Что означает предварительный договор купли продажи?
Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.
Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.”>ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).
Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:
- Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
- Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при Откроется в новой вкладке.”>ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
- Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении авансаза покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).
Рассмотрим их по порядку.
Предварительный договор от Застройщика
Откроется в новой вкладке.”>Застройщик, действующий в обход закона Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому Откроется в новой вкладке.”>право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.
Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. Откроется в новой вкладке.”>«вексельная схема» покупки квартиры).
Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.
Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.
Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).
Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Откроется в новой вкладке.”>Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.
Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, Откроется в новой вкладке.”>«Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.
ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.
Предварительный договор при ипотечной сделке
Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.”>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.
При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.
Цель такого договора для банка заключается в следующем:
- зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
- формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
- зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
- определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
- установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
- зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после Откроется в новой вкладке.”>регистрации перехода права на нее.
Предварительный договор от агентства недвижимости
Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.
По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Откроется в новой вкладке.”>Договора аванса.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Цели и тонкости составления предварительного договора купли-продажи квартиры
Приобретение квартиры – одно из самых важных решений в жизни семьи. Когда наиболее подходящий вариант подобран, и потенциальный покупатель уже готов заключить договор купли-продажи, могут возникнуть некоторые трудности.
Если все эти проблемы смогут решиться в короткий промежуток времени, то по обоюдному соглашению сторон уместным будет составление предварительного договора купли-продажи квартиры.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !
Цель заключения
Целью заключения предварительного договора купли-продажи является подтверждение подлинности намерений обеих сторон по заключению в будущем основной сделки по покупке квартиры.
Заключение предварительной сделки по приобретению или отчуждению жилых помещений очень популярно в последние годы, поскольку имеет ряд привилегий для обоих участников данной сделки. Особенности и условия заключения такого типа договора регламентированы статьей 429 ГК РФ. Популярность предварительной сделки купли-продажи обусловлена тем, что:
- Продавец обязуется в дальнейшем заключить основной договор именно с этим покупателем.
- Покупатель в указанные сроки обязан приобрести это жилье.
- Стоимость на квартиру, которая указана в предварительном договоре, не будет отличаться от стоимости в основном документе на покупку.
- В случае неисполнения одной из сторон своих обязательств по предварительному договору, другая сторона может прибегнуть к судебным разбирательствам.
Возможно вам будут интересны следующие статьи:
Как составляется?
Далее вы узнаете, как правильно составить этот договор и кто его составляет. Данный вид документа не имеет специального бланка и составляется от двух сторон: продавца и покупателя. Нужно ли регистрировать договор и как его лучше оформить? В отличие от основного документа на покупку квартиры, предварительный не стоит регистрировать в Росреестре, обращение к нотариусу также не обязательно. Правильно составленный документ, заверенный обеими сторонами, имеет юридическую силу.
Однако рекомендуем обратиться к нотариусу для проверки корректности заполнения такого договора обеими сторонами, поскольку погрешности в оформлении могут привести к признанию договора недействительным.
Содержание
Договор должен состоять из четырех основных частей:
-
Преамбула. В данной части указываются реквизиты сторон сделки:
- Ф.И.О. покупателя и продавца;
- реквизиты из паспортов.
Если в качестве продавца выступает более одного владельца, то указываются реквизиты каждого из них.
Предмет договора. В этом разделе нужно описать как можно шире предмет продажи:
- указать адрес;
- этаж;
- размер жилплощади;
- количество комнат;
- номер кадастрового учета;
- общее состояние приобретаемой квартиры;
- основания возникновения прав на имущество у продавца;
- различные обременения (регистрация, залог и т.д.).
- стоимость покупки;
- сумма внесенного аванса или задатка;
- порядок расчетов.
Также рекомендовано указать в договоре об обязательствах каждой из сторон в случае нарушения одной из них условий данного соглашения.
Заключительная часть. В данном разделе нужно указать следующие сведения:
- крайние сроки заключения основного договора;
- ответственные стороны за оформление документов, оплату расходов по производимой сделке и т.п.;
- в конце указать реквизиты сторон, дату составления предварительного договора и поставить подписи.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
Теперь более детально остановимся на каждом пункте документа.
