим. Остальные граждане, которые желают воспользоваться своим правом на налоговый вычет могут подавать документацию для получения вычета в течение всего года.
Важно!
Законодательством не ограничиваются сроки подачи документов для получения налоговых вычетов, но вернуть уплаченный НДФЛ, согласно п.7 ст.78 НК, разрешается только за три предшествующих года.

Пример

Ограничения

Независимо от того каким способом Вы покупаете жильё в личную собственность, статья 220 НК России устанавливает пределы суммы, с которой Вам будет возмещено 13%.

• Максимальная сумма равна 2 000 000 руб., т.е. Вы можете вернуть до 260 000 руб.
• А если имущество приобретается в долевое участие несколькими членами семьи, то все они вправе претендовать на возврат налогов.
• Получение этой льготы возможно однажды в жизни, но если цена приобретаемого имущества ниже суммы ограничения, Вы вправе воспользоваться льготой до ее полного исчерпания при следующей покупке и вернуть до 260 000 руб. Вашего НДФЛ.

Частный дом

Если Вы строите или уже построили дом, также как и за квартиру можно вернуть деньги за строительство, подробнее о строительстве и возврате налогов в разделе «Вычет на строительство дома».

Если у Вас остались вопросы, напишите их в комментариях ниже, мы обязательно Вам поможем!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

• Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(626 оценок, средняя: 4,59)

687 thoughts on “Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ, переуступки или ЖСК”

Добавить комментарий Отменить ответ

Добрый день!
Мы с супругом находясь в неофициальных отношениях летом 2017 преобрели квартиру в ипотеку. ДДУ был подписан мной одной. Через год (лето 2018) вступили в официальный брак. Заключили все допсоглашения с банком и застройщиком о включении супруга в состав участников сделки (в том числе оформлена переуступка прав собственности ). По итогу летом 2019 подписываем Акт приема передачи квартиры в котором указаны оба супруга, выписка из ЕГРН содержит в составе двух собственников недвижимости. Имеет ли в данном случае право налоговая инспекция отказать супругу в праве получения имущественного вычета? (хотелось бы с сылками на статьи) .Сейчас отсылка идет на то что квартира преобретена не в браке, хотя по законадельным нормам момент наступления права на получение имущественного вычета считается не дата заключения ДДУ, а дата приёмки квартиры по акту. Спасибо.

купили в ипотеку квартиру по ДДУ в 2019 году. Акт ПП получим летом 2020. Ипотечный кредит оформлен на жену(основной заемщик ) и мужа(созаемщик). Но и муж и жена уже до 2014 года использовали право на имущественный вычет. Можем ли мы получить возврат налога с выплаченных процентов по ипотечному кредиту? только за 2020 или за 2019 тоже? если да, то кто из супругов может вернуть налог, если оплату кредита и соответственно процентов производит жена?

Любой из вас может вернуть с процентов. Если размещали только с основной стоимости.

Добрый день!Я работающий пенсионер. В 2018 году купил квартиру поДДУ. В июне 2019 получил Акт приема-сдачи квартиры. Можно ли мне в 2020 году подавать 3-НДФЛ, за какие годы, и в какой последовательности начинать заполнять(годы).Спасибо

Добрый день, я работающий пенсионер! В 2018 году купила квартиру по ДДУ. В апреле 2019 подписан Акт приема-передачи. За какие годы мне можно получить вычет, и заполнять 3 НДФЛ в каком порядке(годы, с какого начинать ), Спасибо

квартира куплена в ипотеку, акт приема-передачи на руках. Можно ли получить имущественный вычет на квартиру, не вступая в собственность?

Можно ли вернуть квартиру обратно, если ранее расторг ДДУ

В Юридическую консультацию Законного Права обратился участник долевого строительства: несколькими годами ранее из-за остановки фирмой-застройщиком строительных работ расторг с ней ДДУ. Застройщик, в нарушение действующего законодательства, не вернул дольщику цену договора и проценты по ней, и в настоящее время попал под процедуру банкротства. Возникает вопрос: «Как в таком случае дольщику защитить свои права?» Юрист по защите прав дольщиков отвечает.

В статье 9, части 4, Закона 214-ФЗ Российской Федерации, определяющего права и обязанности сторон ДДУ в части строительства на долевой основе жилой многоэтажной недвижимости указывается, что ДДУ считается недействующим в случае расторжения его одной из сторон в одностороннем порядке и информировании об этом второй стороны, со дня отправки такого уведомления. В сложившейся ситуации это означает, что после одностороннего расторжения дольщиком ДДУ, у фирмы-застройщика, в соответствии с законом, возникают перед дольщиком денежные обязательства и прекращаются имущественные, то есть у застройщика возникает право не передавать дольщику объект недвижимости. Правила выполнения фирмой-застройщиком денежных обязательств приведены во 2 части этой статьи.