Стороны
В качестве продавца должно выступать только лицо, которое является владельцем квартиры. Если у жилплощади несколько владельцев, то все они должны выступать в качестве продавцов или должна быть нотариально заверенная доверенность о праве на продажу; в противном случае, при судебном разбирательстве возможно аннулирование данной сделки.
В случае покупки квартиры у фирмы (например, у застройщика) в роли продавца должна выступать не только компания, но и физическое лицо, которое представляет интересы всей фирмы. В этом случае реквизиты фирмы должны быть следующие:
- полное наименование;
- номер свидетельства о государственной регистрации;
- также указывается организационно-правовая форма;
- и, обязательно, все реквизиты физического лица, которое выступает представителем компании.
В качестве покупателя должен выступать субъект, который по окончанию сделки окажется владельцем квартиры, и на его имя будет зарегистрировано имущество. Заключать предварительный договор купли-продажи родственниками или друзьями разрешено только, если есть нотариальная доверенность на совершение подобных сделок.
Если одна из сторон действует на основании доверенности, то номер этого нотариального документа также следует отобразить в преамбуле договора.
Предмет соглашения
К данному пункту в договоре нужно подойти очень осторожно, исключая любую ошибку. Поскольку небольшая ошибка в адресе либо в размере жилплощади приведет к аннулированию договора предварительной купли-продажи.
Подойдите к описанию квартиры внимательно, указывая на малейшие тонкости: состояние квартиры, мебель и ремонт, с которыми продавец готов подписать договор об отчуждении, чтобы при заключении основного договора не возникли сложности.
Также можно приложить к документу техпаспорт (копию) на квартиру.
Для уменьшения рисков желательно письменно уточнить, что продавец гарантирует: квартира не находится под арестом и не в залоге.
Условия будущей покупки
В следующем пункте необходимо указать цифрами и прописью общую стоимость предмета договора. Если покупатель вносил за квартиру задаток или аванс об этом также следует упомянуть в документе.
Существует разница между авансом и задатком. В соответствии со статьей 380 ГК РФ задаток выплачивается покупателем в счет погашения всей стоимости приобретаемого имущества. А статья 381 ГК РФ гласит, что, если нарушение договора произошло по вине покупателя, задаток не возвращается.
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
- При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В противном случае, если договор нарушил продавец, то он обязан вернуть покупателя сумму задатка в двойном размере.
Также в договоре можно прописать другие штрафы за нарушение условий сделки одной из сторон.
Принято вносить за квартиру аванс или задаток в размере 5-10% от стоимости квартиры. Большую стоимость платить не стоит, поскольку возможны некоторые причины, независящие от сторон и покупатель рискует остаться без уплаченных ранее средств (например, смерть одного из сторон договора).
В договоре следует указать крайний срок заключения основного договора на приобретение квартиры. Если стороны забыли указать данный пункт в документе, то, в соответствии со статьей 429 ГК РФ, срок действия данной сделки составляет 1 год с момента подписания договора.
Если же одна из сторон не выполнила условия предварительного договора, то данный вопрос можно вынести на судебное разбирательство, но не позже, чем через 6 месяцев с крайней даты заключения основной сделки.
Как заключить сделку по приобретению или отчуждению жилья в ипотеку?
В случае приобретения квартиры в ипотечный кредит, помимо всех указанных выше пунктов, в договоре следует указать следующие данные:
Составление предварительного договора о покупке очень распространено в последнее время, ведь это дает уверенность, как продавцу, так и покупателю о том, что в ближайшее время основная сделка будет осуществлена. Тем более составление такого документа не требует никаких финансовых вложений, но при этом имеет юридическую силу.
Тем не менее, рекомендуем подойти к написанию данного соглашения очень внимательно, чтобы, в случае сложностей, он вам помог защитить свои права в суде.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Заключая договор о купле-продаже квартиры или частного дома, граждане далеко не всегда могут подготовиться к сделке в один день, так как покупателю необходимо собрать требуемую сумму денег, а продавцу вывезти из квартиры вещи, погасить долги по ЖКХ, согласовать сделку с другими лицами, находящимися в доле владения, и выписать всех жильцов. В таком случае, когда участники сделки точно договариваются между собой в устной форме, со стороны покупателя вносится залог, а продавец в свою очередь пишет документ, удостоверяющий его получение. Чаще всего таким соглашением выступает расписка в получении денег, однако далеко не всегда она может иметь вес в суде в случае, если наступает непредвиденная ситуация, что побуждает граждан заключать предварительный договор, соблюдая тонкости ГК РФ.
Что такое предварительный договор и зачем он нужен
Многие участники сделок в сфере недвижимости часто спрашивают – договор ПДКП – что это? Предварительный договор купли-продажи квартиры – это официальный документ, заключаемый между сторонами сделки по покупке объекта недвижимости на заранее оговоренных условиях. Основным предметом данного документа является передача продавцом задатка за квартиру для покупателя, который потом можно будет возвратить, если сделка не состоялась. Кроме того, соглашение преследует следующие существенные условия и важные для обеих сторон цели:
- Документ удостоверяет, что обе стороны, его подписавшие, выступят в качестве основных участников при совершении сделки. Это означает, что своими деньгами покупатель гарантирует окончательный выбор понравившейся квартиры, а вторая сторона в свою очередь прекращает её продавать.
- В данном контракте всегда фиксируется итоговая стоимость жилья, и никто не имеет права её поменять единолично, без согласования со вторым участником сделки.
- В соглашении также фиксируется точная дата или период, в которые должен быть оформлен основной договор купли-продажи объекта.
Важно! Главное для договора – это его юридическая сила, что позволяет любому из участников контракта обратиться в суд при выявлении факта нарушения его условий оппонентом.
Сколько действует предварительный договор
Период активности предварительного соглашения определяется участниками сделки и основывается на статье 190 ГК РФ, согласно которой срок может назначаться до того момента, когда наступит неизбежное событие, в данном случае – подписание сторонами основного договора о купле-продаже объекта.
Указанная статья не даёт чёткого понимания, на какой период времени необходимо заключать соглашение, а наоборот, говорит о том, что срок может исчисляться днями, месяцами и даже годами, однако в судебной практике подобные договора без указания сроков его активности принято считать действительными на протяжении 1 года.
Порядок оформления предварительного договора
Данный документ, исходя из юридической практики, имеет типовую форму, бланк которой заполняется обязательными данными, а также может быть подвергнута незначительным корректировкам по инициативе сторон. Образец предварительного договора купли-продажи доступен по ссылке , а в основе самого документа должны указываться следующие сведения:
- Личные данные обеих сторон соглашения – из разворота удостоверения личности каждого, а также их адрес проживания и действительные контактные данные.
- Также на данной стадии операции необходимо указать всех лиц, прописанных на текущий момент на продаваемой жилплощади, включая несовершеннолетних детей и их законных опекунов, чьё выселение возможно лишь через органы опеки.
- Общая стоимость квартиры, подлежащей продаже, и эта цифра впоследствии повторится в основном соглашении.
- В отдельной графе необходимо указать гарантии нынешнего собственника квартиры в том, что данный объект не заложен под какие-то обязательства, на него не наложены долговые обременения, и что никто из посторонних лиц не будет претендовать на данное жильё после регистрации в пользу нового владельца.
- Период активности соглашения, оговоренный выше, с указанием конечного события, когда он прекращает своё действие.
- В соответствии со статьёй 380 ГК РФ, обе стороны должны прийти к согласию и прописать в предварительном договоре весь порядок оплаты денежных средств за приобретаемую квартиру с указанием дат каждого платежа.
- Указывается размер задатка, как правило, составляющий от 3% до 10% в зависимости от достигнутых договорённостей, общей цены объекта и прочих факторов.
- Обязательно указываются обязательства, которые на себя берёт каждая из сторон за расторжение договора в единоличном порядке или при возникновении прочих обстоятельств и непредвиденных факторов.
- Фиксируется ЧЧ.ММ.ГГГГ, после чего обе стороны подписывают бумагу.
Важно! Для большей уверенности сторон договор следует заверить у нотариуса, а составлять с привлечением квалифицированного юриста. Хотя такая форма договоренности и является официальным документом, это ещё не означает факт совершения сделки, поэтому подобная бумага регистрации в Росреестре не подлежит.