Практика исполнения действующих правовых норм, определяющих процедуру расторжения ДДУ , показывает, что застройщик, как правило, под разными предлогами не исполняют свои денежные обязательства перед дольщиком в случаях одностороннего расторжения ДДУ. Именно поэтому опытные юристы рекомендуют не расторгать ДДУ в одностороннем порядке, а добиваться прекращения договорных обязательств в суде.

Из выше сказанного вытекает, что после одностороннего разрыва ДДУ дольщиком, у фирмы-застройщика по отношению к нему появляется обязательство по возвращению денежного эквивалента цены договора и процентов по ней. С точки зрения закона это также означает, что после получения дольщиком денежного эквивалента цены договора, он теряет право претендовать на выполнение застройщиком своих обязанностей по передаче дольщику жилой недвижимости.

Эта правовая норма подтверждена многочисленными решениями в судебных инстанциях. Например, 13 Арбитражный суд в своем судебном решении за номером А21-4787/2010 от 21 февраля 2013 году определил, что отказывает истцу в исполнении его требования по передаче жилой недвижимости, так как он являясь дольщиком в одностороннем порядке расторг ДДУ и тем самым утратил право на передачу ему застройщиком жилой недвижимости. Этот же суд принял аналогичное решение за номером А56-33132/2009-з32/11 от 2 февраля 2012 году, в котором указал, что в соответствии со статьей 453, пункт 2 ГК России после одностороннего расторжения дольщиком ДДУ, обязательства сторон утрачивают силу. Дольщик теряет право требовать включения в реестр кредиторов фирмы-застройщика на передачу жилой недвижимости.

18 Арбитражный суд в своем судебном решении за номером 18АП-536/2012 от 20 февраля 2012 года указал, что для включения в перечень дольщиков, требующих передачи жилой недвижимости, истец должен доказать, что он, в соответствии с действующим законодательством, является участником ДДУ и вступление в договорные отношения с застройщиком было совершено для получения жилой недвижимости на правах долевого участия.

Закон 127-ФЗ, статья 201.1 от 26 ноября 2002 года, определяющий правовые нормы процедуры банкротства, устанавливает, что денежное требование участника ДДУ подразумевает собой возвращение денежного эквивалента суммы, уплаченной им в счет цены договора, обязательством которого является передача жилой недвижимости. Статьей 201.4 этого же закона указывается, что во время исполнения любых процедур банкротства застройщика финансовые требования к банкроту могут предъявляться исключительно в рамках проводимых процедур и с соблюдением определенного правовыми нормами порядка предъявления их фирме-застройщику. Исключения могут касаться только текущих платежей. Также после начала проведения процедуры банкротства все действия по исполнительной документации, касающейся требований дольщиков, прекращаются до окончания этой процедуры.

Однако в практике судов отмечены несколько случаев, когда решения судебных учреждений по подобным делам принимаются с учетом презумпции возможного исполнения требования включения дольщиков, в одностороннем порядке прекративших действие ДДУ, в перечень передачи жилой недвижимости. Однако это возможно только после того, как такие дольщики совершат юридически оправданные действия, подтверждающие их положение как полноправного участника договорных отношений ДДУ. Такое решение за номером 33-4012/2015 от 17 апреля 2015 года принял областной апелляционный суд Самарской области, в котором подтверждено включение дольщика в реестр передачи жилой недвижимости после одностороннего расторжения им ДДУ.

Учитывая все вышеизложенные положения, дольщику, расторгнувшему договорные отношения ДДУ с фирмой-застройщиком в одностороннем порядке, следует направить иск о требовании исполнения денежных обязательств фирмой-застройщиком и включения его в перечень кредиторов. Оно должно быть направлено временному управляющему процессом банкротства и в Арбитражный суд , который рассматривает процедуру банкротства фирмы-застройщика.

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве

Признание предварительного договора договором долевого участия в строительстве одна из наиболее актуальных тем для дольщиков.

Действующее законодательство, в частности статья 421 ГК РФ предусматривает “свободу договора”, что в буквальном смысле означает, что стороны могут заключать любой договор, в том числе и смешанный. Данное положение позволяет застройщикам, в целях привлечения денежных средств для возведения объекта, заключать с дольщиками различные договоры: предварительный договор купли-продажи (с последующем заключением основного договора купли-продажи); договор инвестирования; договор переуступки права требования; договор простого товарищества. Заключение застройщиком любого договора, кроме договора участия в долевом строительстве обусловлено тем, что застройщик пытается обойти закон о долевом строительстве, тем самым ставит дольщика в опасное положение, поскольку лишает последнего гарантий, предусмотренных вышеуказанным законом.