Как происходит передача задатка при предварительном договоре
Задаток, подтверждающий серьёзность намерений покупателя, как правило, передаётся в сумме, указанной в предварительном соглашении. При этом между сторонами создаётся подобие платёжного поручения, подтверждающего факт передачи денег, как правило, это расписка, написанная продавцом собственноручно. В отличие от самостоятельного документа, данная бумага должна быть приложением к договору, и данные о нём фиксируются в ней.
Авансовый платёж является неотъемлемой частью предварительного соглашения, и при перечислении оставшихся средств по основному ДКП стороны должны учитывать факт его перечисления.
Какие риски влечёт за собой предварительный договор
Кроме гарантий, заключение соглашения несет в себе и отдельные риски, причём для обеих сторон, так как в случае, если в оговоренные сроки сделка не происходит, то в соответствии со статьёй 429 ГК РФ договор подлежит аннулированию, а задаток возвращается лишь в судебном порядке. Кроме того, документ может повлечь за собой следующие негативные факторы:
- Прежде всего данная бумага является гарантией возвращения предоплаты, если особые условия не отменяют это действие, и приостановки продажи квартиры, однако тот факт, что данные квадратные метры точно будут переданы в собственность продавцом, который получит все причитающиеся ему денежные средства от покупателя, никто не подтверждает.
- В ситуации, если покупатель приобретает жилье в объекте незавершённого строительства, то задокументировать конкретный объект недвижимого имущества в предв. договоре не представляется возможным, следовательно, велик риск того, что он будет признан недействительным в соответствии со ст. 432 ГК РФ.
- Если продавец настроен на мошеннические действия, он имеет возможность продать квартиру дважды или трижды, так как соглашение не даёт никаких гарантий и не осуществляет переход права владения, что позволяет ему оформить ДКП с другим лицом.
- В судебной практике возврата задатка часто оговаривается, что если продавец принял решение расторгнуть договор единолично, тогда лицо-продавец обязан возвратить задаток покупателю, а если инициатива последовала от второй стороны, она, скорее всего, потеряет большую часть внесённых денежных средств, и даже по суду ей будет выплачена лишь неустойка с учётом ставки рефинансирования, для примера, лишь 7 % от размера общей предоплаты. Таким образом, отказ от сделки со стороны покупателя – крайне невыгодный шаг, а возврат задатка (судебная практика показывает) не в состоянии возместить все понесенные затраты.
Важно! Для того, чтобы минимизировать описанные выше риски, обе стороны контракта должны оговорить и зафиксировать условия его расторжения путём достижения обоюдного согласия или по суду. В противном случае, процесс возврата денежных средств может сильно затянуться.
В заключение надо сказать, что преддоговор – это цивилизованный способ формирования имущественных отношений между участниками сделки. Как показывает практика, заключая подобное соглашение, покупатель и продавец доводят этот процесс до логического завершения, и ни у кого впоследствии не возникает каких-либо претензий в отношении друг друга ни после внесения аванса, ни в дальнейшем выполнении достигнутых договорённостей вне зависимости от того, что было предметом сделки – квартира, дом, земельный участок или нежилое помещение.
Предварительный договор купли продажи квартиры
В тексте документа максимально полно оговариваются все ситуации, которые могут возникнуть, в том числе связанные с расторжением договора. Пусть бумага и не заставляет никого покупать недвижимость, но она 
является гарантией того что, скорее всего, дальнейшее сотрудничество состоится.
Зачем составляется предварительный договор? На самом деле он не является обязательным элементом оформления сделки, но если за жилье дается аванс или залог, стороны желают обезопасить себя. Этот документ может стать отличной основой для заключения основного договора. Хотя в предварительном оформлении договора может не быть смысла, если стороны сразу оформляют основной.
Как оформляется договор
Если не знаете, как оформить сделку купли/продажи правильно, лучше обратиться к специалисту. Но если жалко денег, в интернете всегда можно скачать пример уже заключенного документа, и использовать его в качестве шаблона. Правда, нужно внимательно смотреть, чтобы форма не была уустаревшей.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
Вот какие пункты должны быть в договоре за 2017 год:
Продавец и покупатель указывают свои паспортные данные, прописку и т.п.;- Цель, то есть дальнейшее заключение соглашения о продаже/покупке конкретного объекта недвижимости с указанием адреса, номера квартиры, метража, числа комнат, и общей характеристики многоэтажного дома;
- Указываются документы, подтверждающие право собственности на жилье;
- Указываются условия сделки, а именно: стоимость, сумма задатка, дата подписания основного договора, дата когда продавец должен освободить территорию жилья, кто гасит сопутствующие сделке расходы, возмещение задатка при несоблюдении условий договора;
- Указывается, во скольких экземплярах составлен договор. У каждого участника сделки должна остаться копия, в том числе и у специалиста, который всё курирует;
- Описываются основания для расторжения сделки. Этому пункту следует уделить особое внимание, и привлечь к его составлению юриста, чтобы избежать большинства неточностей, которые возникают, если составление поручили некомпетентному человеку.
Если предварительный договор предусматривает денежные вложения, то соглашение обязательно должно проверяться юристом или нотариусом.
В договоре есть несколько основных положений, согласно которым совершается подписание договора:
- Покупатель хочет получить продаваемую недвижимость, и намерен в дальнейшем подписать окончательный договор;
- Продавца устраивают условия покупателя;
- Покупатель готов пройти оформление договора с авансом, выплатив до 10% от стоимости недвижимости.
Перечень документов
Поскольку процесс заключения предварительной сделки купли/продажи не менее серьезен, чем подписание основного договора на покупку квартиры, желательно хорошо подготовиться, в частности собрать необходимую документальную базу. Во время оформления сделки документы приносят оба участника.
Вот основные бумаги, которые должны быть у покупателя:
Паспорт;- Если покупка совершается в ипотеку, справка о доходах;
- Оценочный сертификат на недвижимость;
- Любой документ, подтверждающий личность в дополнение к паспорту.
Иногда банки могут расширить списки требуемых документов, потому следует ориентироваться под те требования, в связи с которыми заключается сделка с конкретным банковским учреждением.
Документы продавца для заключения предварительного договора купли продажи квартиры:
- Документы на недвижимость и свидетельство о государственной регистрации квартиры;
- Паспорт;
- Выписка из ЕГРП;
- Сертификат на квартиру;
- Выписка из домовой книги.
Дополнительные документы для продавца:
- Доверенность, если продавец не сам представляет свои интересы;
- Если продавец находится в браке – разрешение супруга;
- Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети – согласие органов опеки.
Кроме оригиналов, по требованию надо предоставить заверенные ксерокопии документов. Когда собственниками квартиры выступают сразу несколько лиц, форма договора и список документов несколько меняется. Для того чтобы правильно собрать пакет документов и заполнить нужный бланк, потребуется профессиональная помощь. Но заключая подобное соглашение на всякий случай лучше держать под руками все правомерные документы.
Предварительный договор при покупке жилья в ипотеку
Как правило, предварительный договор купли продажи квартиры с задатком заключается, если покупатель оформляет ипотеку на покупку недвижимости. На данный момент, так делает половина людей, которые стремятся получить свое жилье. Банку нужны гарантии, что деньги действительно будут отданы за квартиру, потому потенциальному покупателю придётся хорошо поработать, чтобы заработать на сумму первого взноса и оплатить владельцу недвижимости аванс или задаток.
Но поскольку этот документ имеет немного другую специфику, желательно скачать предварительный договор и ознакомиться с нюансами сделки. Сейчас в сети не проблема найти нужный бланк, даже есть бланки из разных банков, что очень удобно для пользователей сети. Хотя такой же образец можно получить в конкретном банке, ведь потенциальный покупатель в любом случае туда будет ходить.
В нем указаны:
- Предмет, объект и стоимость объекта. Предметом выступают обязательства сторон, объектом – имущество, то есть квартира, а стоимость – это сумма денег которую покупатель берет в банке и отдает продавцу;
- Обязанности и права сторон. Только теперь сторон сделки не две, а три, ведь банк выступает полноценным участником;
- Сроки и другие нюансы. В частности, указывается срок окончательного заключения сделки и срок выплаты предоставленного кредита. Как правило, предварительный договор действует до года, потому сторонам сделки нужно вложиться в этот срок, чтобы её закончить.