. Гарантии при подписании договора участия в долевом строительстве

Вскользь стоит упомянуть о гарантиях, которые дольщик получает при заключении именно договора участия в долевом строительстве. Напомним, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации в регпалате, до момента регистрации, даже в случае его подписания обеими сторонами, он не считается заключенным. И так, гарантии:

• договор участия в долевом строительстве на одну квартиру может быть зарегистрирован только один раз, данное обстоятельство защищает дольщиков от двойной продажи его квартиры.
• в случае возбуждения процедуры о банкротстве застройщика, квартира, указанная в договоре участия в долевом строительстве не входит в конкурсную массу и не “уходит с торгов”.
• в случае правопреемства (пример, открытия наследства), правопреемник становится дольщиком.

История применения судебной практики по признанию заключенного договора договором участия в долевом строительстве

До принятия специального закона, застройщики заключали различные договоры для привлечения денежных средств граждан в целях возведения объекта недвижимости. После принятия ФЗ “О долевом строительстве…”, который обязывает застройщика заключать именно договор участия в долевом строительстве, ситуация коренным образом не изменилась, данное обстоятельство вызвано тем, что контролирующие органы закрывали глаза, а суды по чисто формальным основаниям (в том числе и с ссылкой на ст. 421 ГК РФ) отказывали в признании заключенного договора, договором участия в долевом строительстве.

Указанная ситуация не могла продолжаться слишком долго, поскольку число обманутых дольщиков росло как “снежный ком”. Сравнительно недавно ФЗ “О банкротстве” был дополнен главой о банкротстве застройщиков, которая предоставила дополнительные гарантии дольщикам, но только тем, которые подписали и зарегистрировали именно договор участия в долевом строительстве. Благодаря указанной главе, у дольщиков больше шансов сохранить за собой квартиру в случае банкротства застройщика.

Указанные законы и дополнения к ним не облегчали жизнь людям, которые вступили в правоотношения с застройщиками не по договору участия в долевом строительстве, а таких было (да и есть по сегодняшний день) большинство.

Ситуация несколько поменялась после появления на свет «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), который предоставил дополнительные гарантии дольщикам, не имеющим на руках договор участия в долевом строительстве. К таким гарантиям можно отнести:

• право дольщика на получения процента по ст. 395 ГК РФв двойном размере, в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, об этом говорит пункт 7 указанного акта;
• право дольщика на получения процента по п. 6 ст.13 ФЗ “ОЗПП”, а не по ст. 395 ГК РФ (процент значительно ниже), в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, а дольщик приобретал квартиру в личных, семейных целях, на это указывает пункт 8 указанного акта;
• в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве, при наличие существенных условий основного договора, а также наличие полномочий у застройщика на привлечение денежных средств граждан, данный договор может быть признан основным договором участия в долевом строительстве с обязанностью дольщика предоставить необходимую документацию в регистрирующий орган для регистрации указанного договора (пункт 9 Обзора).

. Основания для признания заключенного договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве

Понуждение застройщика к заключению договора участия в долевом строительстве на “пустом месте” невозможно, для этого должны быть основания. К таким основаниям можно отнести устоявшие правоотношения, обличенные в документальною форму, иначе говоря с застройщиком должен быть заключен какой-то договор (предварительный, инвестирования и т.д.).

На основание заключенного договора, дольщик вправе требовать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом в договоре должны быть существенные условия основного договора. Согласно ст. 4 ФЗ “О долевом строительстве”, к существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся:

• детализация передаваемого объекта недвижимости;
• цена договора;
• срок передачи;
• гарантированный срок на объект долевого строительства;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Последний абзац п. 9 “Обзора” указывает на то, что достаточно наличия в признаваемом договоре сведений об объекте долевого строительства и цены договора.

Кроме того, застройщик должен:

• иметь на праве аренды или праве собственности земельный участок, на котором возводится объект;
• на момент заключения с застройщиком первоначального договора, последний должен обладать разрешением на строительство.

Организации к которым нельзя предъявить требования о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве

Анализируя пункт 11 “Обзора”, в котором указано, что ФЗ “О долевом строительстве” не распространяется на такие организации, как жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, можно прийти в выводу, что они не обязаны заключать договор участия в долевом строительстве.

Определение подсудности при подаче иска о признании договора договором участия в долевом строительстве

По общему правилу, иск должен подаваться в районный суд, по месту нахождения возводимого объекта. Данное правило повторяется в п.5 “Обзора”.

В случае, если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то заявление о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве нужно подавать в арбитражный суд.

В Решение Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан по встречному иску гражданина к застройщику о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве было отказано, поскольку начата процедура банкротства застройщика.

“ по встречному иску ответчика к истцу о понуждении зарегистрировать договор долевого участия судом вынесено определение о прекращении производства по делу, имеется спор о праве, который подлежит разрешению в арбитражном суде РТ, так как в арбитражном суде РТ имеется дело о банкротстве ответчика. ”

Пример из судебной практики

Довод представителя ответчика о том, что ООО «ФОН-Ривьера» не является застройщиком объекта, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку обязанность по передаче спорного нежилого помещения приняло на себя именно ООО «ФОН-Ривьера».