Каждый банк использует свои правила в процессе заключения подобных сделок потому, прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить все документы.
Риски и гарантии договора с предоплатой или авансом
Поскольку предварительный договор не гарантирует заключение основной сделки, иногда его вообще не заключают. Но только не в том случае если стороны действительно уверенны, что будут продолжать сотрудничество и доведут сделку до логического конца.
Если соглашением предусматривается передача финансов, то в договоре обязательно должен быть пункт, который регулирует как обращаться со средства если что-то пойдет не так, и сделка будет расторгнута. Такой образец предварительного договора купли продажи квартиры можно разыскать на любом сайте, посвященном вопросу сделок этого типа.
Гарантии, которые дает данный документ:
- Продавец уже не сможет продать жилье кому-то другому, пока действует договор. Чтобы провести сделку с другим лицом потребуется расторжение или аннулирование. Если сделка купли/продажи не осуществилась на протяжении срока, указанного в договоре, он перестает быть действительным, и самоликвидируется;
- Если была выплачена сумма аванса, но договор расторгнут, деньги должны вернуться в полном объёме, потому покупатель практически ничем не рискует;
- Другое дело с задатком – если сделку разрывает покупатель, то средства ему не возвращаются, а если её разрывает продавец, то деньги возвращаются в удвоенном размере. Потому этот показатель можно отнести как к категории гарантий, так и к категории рисков, потому что без денег рискует остаться как покупатель, так и продавец, в зависимости от того, кто сделает ход назад.
А теперь плавно перейдем к рискам, если приобретение недвижимости проходит с использованием предварительного договора:
Как правило, больше всего рискуют те люди, которые пытаются приобрести недвижимость на первичном рынке. Это связано с множеством факторов, в частности, с большим количеством мошенников, пытающихся нажиться за счет наивных покупателей. Лучшее что в этом случае можно сделать – подать иск в суд с требованием вернуть вложенные деньги;- Всегда присутствует риск не успеть собрать все документы;
- Риск для продавца, заключившего сделку, с покупателем, который ждет одобрения кредита. Банки часто не одобряют сделок и не дают денег, а бесплатно отдавать недвижимость никто не намерен.
Но в любом случае консультация с юристом лишней не будет, а если покупатель дорожит своими деньгами, то лучше нанять специалиста, который будет совершать сопровождение и следить за правильностью составления документов (такая ли форма использована, и так далее), оберегать от факта мошенничества и т.п.
Расторжение сделки
Как составить предварительный договор купли продажи квартиры можно узнать из множества источников, но как его расторгнуть? Как правило, условия аннулируются по обоюдному согласию. В таком случае каждая сторона остается при своем – покупатель с авансом, а продавец с недвижимостью.
Здесь представлен небольшой список оснований, которые могут послужить причиной для одностороннего расторжения сделки:
Если продаваемое жилье признают аварийным;- Если условия для проживания резко ухудшатся (пожар, соседи затопили). Но подобная причина может быть использована только в том случае, если изменение условий произошло после подписания договора. Именно потому, когда составляется шаблон договора, в нем подробно описываются жилищные условия;
- Если изменилась требуемая продавцом цена за недвижимость. Это может быть следствием изменений на рынке недвижимости, так и личной инициативой продавца, который включил в стоимость комиссионные, или без причины потребовал больше денег, чем указано в договоре;
- Если одна или обе стороны не выполняют условия сделки и т.п.
Чтобы заранее урегулировать данный вопрос, в скачанный шаблон документа сторонам нужно внести свои поправки, которые станут объективным основанием для прекращения сотрудничества. Но есть ситуации, когда одна из сторон отказывается расторгать сделку, несмотря на требования своего оппонента. В таком случае, если мирное урегулирование конфликта не принесло плодов, надо обращаться в суд.
Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.
При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?
Купля-продажа квартиры: предварительный договор с задатком
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и с авансом – бланк и образец 2019
Дом и земельный участок: предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли продажи с задатком
